Shein e Forever 21: conheça o FII americano de shoppings envolvido no acordo

Na véspera, um acordo entre Shein e os donos da Forever 21 causou surpresa no mercado, levando a especulações sobre as ambições da gigante chinesa. No entanto, o que nem todos se atentaram é sobre quem é o grupo Simon Property, que fez o acordo com a Shein junto com a Authentic Brands.

Simon Property Group é o segundo maior fundo de investimento imobiliário (reits) de shoppings dos Estados Unidos, segundo a CNBC. O grupo ostenta um portfólio diversificado de 230 propriedades e presença significativa em shoppings tradicionais, outlets premium e centros Mills. O Simon Property Group também detém uma participação de 21% na Klepierre, uma empresa europeia de investimento imobiliário presente em 16 países. 

A companhia abriu capital em 1993, sendo até hoje a maior oferta pública de um fundo de investimento imobiliário nos EUA. Mas antes disso, sua origem começou em 1960 quando os irmãos Melvin Simon e Herbert Simon começaram a desenvolver shoppings em Indianápolis, Indiana. A trajetória do grupo é de fusões e aquisições, detendo ou desenvolvendo shoppings e outlets não apenas nos EUA, mas na Europa, Canadá, além de Porto Rico.

O grupo tem um patrimônio líquido de US$ 2,871 bilhões e uma dívida bruta quase 22 vezes maior, de US$ 24,99 bilhões – sendo esta questão um ponto considerado normal no mercado de reits, segundo especialistas, o que difere da forma como o mercado brasileiro lida com altas alavancagens. Prova é que o valor de mercado da companhia é de US$ 36,4 bilhões, segundo dados do Status Invest.

Segundo Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, o mercado imobiliário americano é resiliente, tem liquidez, baixas taxas de juros, e por isso é comum a alta alavancagem no setor, a exemplo do visto no balanço do Simon Property.

“É uma regra que desenvolvedores ou quem vai comprar propriedades ou até pessoas físicas, ao fazer algum investimento imobiliário, se alavanquem, já que a taxa de juros costuma ser muito mais baixa do que a taxa de retorno do projeto”.

Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners

Braz aponta ainda que dificilmente o segmento tem algum problema de liquidez, tornando este um mercado muito ativo, além do fato de haver previsibilidade quanto ao preço de venda dos imóveis tempos antes desta ser concretizada.

“Hoje estamos em um período atípico, com juros altos nos EUA, e até por isso as cotas dos reits estão sofrendo um pouco. Mas logo volta aos patamares normais e à estabilidade que o mercado americano tem”, disse ao InvestNews.

BDRs Simon Property Group

Listado na bolsa de Nova York (NYSE) e presente em seis índices americanos, o Simon Property está na bolsa brasileira (B3) através de recibos de ações (BDRs), com o código SIMN34. Nesta sexta-feira (25), os papeis são negociados por US$ 110,78 na bolsa americana, e R$ 135 na B3, já que os BDRs representam uma fração das ações. No ano, os papeis recuam 5,99% na bolsa nova iorquina.

As receitas do grupo ainda não retomaram 100% do nível pré-pandemia, o que segue impactando os proventos distribuídos aos acionistas. Em 2019, os investidores receberam o montante de US$ 388,5 milhões, enquanto que em 2020 a cifra caiu para US$ 219 milhões.

Segundo a Reuters, em meados de agosto, a companhia reduziu sua previsão para distribuição de lucro líquido anual aos acionistas, dados os maiores custos dos empréstimos com o aumento dos juros e pressão inflacionária – o que fez desacelerar o movimento nos shoppings, prejudicando a demanda por locação da Simon Property. 

A empresa agora espera que o lucro anual atribuível aos acionistas fique entre US$ 6,39 e US$ 6,49 por ação, em comparação com sua previsão anterior entre US$ 6,45 e US$ 6,60.

Ainda assim, o dividend yield anual de 6,6% é considerado atrativo e que deve permanecer estável, segundo análise do Motley Fool Stock Advisor.

Se for considerada a diversificação de negócios na empreitada com o Grupo Sparc – a joint venture que inclui Authentic Brands Group e o próprio Simon Property – mesmo que os dividendos não tenham uma escalada, as ações podem oferecer um retorno interessante.

Segundo dados do Market Beat, entre os analistas que fazem a cobertura das ações, há três recomendações de manutenção e seis com classificação “outperform” – que equivale a compra. Na média, os papéis possuem consenso de “compra moderada” e um preço-alvo médio de US$ 129,30, um up-side de 16,7% levando em consideração a cotação desta sexta-feira.

Entenda o acordo entre Shein e Forever 21

Um acordo vai levar as peças da Forever 21 para a plataforma da Shein, e as peças da Shein para as lojas da varejista americana nos Estados Unidos, que ainda terá acesso à base de 150 milhões de clientes da chinesa.

Nos termos do acordo, a Shein adquire uma participação de aproximadamente um terço no Grupo Sparc, a joint venture que inclui o Authentic Brands Group e o Simon Property Group. O Grupo Sparc (dono da Forever 21) torna-se um acionista minoritário da Shein.