Por que o TRXF11 é o FII do momento? E como o mercado financeiro está reagindo após um ano de pandemia?
Focado em galpões logísticos e varejo alimentício, o FII TRX Real Estate, cujo ticker negociado em bolsa é o TRXF11 é um fundo que ganhou destaque na pandemia.
Os fundos de galpões logísticos acabaram sendo beneficiados com a alta demanda de espaços logísticos para o e-commerce, entre outros setores favorecidos como transporte e logística. Desse modo, apresentaram menor volatilidade nos rendimentos em relação aos outros segmentos.
O TRXF11 é um fundo de tijolo, focado em renda e que atua tanto no varejo como no segmento de logística. Os fundos de recebíveis se demonstraram mais resilientes neste período caótico de pandemia, com uma performance significativamente acima do desempenho do IFIX – o Índice de Fundos Imobiliários (33,4% contra 12% do índice). Nos últimos meses, os fundos de recebíveis acabaram sendo uma opção de menor risco, considerando o impacto da pandemia nas operações dos fundos de “tijolos” e a frequente indexação das suas carteiras a taxa de juros (CDI) e Inflação (tanto IPCA, quanto IGP-M).
Quando analisado o portfólio do TRX, ele tem 44 imóveis distribuídos em 11 estados brasileiros, sendo São Paulo o estado de maior concentração (41%). Possui também dois galpões logísticos alugados para dois gigantes: Pão de Açúcar e Camil, no Ceará e Rio de Janeiro consecutivamente.
A mais recente aquisição do fundo foi em Pernambuco, um imóvel cuja área bruta locável é de mais de 15 mil metros quadrados e conta com um contrato de 15 anos, já que tem o hipermercado Big Bom Preço como inquilino. Esse imóvel está posicionado dentro de um shopping, mas cujo acesso não fica comprometido mesmo se uma nova restrição de funcionamento for decretada devido a pandemia.
A maioria dos imóveis do TRX são ligados a supermercados ou hipermercados de redes como Assaí, Big, Extra e Pão de Açúcar. E como a maioria destes contratos (quase 80%) vencem só de 2035 em diante, pode se dizer que é um fundo com uma maior margem de segurança contra a vacância ou inadimplência.
Quase 100% dos contratos são atípicos, o que gera uma maior segurança, haja vista os contratos de locação terem cláusulas que garantem o pagamento total do contrato em caso de desistência do imóvel.
Samy Dana e Dony De Nuccio mostram todos os detalhes deste fundo além do cenário dos FIIs na atual fase da pandemia.
