‘Não investir em REITs é apostar contra a economia dos EUA’, diz CEO da Investo

O primeiro ETF do Brasil que investe em mercado imobiliário norte-americano (real estate) inicia suas negociações na B3 nesta sexta-feira (29). Sob o código ALUG11, ele replica o ETF VNQ (Vanguard Real Estate), com 174 ativos do segmento. Em entrevista ao InvestNews, Cauê Mançanares, CEO da gestora Investo, explica que o produto vai incorporar no valor da cota os dividendos pagos pelos imóveis. Para ele, não investir neste mercado é como apostar contra a economia americana.

Segundo Mançanares, o mercado imobiliário norte-americano é muito mais desenvolvido que o brasileiro e, primo distante dos Fundos Imobiliários (FIIs), reúne algumas particularidades.

Por aqui, esse mercado concentra ativos de prédios residenciais, imóveis comerciais, lajes, escritórios dentro dos FIIs. Já nos Estados Unidos, o real estate inclui empreendimentos mais diversos, como galpão industrial, data center, torres de celular, hospitais, clinicas, self store, plantações, fundos de floresta, fazendas, entre outros.

Graças à diversidade do setor imobiliário nos EUA, diz ele, o investidor encontra ativos mais resilientes, apesar de crises econômicas. Mançanares cita por exemplo hospitais, torres de celular e data centers, que continuam funcionando com a economia indo bem ou mal. Já no Brasil, o segmento imobiliário é mais dependente do PIB, com imóveis residenciais, comerciais e escritórios.

Outra diferença é que os FIIs têm a função de gerar renda e remunerar seus investidores. Segundo o CEO da Investo, é muito difícil ver uma cota valorizar. Já os REITs (Real Estate Investment Trust) funcionam mais como ações, aponta ele. Desta forma, o investidor pode se beneficiar com a valorização da cota, além dos dividendos.  

Ele explica que os REITs também podem se alavancar, pegando dívida com bancos ou outros meios, para fortalecer seu crescimento, estratégia que não é permitida nos fundos imobiliários. Com cotas negociadas a partir de R$ 50, o CEO da Investo defende que o ALUG11 pode ser uma alternativa de dolarização de portfólio na estratégia “buy and hold” (investimento de longo prazo).

Confira a entrevista do CEO da Investo sobre o lançamento do ativo na B3:

InvestNews – De que forma o ALUG11 investe no mercado imobiliário norte-americano?

Cauê Mançanares– O ALUG11 segue o índice MSCI US IMI Real Estate 25/50 Index. Este índice tem na sua composição empresas do setor imobiliário americano como um todo, listadas nas bolsas Nasdaq ou Nyse.

E como a Investo segue esse índice? Não vamos lá e compramos as 174 empresas do mercado de real estate, compramos apenas 1 ETF, que é o ETF VNQ (Vanguard Real Estate) e que também segue o índice MSCI US IMI Real Estate 25/50 Index.

A Investo usa toda a eficiência operacional que existe nos Estados Unidos, comprando o ETF VNQ, da Vanguard Real Estate, com um histórico de 17 anos, US$ 45 bilhões sob gestão para trazer esses benefícios para o ALUG11.

E o que tem dentro do MSCI US IMI Real Estate 25/50 Index? 96% das empresas são classificadas como REITs (Real Estate Investment Trust), ou seja, empresas do setor imobiliário norte-americano que tenham propriedades reais, um ativo ou um imóvel sólido.

Esses imóveis são geradores de caixa, porque estão sendo alugados, não podem ficar parados por muito tempo. Além disso, para serem classificados como REITs, as empresas precisam distribuir pelo menos 90% do seu caixa operacional para os acionistas.

Então 96% do índice corresponde a empresas do mercado imobiliário que distribuem 90% do caixa entre os acionistas. Os 4% restantes são empresas imobiliárias de serviços, manutenção predial, avaliação de imóvel, companhias que integram o setor imobiliário, mas que não possuem imóveis geradores de renda.

São 174 empresas com estas caraterísticas no índice. O ETF VNQ compra todas elas e depois o ALUG11 compra o VNQ. Tanto o VNQ quanto o ALUG11 seguem o índice MSCI US IMI Real Estate 25/50 Index. O investidor fica exposto à variação do VNQ e também à exposição cambial.

InvestNews – Por que a escolha em REITs de tijolo, que tenham ativos reais por trás deles? Qual o motivo de deixar de fora outros ativos do mercado imobiliário?

Cauê Mançanares– A estratégia foi pensada para ter um produto mais resiliente. Quando você pensa em derivativos, CDO (instrumento de securitização de uma dívida), direito de recebíveis, lembra a crise imobiliária americana de 2008.

Se um prédio fica desocupado, mesmo que por 1 ou 2 anos, o imóvel ainda existe e tem um valor por se tratar de um ativo sólido. A mesma lógica serve para uma torre de celular, um data center, um hospital.

Quando o investidor investe em um fundo de recebíveis, ele compra o direito de receber aluguel, mas se o inquilino sair, o direito vale zero porque não tem aluguel sendo pago. Já o prédio continua ali, é um ativo real.

Nós decidimos trazer ativos que não sejam derivativos, CDOs, recebíveis, para entregar uma solidez maior para o investidor, que vai investir no imóvel real.

InvestNews – Os REITs são obrigados a distribuir dividendos, mas isso não é possível nos ETFs brasileiros. Como o investidor de ALUG11 usufrui então dos dividendos pagos por eles?

Cauê Mançanares– O ALUG11 recebe dividendos pagos pelos REITs, estes são pagos inicialmente ao ETF VNQ, que por sua vez distribui os dividendos para o ALUG11. Mas no lugar de distribuir esses dividendos aos investidores, nosso ETF vai reincorporar.

Então o investidor vai ver o valor da cota dele crescer, quando os dividendos são incorporados. Se uma cota custa R$ 50 hoje e o ALUG11 recebe R$ 1 de dividendo, em vez de o investidor receber R$ 1 na sua conta, a sua cota passa a valer R$ 51 pela incorporação.

Com isso garantimos para o investidor o efeito dos juros compostos nos reinvestimentos, com retornos maiores ao longo do tempo.

A Investo estudou a possibilidade de distribuir dividendos com o ALUG11, mas o operacional da B3 não permite que ETFs paguem dividendos, por isso optamos pela incorporação dos proventos.

Os REITs pagam dividendos trimestralmente, então o ALUG11 vai receber dividendos em março, junho, setembro e dezembro.

InvestNews – Pode comentar sobre as taxas pagas pelo investidor no ALUG11? É uma taxa do ETF da Investo e outra do VNQ?

Cauê Mançanares– Exatamente. A taxa de administração do ALUG11 é de 0,48%. E dentro dessa taxa está incluso tudo o que o investidor terá de custo, por exemplo, custódia do ativo no Brasil, administração do ETF feita pelo Banco BNP.

Sobre a custódia do fundo em Nova York, para comprar o ativo internacional. O pagamento do formador de mercado, que vai dar liquidez ao ETF, neste caso é o Credit Suisse.

O pagamento do agente autorizado que também é o Credit Suisse, único banco autorizado a criar ou destruir cotas do ETF, nisso também está incluso o spread cambial, que o investidor não paga.

Então o investidor não precisa fazer câmbio, nem pagar pelo spread, tem muita coisa incluída nessa taxa de 0,48% ao ano. Já a taxa de 0,12% corresponde ao ETF VNQ, que a Investo não controla. No total, o investidor deve pagar 0,60% ao ano de custo.

InvestNews – É verdade que se o volume de negociação do ALUG11 aumentar, a taxa de 0,48% pode diminuir? Até quanto?

Cauê Mançanares– Sim. A Investo quer reduzir a taxa conforme o fundo crescer. Vamos nos esforçar ao máximo possível para que o ETF consiga pagar todos seus custos, mantendo a eficiência e que seja justo para o investidor. Consideramos que 0,30% ao ano é saudável, mas precisamos ver como o ativo evolui.

O mercado de ETFs está se desenvolvendo rápido, isso pode ajudar a abaixar os custos. Fora isso, o ALUG11 não tem taxa de performance e o valor do Imposto de Renda é igual a qualquer outro ativo da bolsa, 15% de imposto de renda para swing trade e 20% para day trade.

Investnews – Quais as vantagens e riscos do ETF ALUG11?

Cauê Mançanares– A principal vantagem é a exposição a uma moeda forte, uma estratégia de dolarização de carteira. Por meio do ETF, o investidor pode construir ao longo do tempo uma espécie de poupança na renda variável.

A segunda vantagem é a exposição ao mercado imobiliário americano, que é muito desenvolvido e sofisticado, mais estável que o brasileiro e que continua crescendo ano após ano.

E a terceira vantagem é a estrutura do ETF, com baixo custo, transparente, liquidez na bolsa e muito simples do investidor pessoa física acessar.

Entre os riscos, destaco que é um produto de renda variável, então o investidor precisa avaliar se atende a estratégia na carteira. Também tem a exposição internacional e todos os riscos associados.

E o principal risco é do setor imobiliário, que depende do crescimento da economia como um todo, e que é afetado por fatores microeconômicos dos EUA, fatores macroeconômicos, políticos. Além do risco das 174 empresas da cesta de ativos.

InvestNews – Diferentemente dos FIIs, os REITs podem se alavancar e pegar dívida. Como esse risco é amortizado pelo ETF?

Cauê Mançanares– Esse risco diminui graças à diversificação, ao investir em ALUG11 o investidor está aplicando em 174 empresas. Então se uma delas apresentar problemas, representará um percentual pequeno daquele investimento, seu risco é diversificado. É assim que o ALUG11 traz mais solidez para o investimento de risco na renda variável.

InvestNews – Por que comprar ALUG11 se o investidor pode abrir uma conta em uma corretora no exterior e comprar diretamente o ETF VNQ?

Cauê Mançanares– Cada investidor faz suas escolhas, mas para investir em uma conta fora do Brasil, tem que levar em conta alguns custos e incertezas.

A primeira é o spread cambial, qualquer corretora vai cobrar entre 1% e 2% para mandar o dinheiro para fora e mais 2% para trazer de volta, são 4% que o investidor deixou na mesa. O ALUG11 não tem spread cambial.

Quando você envia dinheiro para fora como pessoa física, paga um IOF de 0,38%, e logo mais um de 1,1%, praticamente uma taxa de 1,48%, também deixada na mesa.

No total, o investidor gasta quase 6% apenas para fazer essas transações. Tem ainda o ponto de que quando investe nos EUA, existe um imposto sobre herança de 40% do patrimônio.

Ou seja, se o investidor morrer e repassar o investimento para os filhos, eles terão que lidar com 40% a menos do patrimônio, que fica com o governo americano.

A simplicidade de comprar um ETF no Brasil é que você não tem que abrir conta lá fora, ficar controlando os retornos, e nem ter confusão na hora de declarar. Afinal, o lucro é proveniente do Brasil, de dividendos no exterior, de ganho de capital no exterior? Organizar tudo isso no imposto de renda é complexo.

Não tem nada escondido, para a grande maioria dos brasileiros investir localmente faz mais sentido e é mais barato do que lá fora. Mas cada um tem um perfil, e quem preferir montar uma estrutura offshore também pode.

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