Muito se ouviu falar que imóvel é investimento. Em especial as pessoas nascidas nas gerações anteriores à Z (entre 1990 até 2010). Apesar da frase hoje ter caído em desuso (entre os mais jovens), alguns ainda a contestam.
No caso da compra de um imóvel para investimento, todos os custos precisam ser calculados. A começar pelo montante despendido na compra – seja ela à vista ou na entrada dada em um financiamento (o que embute juros). Somado a isso tem os custos com registros, impostos, condomínio, energia elétrica, manutenção, além do potencial de valorização que também tem de ser levado em consideração.
Já no caso do investimento em fundos imobiliários, na prática, os FIIs possibilitam que o investidor seja “dono” de parte de vários imóveis sem precisar comprá-los na totalidade. E, consequentemente, que também obtenha uma rentabilidade proporcional à ‘fatia do bolo’. Por lei, os fundos imobiliários devem distribuir semestralmente pelo menos 95% dos valores arrecadados com aluguéis aos cotistas. Porém, convencionou-se a pagar rendimentos mensalmente já que os cotistas assim preferem.
Ao investir em fundos imobiliários, o investidor consegue maior diversificação quando comparado a investir em um imóvel, onde há concentração de capital. Com R$ 100 ou menos é possível adquirir uma cota de um fundo imobiliário que invista em um prédio corporativo de uma área nobre da capital paulista. Ou então em galpões logísticos, shoppings ou condomínios. Já comprar um prédio corporativo na cidade de São Paulo despende de alguns milhões de reais.
Um outro ponto apontado por Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian Gestora, é o fator liquidez. A velocidade em comprar ou vender cotas de um fundo em bolsa é muito maior do que quando comparado a venda de um imóvel. O especialista também considera ser mais previsível saber qual será a rentabilidade de um FII, já que existe uma média no pagamento dos dividendos que caem na conta.
Nos fundos de tijolos, a média é de 6% ao ano apenas para os rendimentos, já que a valorização dos imóveis geralmente é embutida na valorização das cotas. No caso dos FIIs de papel tem o repasse da inflação nos rendimentos — e por isso o Dividend Yield deles é maior.
Já olhando para a rentabilidade-alvo dos aluguéis, nas grandes capitais, ela gira atualmente ao redor de 0,5% do valor do imóvel, segundo a média mensal calculada pelo índice FipeZap em dez cidades brasileiras. Então no caso de um imóvel de R$ 1 milhão, o proprietário teria um rendimento médio de R$ 5 mil ao mês. Porém, nem sempre a locador consegue fechar contratos de locação por esse percentual mensal. A vacância é outro problema apontado por especialistas.
Para Lucas Costa Araújo, diretor de gestão de FIIs da AF Invest, hoje, o mercado de FIIs tem diversas oportunidades para quem quiser se expor a modalidade, já que o preço das cotas estão em sua maioria abaixo do valor de mercado. A pandemia influenciou negativamente a modalidade, resultando em cotas bem descontadas. Porém, o especialista chama a atenção para o fato de o ciclo de baixa nos fundos imobiliários não ter sido visto na mesma proporção na economia real. O que para ele, pode ser interpretado como um exagero do mercado.
“O IFIX caiu cerca de 16% desde a pandemia. Já o custo para construir subiu 25% nesse período. Somado a isso, a valorização média de um imóvel foi de 5,5% em 2021. Sendo assim, o mercado de FIIs foi penalizado mais do que o considerado aceitável”, aponta Araújo.
O especialista também chama a atenção para o fato de um investidor que queira aportar um valor alto em FIIs, poder assim fazer ao longo do tempo e aproveitando as melhores oportunidades. No caso da compra de um único imóvel, o investimento é feito de uma vez, de forma concentrada, e com a obrigação do pagamento das parcelas quando este for financiado “Já ao investir em FIIs não existe essa obrigação. Os aportes são feitos quando o investidor bem entender. Sendo assim, a oportunidade de comprar barato com diversificação e alta liquidez só enxergamos no mercado de FIIs”, reitera.
No Cafeína desta terça-feira, 01, Samy Dana e Dony De Nuccio apresentam os prós e contras de investir diretamente em um imóvel ou em fundos imobiliários.
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