A Helbor, incorporadora da família Borenstein, tem em seu portfólio praticamente um tesouro: cerca de R$ 12 bilhões em terrenos localizados em áreas de alto padrão na capital paulista, como Brooklin, Moema, Itaim e os Jardins – um montante mais de vinte vezes superior ao valor de mercado da empresa, hoje avaliada em cerca de R$ 380 milhões na B3.
O landbank da incorporadora está em pontos privilegiados como a Avenida República do Líbano e a esquina da Rua Pamplona com a Alameda Lorena, onde a Helbor possui terrenos de 6 mil metros quadrados cada. “São ativos que compramos em momentos de baixa, e que vamos desenvolver no tempo certo. Cada um tem sua hora”, diz Henry Borenstein, CEO da Helbor, ao InvestNews.
Ao todo, o banco de terrenos da companhia está avaliado em R$ 12,1 bilhões, contando a participação de outros sócios nos empreendimentos. Considerando somente a participação da Helbor, o valor é de R$ 8 bilhões. Para efeito de comparação, a Cyrela — líder do segmento — possui R$ 19,1 bilhões em terrenos. A participação da empresa de Elie Horn é de R$ 17,1 bilhões, e ela vale R$ 9,5 bilhões na bolsa.
Mesmo com um dos maiores bancos de terrenos do setor, a Helbor mantém um ritmo deliberadamente cauteloso, explica Henry. A incorporadora lançou oito empreendimentos e gerou R$ 1,1 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV) líquido — o equivalente à receita no setor imobiliário. Isso representa um décimo do volume vendido pela Cyrela no mesmo período (R$ 11,6 bilhões).
Depois de anos comprando em momentos oportunos e acumulando terrenos valiosos, a Helbor começa a ativar esse estoque com projetos de alto impacto — cada um à sua maneira.
Na capital, ela aposta em empreendimentos com padrão internacional, como o complexo W São Paulo. Já em Mogi das Cruzes, berço da companhia, o desafio é transformar a Fazenda Itapety em um loteamento planejado de grandes proporções — uma espécie de Alphaville do Alto Tietê (mais sobre os dois projetos adiante).
Aprendizado na crise
Iniciativas como essas marcam uma virada estratégica da empresa ao longo da última década. Desde que assumiu a presidência da companhia em 2013, Henry Borenstein, filho do fundador, reduziu drasticamente a quantidade de obras em andamento. A empresa chegou a operar com 85 canteiros simultâneos; hoje são menos de 30.
A reestruturação foi uma resposta à crise dos distratos, que atingiu em cheio o setor entre 2015 e 2018. Dois anos de recessão mais a estagnação nos anos seguintes minaram o poder de compra do público. Milhares de contratos foram rompidos, afetando caixa e resultados das incorporadoras.
A Helbor, que havia expandido rapidamente durante o ciclo anterior, sentiu o baque. “Pagamos o preço da pressa”, diz Henry. “Hoje temos uma cabeça diferente: não adianta crescer se a margem não acompanha.”
A frase resume a atual filosofia da empresa. Em vez de competir em volume, a Helbor aposta na valorização dos ativos. “Não somos uma máquina de lançamentos. Trabalhamos com um produto por vez, no tempo certo”, afirma o CEO.
A margem bruta, uma das obsessões da gestão, ficou em 31,4% no primeiro trimestre de 2025 — dentro da faixa considerada ideal pela companhia, entre 30% e 35%. Mas a estratégia tem um custo. No mesmo período, a Helbor registrou lucro líquido de R$ 7,6 milhões sobre uma receita de R$ 299 milhões. Os números contrastam com os R$ 328 milhões de lucro da Cyrela, por exemplo, que faturou R$ 1,95 bilhão.
Para Henry, no entanto, o foco está longe do curto prazo. “A alavancagem é de projeto, não da companhia. A gente não quer repetir os erros do passado”, diz ele, ao comentar a meta de manter a dívida líquida entre 50% e 55% do patrimônio líquido, patamar considerado saudável pela gestão da Helbor.
Valor agregado
Entre os empreendimentos que simbolizam essa nova fase da incorporadora está justamente o W São Paulo, um complexo na Vila Olímpia inaugurado em dezembro de 2024 que combina hotel, residências e espaços compartilhados. Integrado ao W Hotel — operado pela rede Marriott — a área residencial ocupa 20 andares do edifício. Os moradores têm acesso aos mesmos serviços do hotel, como concierge 24h, academia, piscina, coworking e salas de eventos.
“Esse é o tipo de produto que fideliza o cliente e nos permite sustentar a margem mesmo em ciclos desafiadores”, afirma Henry. A estratégia agora é levar essa lógica para empreendimentos residenciais em bairros nobres da capital, com padrão de serviço e arquitetura similar ao da hotelaria de luxo. Um projeto que será erguido nos Jardins seguirá o mesmo modelo.
Mas o projeto mais ambicioso da companhia, no entanto, não está nos Jardins nem em Moema, mas na cidade onde Helbor nasceu: Mogi das Cruzes. É ali que a empresa ergue a Fazenda Itapety, um terreno de quase 10 milhões de metros quadrados que está sendo urbanizado em parceria com a família Feffer, fundadora da Suzano e dona da área.
Em uma joint venture batizada de Alden, os Borenstein e os Feffer vão transformar o terreno no maior loteamento privado do Estado de São Paulo. A escala e a proposta de uso misto lembram, em ambição, os primeiros anos de Alphaville. Um dos atrativos é a proximidade tanto da capital quanto do litoral norte de São Paulo.
A primeira fase do projeto, com 714 terrenos residenciais, teve mais da metade vendida em apenas 18 meses. “Esse é um ativo de longo prazo. Só essa primeira etapa vai durar dez anos”, afirma Henry. Cerca de 35% das obras já foram concluídas.
Origens
O nome da Helbor carrega as iniciais de Hélio Borenstein, pai de Henrique, o fundador da companhia. Criada em 1977, a incorporadora foi listada na bolsa brasileira em 2007, mas o controle segue nas mãos da família.
A holding Hélio Borenstein S.A. detém pouco mais de 50% das ações da companhia — e Henrique, hoje com 89 anos, continua presente no dia a dia da empresa como presidente do conselho de administração. “Ele segue firme, dá expediente todo dia”, diz Henry, CEO e filho do fundador. Por ora, não há herdeiros da terceira geração no radar da sucessão.
Antes de se consolidarem no setor imobiliário, os Borenstein já figuravam entre as famílias mais relevantes do meio empresarial brasileiro. O avô de Henry, falecido em 1964, foi sócio do banco BCN, uma das maiores instituições financeiras do país até ser vendida ao Bradesco em 1997 — na operação, a família trocou os papéis do BCN por ações do Bradesco.
Henrique, que era diretor do BCN antes da aquisição, resolveu priorizar a incorporação imobiliária, e a Helbor ganhou musculatura. O mercado ainda enxerga a empresa como uma incorporadora média. Mas os balanços ainda não capturam o valor estratégico de um portfólio de terrenos que, bem explorado, pode virar ouro.
A Helbor também é vista como uma companhia de dono. O sobrenome pode não estar na fachada dos empreendimentos, mas continua impregnado em cada decisão — e em cada lote guardado para a hora certa.
