Para quem procura uma rentabilidade potencialmente maior e um investimento fora do mercado tradicional, uma alternativa é investir diretamente em ativos da economia real. Entre eles está o segmento imobiliário. Com riscos maiores, os retornos podem chegar a 15% ao ano. E há até os mais inusitados segmentos, como a possibilidade de investir em motéis.
Tradicional ou não, especialistas recomendam cautela ao optar por um investimento. É preciso avaliar se o risco condiz com o perfil do investidor. Mas, afinal, para quem acredita que incluir os motéis na carteira pode ser uma boa alternativa, o que é preciso fazer? É necessário ser sócio, comprar um quarto, ou emprestar seu dinheiro para um empreendimento?
Uma das possibilidades é participar de um crowdfunding de investimentos. Quem oferece essa opção desde 2017 é a fintech Bloxs Investimentos, comandada por Felipe Suoto. Regulado por meio da Instrução 588 da CVM, a plataforma de crowdfunding é uma espécie de financiamento coletivo pelo qual o investidor pode comprar uma cota de uma empresa ou empreendimento a um preço muito menor que um investimento-anjo.
A Bloxs atua no segmento imobiliário, do qual os motéis fazem parte, além dos setores de agronegócio, comercial e de energia.
Para adquirir uma cota, são realizadas ofertas públicas. Uma possibilidade é a de dívida, quando o investidor empresta seu dinheiro em troca de juros para um empreendimento, muito semelhante a uma debênture. Mas também podem ser investimentos de equity, como o mercado de ações, quando o investidor vira sócio minoritário do empreendimento.
No setor moteleiro, a Bloxs já foi responsável por 4 ofertas públicas, todas feitas para financiar os empreendimentos da rede Drops Motéis, do empresário Vinicius Roveda.
Por meio da Bloxs, Roveda já conseguiu capital para financiar a reforma e adaptação de 5 motéis que agora integram a Rede Drops, em Brasília e no interior de São Paulo. Agora, sua mais nova empreitada é transformar o Pepper Motel, localizado na região do Vale dos Sinos, na zona metropolitana de Porto Alegre (RS). Para esta operação, ele busca captar entre R$ 1,5 milhão e R$ 1,97 milhão.
A rede Drops tem 15 motéis e alguns já tiveram participações de bancos, mas Roveda afirma que a alternativa de captar recursos com investidores de varejo por meio da Bloxs ajuda a quebrar o preconceito que as pessoas têm em relação aos motéis. “Por meio da Bloxs, os investidores recebem um relatório do desempenho operacional do motel, da evolução das obras, dados financeiros e de satisfação do cliente, e passam a enxergar o motel como um negócio profissional”, explica.
A próxima oferta
Considerando os 5 motéis da rede que já foram financiados pela Bloxs, as ofertas se encontram fechadas, com os empreendimentos e reformas em andamento. No entanto, outra está em aberto, a Drops Motel Vale dos Sinos.
Felipe Suoto, CEO da Bloxs, explica que a oferta ocorrerá em formato de título de dívida, na qual o investidor adquire 1 cota e recebe uma remuneração em juros.
Para participar da oferta, o investidor pode adquirir cotas do motel com um investimento mínimo de R$ 5 mil por cada cota, e precisará permanecer com o recurso investido pelo período de 36 meses (3 anos). Após este período, ele terá seu dinheiro de volta, além do pagamento dos juros estabelecidos por contrato, que tem como alvo chegar a até 15,16% ao ano.
Ocorrerá também a distribuição de juros semestrais. O pagamento mínimo mensal de juros será de 0,8% ao mês, mas, caso a operação do motel tenha elevada rentabilidade, a remuneração mensal pode chegar até 1,26%.
No final do contrato, após os 36 meses, os juros pagos serão deduzidos das parcelas semestrais já efetuadas. Além da restituição das cotas, o investidor receberá também uma distribuição variável de 0,0111% do faturamento bruto do motel Vale dos Sinos acumulado no período.
A oferta, que já está em aberto, conseguiu captar o valor de R$ 350 mil e tem 37 investidores. Segundo Suoto, a oferta deve ficar aberta pelo período de 30 dias, ou até que as cotas sejam esgotadas atingindo o R$ 1,5 milhão. Em média, as ofertas de motéis da Bloxs reúnem cerca de 80 cotistas.
Roveda explica que o recurso levantado será utilizado na adequação operacional do Pepper Motel, que passará a integrar a rede com o nome Drops Vale dos Sinos. Esse processo inclui a padronização de rotinas de funcionários, tais como atendimento, limpeza, treinamento de equipes e troca de sistema operacional.
Também serão feitas obras físicas, como a construção de novas suítes, compra de camas novas, criação de suíte com piscina e outras melhorias. A Drops ainda pretende reforçar os serviços de marketing, gestão de redes sociais e novo posicionamento da marca Vale dos Sinos para o relançamento do motel.
Atenção aos riscos
Embora um possível retorno de 15,16% de juros ao ano possa parecer bastante atrativo se comparado com a taxa Selic atual de 3,50%, é importante que os investidores se lembrem de que ativos da economia real têm um risco elevado, como o de o projeto dar errado e a empresa não conseguir pagar as dívidas ou os juros prometidos no contrato. “Como toda operação atrelada à divida, existe o risco de crédito”, explica Suoto.
Contudo, ele esclarece que o contrato conta com algumas garantias para o caso de a Drops Motéis não ter a capacidade de honrar com seus compromissos. “Tem multa por inadimplência, fiança, penhora e outras alternativas estabelecidas por contrato”, explica Suoto. Ele afirma ainda que executar essas garantias poderia levar mais do que os 36 meses do contrato.
Roveda, por sua vez, acredita no potencial do Motel Vale dos Sinos. O otimismo vem da localização considerada estratégica, em uma região com cerca de 1 milhão de habitantes no entorno, e na qual há presença majoritariamente de motéis antigos. “O Pepper tem uma estrutura boa, com suítes grandes e placas fotovoltaicas”, comenta. O motel também está perto da rodoviária próxima às cidades de Novo Hamburgo, Serra Gaúcha, Gramado e Canela, todas com grande fluxo de turistas.
A motelaria está mudando?
Roveda aponta que a motelaria passou por uma transformação para se tornar um investimento atrativo e lucrativo. Diferentemente dos hotéis, que contam com diversas redes padronizadas, o setor moteleiro é muitas vezes restrito a negócios familiares ou estabelecimentos específicos em cada cidade.
Ele comenta que no Brasil não existem grandes redes de motéis assim como ocorre na hotelaria. O mercado é formado por pequenas redes, que não superam 20 unidades por grupo. A própria Rede Drops é uma das maiores, com 15 motéis espalhados nos estados de Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Paraná, São Paulo, Distrito Federal e Amazonas.
Foi essa fragmentação que fez com que o empresário tentasse levar a padronização da hotelaria para o setor moteleiro. E ele afirma que já vê resultados há alguns anos, citando uma pesquisa feita em 2017 por um site especializado que apontou que 70% dos clientes frequentes dos motéis brasileiros tinham um parceiro fixo – indicando o enfraquecimento do estereótipo de que os motéis são locais apenas para casos extraconjugais, por exemplo.
Roveda afirma que essa tendência foi perceptível no público dos 15 motéis da Rede Drops. Ele era representado da seguinte forma: 70% eram casados ou em um relacionamento estável, 20% estavam em uma saída casual e 10% do público era representado pelo relacionamento extraconjugal. “Percebi uma mudança cultural no público, parece que a palavra amante saiu de moda”, comenta.
Com um público um pouco diferente, as expectativas do serviço também mudaram, e o motel precisou se tornar um local de entretenimento, hospitalidade e com boa gastronomia.
A pandemia reforçou esse tipo de preferência. Na reabertura, alguns motéis eram utilizados como local de hospedagem para turistas que procuravam um momento de lazer e representaram cerca de 10% do fluxo.
Ainda de acordo com Roveda, diversos casais, cansados da cidade e do estresse no convívio familiar, acabaram procurando uma alternativa como alugar um quarto com banheira e piscina, e muitas vezes localizados em pontos estratégicos perto de centros de entretenimento nas cidades.
Nesse cenário, em abril de 2020 Roveda criou o conceito da “nova motelaria”, que buscava padronizar essa forma de entretenimento nos motéis, igualando os métodos de serviço e atendimento em todas as unidades.
Para a transformação de motéis como o Pepper em um Drops, as obras podem levar de 6 meses a 1 ano. Depois do projeto Vale dos Sinos, Roveda pretende ainda fazer 3 novas ofertas públicas com a Bloxs para novos motéis. “Além de expandir a rede, é um jeito de disseminar a motelaria no mercado financeiro“, comenta.
