Com R$ 80 milhões captados em sua oferta pública inicial (IPO), o fundo imobiliário Quasar Crédito Imobiliário (QAMI11) começou a ser negociado na B3 em 16 de abril e já tem planos bem detalhados para os próximos anos. Não era de se esperar menos do primeiro FII gerido 100% por mulheres, com características como organização e planejamento.
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O trio que comanda a gestão do fundo é composto por Cristina Tamaso, com vasta experiência no setor de infraestrutura, Sofia Caccuri, que trabalhou por muitos anos com risco de crédito nos setores de energia e infraestrutura e Joana Mattos, que soma com sua experiência de mais de 18 anos no mercado imobiliário, FIIs e Property.
O fundo é fechado e com prazo indeterminado, o que impede o resgate das cotas, que podem ser apenas vendidas no mercado secundário.
O QAMI11 é um fundo de papel, porque direciona todos os seus recursos para investir majoritariamente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) ou em outros ativos do gênero.
Segundo o regulamento do fundo, mais de 50% do patrimônio precisa ser investido em CRI e há ainda a opção de diversificar com debêntures, cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), Letra Imobiliária Garantida, Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias e cotas de FIIS.
O valor da cota começou a ser negociado a R$ 100, mas sobe ou desce de acordo com as condições do mercado. A taxa de administração é de 1% ao ano, mas nos primeiros seis meses de operação, esta taxa corresponderá a 0,625% ao ano. Até agora, o fundo conta com 801.398 cotas.
Por se tratar de um fundo fechado, a gestora Cristina Tamaso esclarece ao InvestNews que este é um fundo de renda, com pagamento de juros mensais aos cotistas, mas que há planos de aumentar a liquidez no mercado secundário por meio de um follow-on, pela emissão de novas cotas, facilitando assim a entrada e saída de cotistas e a diversificação.
Depois do IPO que levantou R$ 80 milhões e cujos recursos serão destinados em três operações, o objetivo agora é pelo menos vir duas vezes ao mercado em 2021, para uma oferta subsequente (follow-on).
A primeira deve ocorrer em breve, até o final de julho, quando o fundo finalizar a alocação de 100% dos R$ 80 milhões. Segundo Cristina, até o momento foram investidos 74%.
Já a segunda oferta subsequente pode ocorrer ainda este ano, no segundo semestre, para investimento em novos ativos. Antes mesmo de fazer a captação, o fundo já define em quais ativos o recurso será alocado e conta até com mandato assinado. “Nunca faremos uma captação sem ter isso. Assim captamos e investimos em um prazo curto”, comenta.
A ideia das próximas captações é levantar pelo menos R$ 100 milhões em cada follow-on. No IPO, a Genial Investimentos foi a coordenadora líder, com a Easynvest, Brasil Plural e Órama.
Para você investidor conhecer mais o FII, o InvestNews conversou com a gestora Cristina Tamaso e traz os detalhes na entrevista a seguir.
InvestNews – Qual é a política de investimento do fundo e como ela é aplicada agora?
Cristina Tamaso – Nosso regulamento determina que o investimento majoritário, superior a 50% dos recursos, será sempre em CRI (certificados de recebíveis imobiliários) e o restante pode ser alocado em outros recursos, como debêntures.
Mas agora estamos posicionadas 100% em CRI, para onde destinamos os R$ 80 milhões captados. Acreditamos que este tipo de ativo oferece aos nossos cotistas benefícios melhores que debêntures. Tem a isenção do Imposto de Renda, neste caso.
Com o investimento em CRIs, o objetivo é aplicar em operações diversificadas e diferentes das tradicionais dentro do mercado imobiliário, seja pela localização ou até em ativos de geração distribuída no setor elétrico.
Não descartamos no futuro o investimento em alguma debênture, mas precisará ter uma taxa maior que o CRI para compensar o investimento e o beneficio para o cotista.
IN$ – Em quais ativos foram alocados os R$ 80 milhões captados no IPO?
Cristina Tamaso – Destes R$ 80 milhões, o fundo já investiu 74% em duas operações. Foram R$ 25,9 milhões em títulos imobiliários da Cooperativa Agroindustrial Copagril, do Paraná, que fez uma dívida e colocou em garantia 4 galpões logísticos no Sul do país.
Fizemos uma avaliação prévia da companhia e ela tem se mostrado resiliente, apesar da volatilidade da crise, então concluímos que o crédito seria interessante.
A segunda operação destes 74% foi na Embraed Empreendimentos, uma incorporadora focada no setor residencial de luxo do Balneário Camboriú (SC) na qual o fundo investiu R$ 30,6 milhões. As chances de inadimplência são menores, a companhia é focada no público de alta renda e com ótima localização para desenvolvimento imobiliário.
Os 26% restantes, que representam um investimento de R$ 20 milhões, devem ser alocados no próximo mês e meio, em uma operação de geração distribuída. Por meio dos CRIs, vamos financiar a construção de três usinas, de uma companhia em Minas Gerais. Estas operações de geração distribuída podem iniciar sua produção em até 6 meses.
A companhia está ampliando portfólio, mas ainda não conseguimos anunciar o nome pelo sigilo da operação.
IN$ – Por que o interesse do fundo pela geração distribuída no setor elétrico?
Cristina Tamaso – O mercado brasileiro está cada vez mais olhando para a energia renovável e limpa. Desde 2002, quando a Aneel permitiu o desenvolvimento de geração distribuída, diversos projetos surgiram neste pipeline, com taxas bastante atrativas.
Não somos pioneiros neste tipo de emissão. No ano passado foi feita uma operação por meio de CRIs da Órigo para a geração distribuída, e isso abriu um caminho para trabalhar com vários clientes sobre ativos desta natureza, um deles é que vamos anunciar alocação em breve.
Este tipo de projeto é interessante porque tem um risco de construção muito baixo, a complexidade e o tempo também é reduzida, principalmente os prazos para instalar placas solares em terrenos. Os projetos sempre trazem um desconto em relação a distribuidoras locais. Em um mercado como o de Minas Gerais, as tarifas de eletricidade são elevadas se comparadas com outros estados do Brasil, e a geração distribuída pode proporcionar descontos de até 20%.
Então fazer contratos de longo prazo, em um mercado tão pulverizado com diversos consumidores e riscos controlados é muito rentável.
IN$ – Com estes 3 projetos em andamento, como fica o retorno do cotista? E a distribuição de dividendos?
Cristina Tamaso – Somos um fundo de renda e nosso objetivo é distribuir no mínimo 95% dos rendimento do FII.
Neste primeiro mês após a captação, teremos já uma distribuição de rendimentos aos cotistas no dia 15 de maio. Considerando o retorno dos 74% do patrimônio já alocados e os rendimentos relativos ao período de 13 a 30 de abril, cada cotista deve receber R$ 0,38 por cota, o que se traduz em uma taxa anualizada de 8,44% em retorno em dividendos (dividend yield).
Mas esta proporção por cota deve aumentar, quando forem alocados 100% do patrimônio do fundo nos ativos e ocorrer o rendimento da terceira operação.
Todas as operações da nossa estratégia hoje estão sempre indexadas ao IPCA, então os ativos em carteira entregam mensalmente uma variação positiva do IPCA + cupom de juros. Nossos ativos variam entre IPCA + 7% ao ano e IPCA + 9,5% ao ano.
Mensalmente, nosso cotista recebe essa variação positiva mais o cupom de juros. Então, olhando para esta variação, chegamos a um retorno médio em dividendos para os próximos cinco anos de 9,7% de dividend yield por ano.
Todo mês o cotista recebe o rendimento das operações, que no acumulado do ano entrega em média esse dividend yield. Comparada à taxa de juros atual, acreditamos que é uma rentabilidade muito interessante, pelo fato de investir em operações robustas e com risco de crédito bastante confortável e mitigado na estrutura.
Além disso, tem a variação do IPCA como estratégia. Um fundo com seu fluxo atrelado à inflação sempre vai proteger seu cotista, que deve se beneficiar com a variação positiva que vem ocorrendo nos últimos meses. Isso também traz um aumento significativo nos rendimentos.
O pagamento dos rendimentos do fundo será mensal e ocorre todo dia 15 de cada mês.
IN$ – Sendo a remuneração atrelada à inflação, não existe risco de uma marcação a mercado negativa?
Cristina Tamaso – As nossas operações funcionam da seguinte maneira, consideramos sempre a variação positiva do IPCA para remunerar o cotista. Se em algum momento houver um cenário de variação negativa do IPCA, o que vai acontecer é que o cotista vai ter pelo menos o cupom de juros fixado da operação.
Então, se estiver falando de uma operação de IPCA + 7% ao ano, o rendimento vai considerar no mínimo esses 7% de cupom. E sempre que tiver variação positiva do IPCA, esta será distribuída.
IN$ – O QAMI11 vai misturar uma estratégia de CRIs com perfis high grade e high yield. Pode explicar como funciona esta junção de riscos diversos?
Cristina Tamaso – A Quasar Asset tem um histórico de estar focada na desintermediação do crédito, com produtos “taylor made” (sob medida) que atendem as necessidades específicas dos clientes. Nascemos com um foco de clientes atendidos pelos grandes bancos, projetos mais maduros em termos de crédito (high grade) para surfar no longo prazo com eles.
Mas também atendemos empresas middle market e estamos olhando também para projetos high yield (títulos com risco maior e remuneração elevada). Nosso foco também inclui empresas imaturas em termos de crédito. O comitê de investimento do fundo conta com João Genova, que após 30 anos de Itaú BBA acumulou expertise nessa questão, o que nos garante mais conforto para investir nesse tipo de empresa.
Vamos misturar ambas estratégias, high grade e high yield, sempre de olho no dividendo que isso pode entregar para o cotista final, além de fazer um balanceamento constante dos riscos.
IN$ – Para qual investidor este fundo é destinado?
Cristina Tamaso – O QAMI11 é para uma estratégia de investimento de longo prazo, que lucre com dívidas do setor imobiliário. O intuito é entrar no fundo e permanecer nas operações até o vencimento.
Entregaremos ao cotista um rendimento mensal interessante fruto destas operações. Não é destinado a investidores de curto prazo ou que precisem de liquidez imediata nos seus investimentos.
