O desempenho do mercado imobiliário está totalmente ligado à taxa de juros. Quando a Selic – nossa taxa básica de juros – está baixa, o mercado imobiliário fica aquecido, com investidores em busca de ativos reais.
Por outro lado, quando os juros estão mais altos, o mercado imobiliário se retrai – e produtos de renda fixa ficam mais atrativos. Logo, é normal que os investidores fiquem em dúvida se a alta da Selic prevista para os próximos meses influencia ou não os fundos imobiliários.
O último ciclo de alta da Selic foi encerrado em 2015. Na época, a taxa ficou por mais de um ano em 14,25% – um número bem distante dos atuais 2%. O ciclo de queda começou em 2016 e durou até 2018, quando ela “estacionou” em 6,5% ao ano. Aí veio a pandemia e, para combater seus efeitos na economia, o banco central levou a Selic a inimagináveis 2%, patamar em que se encontra atualmente.
Essa queda sem precedentes revolucionou o mercado financeiro. O investidor que estava acostumado a investir no Tesouro Selic e aproveitar as altas taxas de juros teve que se expor a ativos de risco para não perder da inflação. E, nessa fuga da renda fixa, houve um boom no número de investidores de fundos imobiliários – passando dos oitenta e nove mil para um milhão e duzentos mil investidores em apenas quatro anos.
Mas esses novos investidores vêm navegando apenas em mares de Selic baixa. Os juros não devem voltar aos patamares de antigamente, mas o mercado dá como certo que vão subir nos próximos meses. Com essa provável alta na taxa de juros, que deve chegar a 4% no fim do ano, será que esse mar vai ficar revolto? Aí fica a dúvida: quanto essa subida pode influenciar os fundos imobiliários?
Quando investimos em fundos imobiliários “de tijolo”, que investem em imóveis “físicos”, eles geram retornos corrigidos pela inflação no longo prazo. Assim, quando investidor pensa em investir nesse tipo de produto, ele não deve olhar para a Selic, mas sim para um título de renda fixa de longo prazo. Estamos falando de um tesouro IPCA+ com vencimento em 2045 ou até 2050. É por isso que o preço dos fundos imobiliários são muito mais afetados pela curva de juros do que pela Selic atual.
As taxas desses títulos do governo mais longos são usados para estimar o valor justo dos FIIs de tijolo. É a comparação correta a se fazer, não a relação com a selic. O problema é que os investidores iniciantes geralmente comparam apenas o dividend yeld dos FIIs com a atual Selic para avaliar o preço. É uma correlação equivocada a se fazer.
Segundo o analista da Nord Research, Marx Gonçalves, os principais fundos disponíveis no mercado que estão expostos ao CDI, são: KNCR11, VGIR11 e o RBRY11. Como a carteira destes fundos é muito exposta ao CDI, eles sofreram bastante em 2020, não só pela pandemia, mas também pela redução da Selic para 2%.
No Cafeína desta quinta-feira (11), Samy Dana e Dony De Nuccio analisam os três fundos.
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