Você já ouviu falar em usucapião? O nome pode parecer complicado, mas o conceito está mais perto do seu dia a dia do que você imagina. Sabe aquele parente que continua morando na casa dos pais depois que eles falecem, sem nunca ter feito inventário? Ou o vizinho que comprou um imóvel por “contrato de gaveta”, sem escritura registrada em cartório? E aquele produtor rural que cultiva a mesma terra há décadas, mas nunca teve um documento oficial da propriedade? Todos esses casos podem ser resolvidos com o usucapião — um instrumento previsto na lei brasileira que transforma posse de fato em direito de propriedade.
O que é usucapião, afinal?
Na prática, o usucapião permite que uma pessoa se torne dona de um imóvel quando ocupa, cuida e arca com as despesas do local por um período determinado em lei, sem ser incomodada pelo verdadeiro proprietário ou por terceiros. O objetivo é dar função social à propriedade e regularizar situações em que a posse prolongada e de boa-fé merece ser reconhecida como legítima.
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Tipos de usucapião
O usucapião não é igual para todo mundo. Existem diferentes modalidades, cada uma com regras específicas para imóveis urbanos, rurais ou até mes
O que é usucapião, afinal?
Na prática, o usucapião permite que uma pessoa se torne dona de um imóvel quando ocupa, cuida e arca com as despesas do local por um período determinado em lei, sem ser incomodada pelo verdadeiro proprietário ou por terceiros. O objetivo é dar função social à propriedade e regularizar situações em que a posse prolongada e de boa-fé merece ser reconhecida como legítima.
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Tipos de usucapião
O usucapião não é igual para todo mundo. Existem diferentes modalidades, cada uma com regras específicas para imóveis urbanos, rurais ou até mesmo para situações familiares. Confira as principais:
- Usucapião Extraordinário: Para quem ocupa um imóvel de forma contínua, pacífica e sem oposição por 15 anos (ou 10 anos, se morar no local ou tiver feito melhorias).
- Usucapião Ordinário: Exige 10 anos de posse pacífica, com justo título (algum documento de compra) e boa-fé. O prazo pode cair para 5 anos em situações específicas.
- Usucapião Especial Urbano: Para quem mora em imóvel urbano de até 250 m² por pelo menos 5 anos, sem ser dono de outro imóvel.
- Usucapião Especial Rural: Voltado a quem ocupa área rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva por 5 anos, sem ser proprietário de outro imóvel.
- Usucapião Especial Coletivo: Regulariza áreas urbanas ocupadas por comunidades de baixa renda, quando não é possível identificar o pedaço de cada morador, após 5 anos de posse coletiva.
- Usucapião Familiar: Quando um dos cônjuges abandona o lar e o outro permanece no imóvel urbano de até 250 m² por pelo menos 2 anos, sem oposição.
Importante: bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
O que muda com a reforma do Código Civil?
O Congresso Nacional discute uma reforma no Código Civil que promete deixar o usucapião menos burocrático e mais acessível para quem vive em imóveis sem documentação. A principal novidade no texto é a possibilidade de fazer o pedido de usucapião diretamente no cartório, sem precisar entrar na Justiça — desde que não haja contestação de terceiros.
Os prazos também devem mudar: o usucapião extraordinário pode cair de 15 para 10 anos, podendo ser reduzido para 5 anos se o imóvel for usado como moradia ou tiver recebido melhorias. No campo, o usucapião especial rural passa a ter um limite: cada pessoa só poderá usar esse direito uma vez, medida que busca combater a grilagem de terras. Já nas cidades, o usucapião especial urbano mantém o prazo de 5 anos e a limitação de área, mas elimina distinções de gênero, estado civil ou sexo, garantindo igualdade de direitos para todos.
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Outra novidade é a atualização das regras para o usucapião familiar: se o ex-cônjuge ou companheiro deixar de contribuir financeiramente para o imóvel por mais de 2 anos, o abandono fica caracterizado, facilitando a regularização para quem ficou na casa.
Além disso, a proposta reconhece o direito de usucapião para casas construídas em lajes, desde que cada unidade tenha saída independente e identificação própria — uma resposta à realidade das moradias populares brasileiras.
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Desafios ainda existem
Apesar dos avanços, o processo de usucapião tem obstáculos a enfrentar. Cartórios e registradores nem sempre podem aceitar o procedimento extrajudicial facilmente, e a comprovação da posse pacífica pode ser difícil, especialmente em casos de brigas familiares ou disputas entre herdeiros. Quando há contestação, o processo pode acabar na Justiça, o que prolonga a espera pela regularização.
Outro desafio, segundo especialistas consultados pelo InvestNews, é a falta de integração entre as regras do usucapião e as leis urbanísticas locais. Muitas prefeituras não reconhecem ocupações já consolidadas, dificultando o registro formal do imóvel.
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Como regularizar seu imóvel via usucapião?
Quem busca regularizar o imóvel por meio do usucapião deve reunir provas de que ocupa o espaço há anos. Para isso, é necessário guardar contas em seu nome, fotos, recibos, relatos de vizinhos e a planta do imóvel feita por profissional habilitado.
Consultar um advogado especializado é fundamental para saber qual modalidade se encaixa no seu caso e para conduzir o processo corretamente, seja na Justiça ou no cartório.
O Projeto de Lei 4/2025, que trata da atualização do Código Civil, segue em tramitação no Senado Federal. Se aprovado, pode facilitar a vida de muitos brasileiros que buscam transformar a posse de fato em propriedade de direito.
Agradecimentos: Daniela Poli Vlavianos, sócia do escritório Poli Advogados e Associados; Max Bandeira, sócio do Bandeira Damasceno Advogados; e Tatiana Luz, sócia do NHM Advogados
