Em período de taxa básica de juros em patamares mínimos, os fundos imobiliários ganharam a atenção dos investidores brasileiros. O mês de fevereiro foi de recorde no número de pessoas físicas com posição em custódia, ultrapassando 1,2 milhão, com 68,2% de participação nos R$ 5,3 bilhões negociados no mês, segundo o Boletim Mensal da B3.
Em meio a este cenário, todos os investidores brasileiros passaram a contar recentemente com mais uma possibilidade de investimentos em ativos imobiliários: os BDRs de REITs.
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Desde que os Brazilian Depositary Receipts (BDRs), recibos de ativos internacionais que são negociados na bolsa brasileira, passaram a ser acessíveis a todos os investidores, no final de outubro de 2020, tornou-se possível acessar os pouco mais de 20 Real Estate Investment Trust (REIT), que possuem um retorno médio em dividendos (dividend yield) na casa dos 4%.
O que é REIT?
Ele foi criado na década de 60 nos Estados Unidos, mas, no Brasil, a maior parte começou a ser negociada em bolsa a partir de 2008.
O professor de finanças do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (Ibmec), Haroldo Monteiro, explica que o REIT é uma empresa constituída (chamada de trust) para investir no segmento imobiliário, podendo ter dívidas do setor ou mesmo imóveis.
“Estas empresas recebem investimentos e têm suas cotas negociadas em bolsa dos Estados Unidos. Dentro do ‘trust’ existe aquele que cede o direito de propriedade, o que é a empresa que administra estes bens e também o detentor das cotas”, explica.
Os REITs são empresas de capital aberto que possuem ou financiam imóveis geradores de renda em uma variedade de setores imobiliários. Essas empresas precisam atender a uma série de requisitos para se qualificarem como REITs. Trata-se de uma empresa que possui, opera ou financia bens imóveis que geram receitas.
Os acionistas de um REIT ganham uma parte da receita produzida por meio de investimentos imobiliários – sem realmente ter que sair e comprar, administrar ou financiar propriedades.
Essas empresas investem em diversos tipos de propriedades imobiliárias, incluindo escritórios, prédios de apartamentos, depósitos, centros de varejo, instalações médicas, centros de dados, infraestrutura e hotéis.
De forma geral, a maioria dos REITs opera, por exemplo, alugando espaço e cobrando o aluguel de seu imóvel. Com isso, a empresa gera receita que é então paga aos acionistas na forma de dividendos. Além disso, também gerenciam seus portfólios de propriedades e compra e vendem ativos para agregar valor ao longo dos ciclos imobiliários de longo prazo.
Monteiro lembra ainda que as quotas das empresas são negociadas em bolsa e, caso o investidor queira se desfazer do investimento, ele deve vender estas cotas na bolsa. “Não há resgate deste investimento. Neste caso, os fundos imobiliários no Brasil também têm a mesma dinâmica, ou seja, caso o investidor queira sair da aplicação, deverá vender as cotas do FII que são negociadas na B3”, diz.
Para se qualificar como REIT, uma empresa deve:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis;
- Pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas;
- Ser uma entidade tributável como uma empresa;
- Ser administrada por um conselho de diretores ou curadores;
- Ter um mínimo de 100 acionistas;
- Ter, no máximo, 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.
Os principais tipos de REITs
São três os principais tipos disponíveis:
- Mortgage: negocia títulos ligados ao setor imobiliário, como hipotecas, recebíveis e certificados, ou seja, não negociam diretamente imóveis físicos, mas, sim, investem em dívida imobiliária.
- Equity: são os que fazem investimentos em imóveis físicos. Neste caso, é possível construção, administração, venda, aluguel e compra de imóveis.
- Hybrid: ele faz uma diversificação dos outros dois tipos de REITs. A empresa pode investir tanto em títulos quanto em imóveis.
Diferença entre fundos imobiliários e REITs
Monteiro explica que os REITs são empresas que possuem ativos referentes ao setor imobiliário, que podem ser imóveis ou dívidas relacionados ao setor imobiliário. Como são estruturados com base no mercado americano, eles têm suas receitas atreladas ao dólar somente. Portanto, estão sujeitos à variação cambial, caso o investidor tenha residência fora dos Estados Unidos. Já os fundos imobiliários no Brasil têm suas receitas em reais, portanto, sem riscos de variação cambial.
O professor destaca também que os REITs podem se alavancar em dívida para compra de imóveis. Assim, em relação aos FIIs brasileiros, eles possuem mais risco, porém podem trazer mais retorno dado que, no Brasil, não se utiliza esta prática.
Outra diferença, segundo Monteiro, diz respeito à gestão, pois os REITs são considerados empresas, e, portanto, têm um sistema de gestão desenhado para ter uma governança corporativa, com um conselho de administração e também um CEO. Já nos FIIs, como são considerados fundos de investimento da classe imobiliária, ele possui um gestor que toma decisão sobre os investimentos e poderá ser trocado a qualquer momento.
Além das regras específicas para uma empresa se qualificar como REIT, o professor também lembra que outra diferença se dá no pagamento de dividendo. No caso dos FIIs, são de 95% do lucro líquido ajustados ao caixa do fundo por semestre, o que exige a legislação brasileira. Já os REITs pagam 90% do lucro líquido.
Como investir em REITs no Brasil?
É por meio dos BDRs que os investidores brasileiros têm acesso aos REITs.
Segundo a provedora de dados financeiros Economatica, atualmente, são 24 BDRs de REITs disponíveis na B3. (Confira lista abaixo.)
O professor do Ibmec destaca que o investidor deve se atentar a três pontos antes de investir em BDR de REITs. O primeiro deles é a liquidez, ou seja, qual o volume do BDR que é negociado na bolsa brasileira dado que, caso o investidor precise sair da operação, ele consiga vender rapidamente e também a um preço justo. “No caso quando um investimento tem pouca liquidez, ele precisa fazer caixa. Muitas vezes não existem compradores no preço justo, fazendo com que o investidor tenha que vender num preço abaixo do valor do ativo”, alerta Monteiro.
O segundo ponto de atenção é analisar qual segmento o REIT que lastreia o BDR tem investimentos. Monteiro diz que é importante entender esta dinâmica para evitar investimentos em setores imobiliários que não estão performando bem.
E um terceiro fator é a análise gráfica do ativo. De acordo com o professor, também é interessante o investidor avaliar o momento de mercado do papel.
Dividendos
Os REITs pagam 90% do lucro líquido apurado sob forma de dividendos, já que possuem custos de gestão devido a sua complexidade administrativa com conselho e CEO.
De forma geral, os dividendos são pagos trimestralmente, mas alguns REITs distribuem dividendos mensais.
Por meio dos BDRs, os brasileiros têm acesso a esses dividendos dos REITS, mas com um diferencial: há tributações. Os dividendos são taxados em cerca de 30% pelo governo americano. Além disso, também existem descontos das instituições depositárias do BDR, geralmente, de 5%.
Vale a pena investir em BDR de REIT?
Monteiro avalia que o investimento em BDR de REIT é recomendável para todo investidor que queira fazer uma diversificação de sua carteira e, também, obter um hedge de parte de seus investimentos em relação à perda de valor do real em relação ao dólar.
Já em relação às vantagens, desvantagens e possíveis riscos, o professor explica que vai depender muito da administração do REIT, pois ele pode ter alavancagem, ou seja, pegar dívida para fazer investimentos, o que pode proporcionar um maior retorno. E também poderá trazer prejuízos para o investidor, caso o ativo comprado não tenha boa performance e, como é financiado, existe o pagamento dos juros destes empréstimos.
Pontos de atenção
O professor do Ibmec alerta que cabe ao investidor, antes de efetuar a compra do BDR, fazer uma análise detalhada de qual é o REIT que lastreia o BDR, já que os REITs têm foco em diversos segmentos. “Pode acontecer que determinado setor nem esteja performando bem e, assim, impactar a rentabilidade do REIT e, consequentemente, a do BDR”, alerta.
Além disso, destaca Monteiro, o investidor não pode esquecer que as receitas dos REITs são em dólar e que o BDR sofre influência da variação cambial, assim, eles possuem um risco adicional.
“Porém, por outro lado, serve para que o investidor consiga fazer um hedge de uma parte de sua carteira em relação à perda de valor do real em relação ao dólar. Além, claro, de contar com a rentabilidade do investimento”, aponta.
Confira os 24 BDRs de REITs disponíveis atualmente na bolsa brasileira:
| BDRs de REITs | Códigos |
| Simon Property Gruop | SIMN34 |
| Boston Properties | BOXP34 |
| Realty Income Corp | R1N34 |
| Prologis, Inc | P1LD34 |
| Federal Realty Investment Trust | F1RI34 |
| Equity Residential | E1QR34 |
| Essex Property Trust, Inc | E1SS34 |
| Vornado Realty Trust | V1NO34 |
| Ventas, Inc | V1TA34 |
| Digital Realty Trust, Inc | D1LR34 |
| SI Green Realty Corp | S1LG34 |
| Mid America Apartment Communities Inc | M1AA34 |
| Alexandria Real Estate Equities, Inc | A1RE34 |
| Host Hotels & Resorts, Inc | H1ST34 |
| Kimco Realty Corp | K1M34 |
| Apartment Investment & Mngmt Co | A1IV34 |
| Avalonbay Communities, Inc | A1VB34 |
| Heathpeak Properties | P1EA34 |
| Welltower Inc | W1EL34 |
| Public Storage | P1SA34 |
| Regency Centers Corp | R1EG34 |
| Extra Space Storage Inc | E1XR34 |
| Duke Realty Corp | D1RE34 |
| UDR, Inc | U1RD34 |
| Fonte: Economatica, em 29/03/2021 |
