Imóvel: vale mais a pena comprar ou alugar?

Sempre aparece alguém falando que é melhor ficar no aluguel e investir o dinheiro que sobra do que se comprometer com um financiamento.  

Vamos fazer as contas aqui, então, para entender se é por aí mesmo. Os juros do financiamento variam de banco pra banco e de pessoa pra pessoa. Mas dá pra dar uma ideia geral aqui – com base no simulador do Banco do Brasil.  

Pense num apartamento de R$ 700 mil. Com entrada de 20% (a mínima que os bancos costumam aceitar) você deixa R$ 140 mil. Financiando em 30 anos o que falta, você vai ter pagado, no total, R$ 1,625 milhão* – mais de dois apartamentos (2,3) para ficar com um só. Pesado.

Só que mesmo assim a operação não perde para o aluguel: empata. E qualquer acréscimo na entrada cria uma vantagem larga a favor da compra. Vamos destrinchar aqui.

As parcelas de um apto de R$ 700 mil com 20% de entrada começam perto de R$ 6 mil e vão baixando com o tempo. Na média, vai dar R$ 4.125 ao mês – o valor é corrigido pela inflação ao longo do tempo, mas não faz diferença, já que sempre vai dar R$ 4.125 em dinheiro de hoje. 

Bom, o aluguel de um apartamento de R$ 700 mil custa uns R$ 3.500 por mês. Vamos dizer que você pode pagar sem problemas tanto os R$ 3.500 como os R$ 4.125; só quer mesmo ver qual vale mais a pena. Num cenário assim, daria para investir a diferença entre o aluguel e a prestação. Esta diferença aqui:   

R$ 4.125 – R$ 3.500 = R$ 625, por mês.

Nos últimos 10 anos, os investimentos mais simples que existem (fora a poupança) renderam o equivalente a IPCA+5% – a inflação mais 5% ao ano. Vamos considerar que as próximas décadas sejam menos generosas com os fundos DI e cia – que o CDI renda, na média, o equivalente a IPCA+3.5% (daria racionais 7,5% aa hoje, com a inflação a 4%).

Desse jeito, em 30 anos, os R$ 625 mensais vão virar R$ 370 mil de hoje (já descontando os 15% de imposto). Legal. Mas você vai ter passado 30 anos no aluguel. No final, vai ter pagado R$ 1,260 milhão.   

Só que aí você desconta os R$ 370 mil que ganhou aproveitando a folga que o aluguel deu no orçamento. O prejuízo lá na frente cai:

R$ 1,260 milhão menos R$ 370 mil = R$ 950 mil. É esse tanto que 30 anos de moradia vão comer do seu bolso, nesse caso. 

Com o financiamento, contando a entrada, você teria gastado R$ 1,625 milhão, lembra? Então. Isso dá basicamente os R$ 950 mil “líquidos” da conta aqui em cima mais um apartamento.

Só que aí vem a diferença óbvia: um apartamento é justamente o que você vai ter na mão ao fim e ao cabo, na forma de patrimônio.

É provável que a valorização dele tenha simplesmente acompanhado a inflação (mais o assunto adiante). Desse jeito, o valor do apto lá na frente será, claro, de R$ 700 mil em dinheiro de hoje – se a inflação ficar numa média de 4% aa nas próximas três décadas, isso vai dar R$ 2,3 milhões em “dinheiro de amanhã”. Mas, de novo, não tem importância. Vamos seguir falando só em dinheiro de hoje.   

Para facilitar a comparação com o aluguel, vamos dizer, então, que você decida vender o apartamento logo depois de quitar. Desse jeito, seu cômputo geral vai ficar em R$ 925 mil “negativos” (os R$ 1,625 milhão que você pagou menos os R$ 700 mil da venda).   

Dá quase pau a pau com aqueles R$ 950 mil em aluguel acumulado.  

Ou seja: com uma entrada, baixa, de 20%, comprar ou alugar vai dar praticamente na mesma – ao menos para quem tem como investir a diferença entre o aluguel, mais barato, e a prestação, mais cara. Fora isso, a compra leva uma vantagem clara, já que a economia de R$ 625 por mês, se não for investida, vai-se embora com o vento. 

E a coisa vai ficando cada vez mais favorável para a compra conforme a entrada sobe. Como vamos ver agora. 

R$ 700 mil com entrada de R$ 400 mil

Vamos subir a entrada para R$ 400 mil agora – R$ 260 mil a mais do que na outra simulação. Nesse caso, o gasto total com o apartamento baixa para R$ 1,265 milhão, contra aqueles R$ 1,625 milhão. Os R$ 260 mil extras se transformam numa economia de R$ 400 mil. Brutal.   

E nesse caso não existiria aquela diferença para você ir investindo: a parcela do financiamento, aqui, sai mais barata que o aluguel: R$ 2.400 (na média dos 360 meses). 

Na prática, então, fica R$ 1,26 milhão de aluguel contra R$ 1,26 milhão de prestação+entrada. Empate financeiro, mas com uma diferença óbvia: ao final de 30 anos o apartamento é seu.  

Em suma, vale qualquer esforço para juntar uma entrada maior. 

Para quantificar esse esforço: imagine que você tenha R$ 140 mil no FGTS, quer um apartamento de R$ 700 mil e pretende dar a entrada mais vantajosa, de R$ 400 mil. Precisaria de R$ 260 mil a mais, certo? Com o FGTS rendendo IPCA+1% (plausível) e os seus investimentos a IPCA +3,5%, você precisaria economizar R$ 1,8 mil por mês ao longo de 10 anos. É isso.  

Mas… e a valorização do imóvel?

Então. Nos últimos 10 anos, o preço deles subiu abaixo da inflação, de acordo com o índice Fipezap, que mede a variação de preço em 50 cidades. De 2014 até 2023, o placar foi este aqui: IPCA 79% X 31% Fipezap.  

Nesse intervalo, um apartamento que valia R$ 500 mil passou, em média, para R$ 655 mil. Para só andar junto com a inflação, e mais nada, ele precisaria ter ido a R$ 805 mil. 

Dureza. Isso equivale a pegar R$ 500 mil e deixar por 10 anos num título que pague IPCA-8% (isso: IPCA menos 8%). Em termos nominais, não dá prejuízo. Em termos reais, dá sim. Só não é pior do que deixar o dinheiro debaixo do colchão.

Mas o mercado de imóveis é como a vida: vem em ondas. Às vezes, tsunamis. 

Entre 2011 e 2013, por exemplo, na última “bolha imobiliária”, o índice Fipezap subiu 61%, contra uma inflação de 19%. Em termos anuais, temos aí uma valorização mitológica: IPCA+12,5%. Uau. 

No fim, a mão das altas lava a mão das baixas. Num intervalo um pouco mais longo, de 2011 até aqui, o placar é menos desfavorável para os imóveis: Fipezap 88% X IPCA 113%. Isso baixa um pouco a desvantagem do longo prazo. Ela cai pra IPCA-1%.

Para o longo prazo, então, ficam duas certezas. 1) Os imóveis, ao menos na média, tendem a apenas acompanhar a inflação. 2) Estaremos todos mortos; se você quiser deixar como herança um ativo que acompanha a inflação na saúde e na doença, na alegria e na tristeza, um imóvel sempre estará entre as opções mais racionais – ao menos se você caprichar na entrada.

*R$ 140 mil de entrada as 360 parcelas somadas (R$ 1,485 milhão). Custo aproximado. Taxa efetiva de juros nominal na simulação do BB: 8,65% aa. Custo efetivo total, incluindo outras despesas do financiamento, como seguro: 10,53% aa.