Não é novidade que os fundos imobiliários de shoppings e de escritórios foram impactados com o isolamento social. Seja pela vacância de lojas, queda nas receitas e inadimplência, o que consequentemente causou a derrocada no rendimento destes fundos.
E é por estes motivos que muitos destes FIIs estão hoje descontados em bolsa. Porém, ao que tudo indica, o pior já passou e neste momento ter uma exposição controlada a estes segmentos pode ser uma oportunidade de comprar ativos mais baratos e com descontos em relação ao seu valor patrimonial.
Mas diferentes destes fundos, os fundos imobiliários de “papel”, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), sofrem menos impactos de curto prazo, já que estes títulos continuam rentabilizando os fundos. Mas isso só é válido se não houver uma crise de crédito, o que que não foi o caso até aqui. Como alguns destes são títulos indexados à inflação – que nos últimos 12 meses está com os principais índices (IPCA e IGPM) sob forte pressão – estes ativos são uma boa pedida se o investidor quiser preservar capital.
Dado este panorama, não seria equivocado afirmar que 2021 vem sendo o ano dos FIIs de papel.
Na carteira de fundos imobiliários do Nu invest, foram priorizados os FIIs de papéis indexados à inflação/CDI além dos FIIs de galpão logístico. Essa última modalidade continua em um momento positivo dado o crescimento do e-commerce além da necessidade de ampliação dos canais de distribuição por parte das empresas.
O que esperar?
Segundo o analista José Falcão, mais relevante do que o juro nominal atual ou do final deste ano, é o juro real de longo prazo (descontado a inflação). “Temos hoje um juro real em torno de 4% negativo ao ano, já que a inflação está em cerca de 8,3% ao ano. E como é esperado que tenhamos nos próximos meses níveis mais elevados de juros, é preciso reconhecer que com uma taxa Selic mais alta, todas as classes de ativos são influenciadas, já que o custo de capital aumenta”, disse o analista.
Entre os FIIs de destaques cujos prêmios são considerados interessantes, segundo Falcão, está o Kinea Securities – cujo ticker de negociação é o KNSC11.
O portfólio do Kinea é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, em especial em CRI com remuneração atrelada a taxas de juros reais de longo prazo e cotas de fundos imobiliários .
O fundo é dedicado primariamente à aquisição de CRIs, seguido pela aquisição de cotas de FIIs, podendo fazer operações com diferentes indexadores (como juros reais e juros pós-fixados) e diferentes níveis de risco (high-grade e high-yield). Esse dinamismo contribui para uma boa performance em diferentes ciclos de mercado.
Já o segundo FII de papel de destaque é o Capitânia Securities II (CPTS11). Ele é um fundo de recebíveis com exposição a ativos high grade, além de investir em cotas de fundos imobiliários majoritariamente de CRI.
Este FII tem uma carteira de crédito bem pulverizada, com garantias robustas e credores de baixo risco. Porém, deve-se destacar que ao investir em fundos que compram “papel” há riscos envolvidos. Entre eles está a inadimplência, o risco de mercado, que é o sobe e desce no valor das cotas, além do risco pré-pagamento. Esse último acontece quando o tomador recompra os títulos de dívida e estrutura uma nova por taxas mais baratas.
Diferentemente dos fundos de tijolo, os FIIs de papéis conseguem repassar a correção da inflação em forma de dividendos aos acionistas. E isso foi algo que ajudou muito os fundos de CRI, porque os cotistas sentiram essa transferência da inflação nos dividendos, enquanto, nos fundos de tijolo, a variação fica presa na valorização do imóvel.
A performance do segmento nos últimos tempos, incluindo o período desafiador da pandemia, também mostrou que o segmento foi bastante “defensivo”. No acumulado de 2020, foi o único que ficou no campo positivo, subindo +1,71% (o IFIX, índice de referência para os FIIs, caiu 10,24% no mesmo intervalo).
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