O aluguel médio subiu entre 8% e 9% no ano, chegando a ultrapassar R$ 30 por metro quadrado em São Paulo. O principal motor por trás disso é conhecido: a guerra logística travada por Mercado Livre, Shopee, Amazon e novos entrantes para entregar em 24 horas em qualquer capital do país.
É nesse cenário que a Log Commercial Properties, criada pela construtora MRV em 2008, decidiu traçar um mapa diferente da concorrência. Está chegando a todas as capitais do Nordeste, avançando para mercados adensados mas ainda pouco atendidos — e abrindo mão de alguns dogmas pelo caminho.
A empresa sempre financiou seus projetos integralmente com capital próprio. Agora, criou a Log Capital, uma gestora criada para abrir participação para sócios externos (fundos, investidores institucionais e varejo) – uma forma de expandir sem depender só do próprio balanço.
Ao mesmo tempo, lança a Log 360, plataforma que amplia a gama de serviços oferecidos aos clientes — de administração condominial a seguros e acesso ao mercado livre de energia.
“A ideia é quintuplicar a receita de serviços até 2030 e que isso represente 16% do nosso EBITDA”, diz Sérgio Fischer, CEO da Log. A empresa reuniu analistas e investidores em evento nesta sexta-feira (22) em São Paulo.
Reciclagem de ativos
A espinha dorsal da estratégia é a aceleração da reciclagem de ativos. A Log vende galpões maduros para fundos imobiliários — a maior operação até hoje foi um negócio de R$ 1 bilhão com um fundo do Itaú, fechado em fevereiro — e reinveste o capital em novos projetos.
A meta para 2026 é reciclar entre R$ 1,6 bilhão e R$ 2 bilhões em ativos, com o volume de investimento subindo para R$ 960 milhões no ano.
A demanda que justifica esse ritmo é concreta. A empresa fechou recentemente 350 mil metros quadrados com um único cliente de e-commerce para operações em todo o país. “São números que a gente nunca viu no passado”, diz Fischer.
É nessa lógica que surge a Log Capital. Com menos capital próprio alocado por obra, a empresa consegue tocar mais projetos simultaneamente e aumentar o retorno sobre o que investe. De acordo como o CFO, Rafael Saliba, num projeto em que a Log entra com apenas 20% do capital, o retorno sobre o investido quase dobra em relação ao modelo tradicional. “A ideia é atingir vários bolsos — podemos fazer via varejo, com fundos de investimento, ou com joint venture com investidor institucional”, diz.
A gestora pretende lançar entre um e dois fundos por ano. A Log se posiciona como o maior originador individual de ativos logísticos do Brasil, com entre 10% e 15% de market share em novos desenvolvimentos.
Grandes gestoras de fundos imobiliários têm a base de investidores mas dependem de terceiros para originar e construir os ativos. A Log constrói em casa – uma verticalização que reduz custos. Ela argumenta, então, que consegue entregar um produto mais competitivo para o cotista do que um fundo que terceiriza a obra.
A Log 360 completa o movimento. A plataforma organiza sob uma mesma marca serviços que a empresa já prestava de forma fragmentada — e adiciona novos. O carro-chefe é a Log ADM, braço de gestão condominial que hoje administra 56 empreendimentos e quase 3 milhões de metros quadrados, sendo 60% de terceiros.
Junto dela vêm a operação de 2 mil câmeras de segurança e a intermediação no mercado livre de energia — que gerou R$ 23 milhões em economia para clientes em 2025, de acordo com a empresa. Isso mais um marketplace de fornecedores para facilitar contratações dentro dos condomínios e uma corretora de seguros recém-constituída, voltada tanto para os imóveis quanto para as mercadorias dos locatários.
Saliba argumenta que a maior parte dessas receitas já transitava pelo ecossistema da empresa, que simplesmente não as capturava integralmente.
Juros altos como barreira de entrada
O argumento mais contraintuitivo da tese da Log é que o ambiente de juros elevados, ao mesmo tempo que pressiona a empresa, dificulta ainda mais a vida de potenciais concorrentes.
Fundos imobiliários têm dificuldade de captar recursos para desenvolver novos parques com a Selic acima de 13%, argumenta o CFO. “Desenvolvedoras sem escala nacional não conseguem pré-locar projetos fora do eixo Sudeste com a mesma eficiência.” E quem não tem uma base consolidada de clientes opera com mais risco e menos previsibilidade de receita, ainda segundo ele.
A Log sustenta uma vantagem de custo de construção estimada em 20% a 30% em relação ao mercado, de acordo com a empresa. No primeiro trimestre de 2026, seu custo acumulava uma diferença de 20 pontos percentuais abaixo do INCC.
Enquanto concorrentes como a Marq, maior player do setor com 3,2 milhões de metros quadrados de área locável, e a Prologis, com 1,8 milhão de metros quadrados, concentram atuação no Sudeste, a Log opera em 22 cidades e todas as regiões do país. A Log tem hoje 984 milhão de metros quadrados – fora esses, venderam 1,7 milhões de m2 ao longo de sua tragetória.
Do plano Log 2 Milhões, que prevê a construção de 2 milhões de metros quadrados entre 2025 e 2028, 43% do total está no Nordeste, onde a oferta de galpões Classe A ainda é escassa e os preços de locação convergem para patamares próximos aos de São Paulo.
Com 200 clientes ativos e mais de uma década de relacionamento, a empresa monitora o plano de expansão de cada locatário e usa essa informação para decidir onde e quando construir. O resultado é uma taxa de pré-locação média de 80%: os galpões chegam ao mercado praticamente ocupados.
E esse poder comercial também se traduz em precificação. O tíquete médio pedido pela Log acumula 16 trimestres consecutivos de crescimento acima da inflação, com spread de 29 pontos percentuais sobre o IPCA nos últimos seis anos.
Hoje, os preços de locação se aproximam em todas as regiões: o Sul lidera com R$ 29,25 por metro quadrado, seguido pelo Sudeste com R$ 29,12, Centro-Oeste com R$ 27,60 e Nordeste com R$ 26,50 — uma nacionalização de preços que beneficia diretamente a estratégia geográfica da empresa.
Para sustentar essa curva, a Log passou a renegociar contratos de forma mais agressiva nos últimos 12 meses, revisando valores com clientes que estavam pagando abaixo do mercado. A estratégia tem um custo visível: a taxa de renovação, que historicamente ficava entre 89% e 92%, recuou para 70% em 2025. A expectativa da empresa é que o índice se recupere devagar, sem voltar necessariamente aos picos históricos — e que os imóveis sigam ocupados independentemente da rotatividade.
