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Finanças

CSHG: mesmo que juros caiam, FIIs de papel devem entregar retorno acima do CDI

Gestores de fundos imobiliários se reuniram em evento na cidade de São Paulo para discutir o futuro do segmento no mercado.

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Com a crise de crédito que atingiu securitizadoras de títulos de dívida imobiliária, gestores apontaram durante o FII Sumit – evento capitaneado pela EQI Investimentos – que este talvez seja um dos melhores momentos para fundos imobiliários (FIIs) de papel (que investem em dívida no setor). O evento aconteceu nesta quinta-feira (25), na capital paulista.

“Os FIIs de CRIs aguentam cenários mais adversos já que eles têm em sua maioria uma carteira bem pulverizada. E mesmo que os juros caiam, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) alocados majoritariamente em inflação devem conseguir entregar maior retorno que o CDI”, disse Pedro Galvão, da CSGH, gestora de diversos FIIS como HGLG11, HGRE11, HGRU11 e HGCR11.

Crédito: Janaína Ribeiro

Segundo Galvão, apesar de bancos estarem sendo mais criteriosos ao oferecer crédito, boas oportunidades de empresas sempre aparecem no mercado. E apesar da queda dos juros prevista para final de 2023 no último boletim Focus, é esperado que a inflação ainda persista um pouco alta, e por isso, os CRIs expostos a índices de inflação tendem a performar bem.

O gestor também reforçou que os FIIs de CRIs entregam renda mais alta no curto prazo além de terem uma maior capacidade de pulverização de setores.

“Dá pra fazer uma carteira pulverizada também em fundos de tijolo, mas é mais difícil. O fundo tem de ser muito grande pra diversificar os riscos”, diz Galvão, que apontou a predominância dos fundos de recebíveis no Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), principal referência de fiis na B3. Atualmente, 43,7% do índice é composto por fundos de papel.

Queda de juros no radar

Com a precificação do fechamento da curva de juros, fundos que investem em imóveis físicos (tijolo) tendem a valorizar, de acordo com o gestor do HGLG. 

“Com uma política mais expansionista, acompanhada de reformas estruturais (como o arcabouço fiscal) cria-se um ambiente saudável para juros longos fechar e isso beneficia os fundos de tijolo. Naturalmente, se pensar em captura de valor mais rápida, tanto tijolo como fundos de fundos (FOFs) se sobressaem aos fundos de recebíveis. Mas este último acaba sendo um fundo de proteção para os investidores por estar protegido contra a inflação”.

Pedro Galvão, do CSGH

De acordo com a CSHG,  a cada um real de CRI em carteira, há dois reais de garantia, logo, a estrutura da gestora está sólida contra a crise de crédito vista no setor de recebíveis.

Crise de securitizadoras

Recentemente, securitizadoras de CRIs pediram recuperação judicial. O Grupo Gramado Parks, do Rio Grande do Sul, foi um exemplo. A empresa é emissora de uma série de CRIs que estão na carteira de diversos fundos imobiliários. Em abril, a empresa alegou que tinha dívidas acumuladas em R$ 1,36 bilhão.

Para Fernando Crestana, gestor do BTCI11, desde o segundo semestre de 2022 que foram reduzidas as emissões de CRIs no mercado. O cenário macro com Selic em alta pesou, uma vez que o juros da dívida ficou mais cara no mercado. “As maiores emissões foram de players corporativos, tipo, debêntures de uma holding que eram encapsuladas em um CRI”, disse durante painel. 

Predios de Fundos Imobiliários

É arriscado investir em FIIs de CRIs hoje?

Para Crestana, um fundo imobiliário passar por problemas é questão estatística. Logo, a melhor forma de mitigar o risco, segundo ele, seria comprar bem os ativos e fazer uma boa  estruturação do CRI em questão, como ter mecanismos sólidos com excesso de garantias para caso de calote.

No entanto, para Galvão, há questões que não são possíveis de prever, como quando há fraude.

“O mercado precisa se acostumar com pequenos casos acontecendo. Por isso é bom ter uma garantia real boa, que seja exequível, que tenha liquidez”, disse Pedro Galvão. 

Para o investidor que deseja se expor a fundos de papel, olhar para a gestão do fundo foi apontado como crucial na visão dos gestores. A estruturação do fundo, como o patrimônio está protegido além da transparência na gestão.

“Os relatórios estão abertos para quem quiser ver? Quais os canais de acompanhamento da securitizadora do CRI?” indagou Crestana. 

Aos investidores, analisar como a gestão navegou em diferentes cenários do mercado também foi apontado como fator primordial antes de escolher um fundo imobiliário.

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