Investimento imobiliário: 5 formas de investir em imóveis

Imóveis físicos ou fundos imobiliários? As duas opções podem servir para diferentes objetivos e períodos da economia. Mas, além delas, o investimento imobiliário pode ser feito de outras maneiras. Existem opções para diferentes estratégias, servindo para investidores mais conservadores até aos que têm disposição para correr mais risco com a oscilação do mercado. 

Veja abaixo perguntas e repostas sobre como investir no mercado imobiliário.

O que é investimento imobiliário?

Um investimento imobiliário é comprar imóveis físicos ou ativos negociados no mercado financeiro que estão relacionados ao setor, como os fundos imobiliários. A expectativa é que essa aplicação gere retorno ao longo do tempo e que o investidor tenha uma quantia maior do que investiu inicialmente.

O principal atrativo na hora de investir em imóveis de forma direta ou indireta é a possibilidade de ter uma renda e que pode ser recorrente. Algumas opções de retorno do investimento imobiliário são:

• receber o dinheiro do aluguel todos os meses com a locação de um imóvel próprio;
• vender um imóvel a um valor acima do que comprou, como acontece com investidores que compram barato, reformam o local e vendem mais caro;
• através dos dividendos de fundos e outros ativos, em que o dinheiro investido financia atividades para o crescimento do mercado. Como retorno, pagam um percentual regularmente ou juros ao final de um prazo.

Vale a pena investir em imóveis?

Investir no mercado imobiliário pode valer a pena se o investidor souber aproveitar os ciclos deste setor. Seja na crise ou em momentos de expansão, existem investimentos indicados para cada fase e que podem gerar um retorno maior e até mais rápido – mas é preciso se atentar aos riscos.

Vale lembrar que todo investimento em imóveis tem seu risco. Não é à toa que uma das regras básicas dos investimentos é a diversificação como forma de se proteger de maiores perdas. 

No próprio mercado imobiliário, o investidor pode ter investimentos distintos, como imóveis físicos, fundos imobiliários e ativos relacionados ao crédito no setor. A diversificação no mercado imobiliário pode ajudar a lucrar com ativos que performam melhor em diferentes períodos da economia. 

Como investir em imóveis?

O primeiro passo para fazer um investimento imobiliário é escolher os tipos de aplicações que vão contribuir para os objetivos a longo prazo. Essa escolha está diretamente relacionada ao valor que a pessoa tem para investir e qual é a sua disposição para correr riscos.

Entre os riscos, uma das possibilidades é o investidor ter um retorno menor do que o esperado ou deixar de receber dinheiro, como pode acontecer com um imóvel para locação que fica desocupado.

Veja abaixo as cinco formas de investir em imóveis e as principais características de cada uma.

1. Compra e venda de imóveis ou terrenos

Essa é uma opção comum de investimento imobiliário. Com um olhar estratégico, é possível identificar o potencial de lucro em todo tipo de imóvel: casa, apartamento, espaço comercial e terreno. 

É o que acontece, por exemplo, com investidores que compram um imóvel barato, que precisa de reforma, e vendem mais caro depois. Ou, como acontece em grandes cidades, casas antigas são derrubadas para construírem prédios residenciais ou comerciais com alta demanda. 

Esse tipo de investimento imobiliário requer um volume grande de dinheiro, além de capital de giro para esperar até a venda, o que nem sempre é rápido. Além disso, os custos de obra e reforma podem ficar maiores do que o previsto e diminuir o retorno.

Compra de imóvel para locação

Já o investidor que compra um imóvel para locação tem como principal objetivo viver da renda do aluguel. Em ciclos de grande procura por imóveis em uma região, é possível ajustar o preço e ganhar mais.

O proprietário desse investimento imobiliário precisa colocar na balança o custo para manter a propriedade e a rentabilidade. É possível comparar a taxa de retorno do aluguel em relação ao valor investido com a mesma quantia aplicada em outros ativos do setor.

O maior risco nesse tipo de investimento é ficar com o imóvel desocupado por muito tempo. O proprietário precisa ter caixa para arcar com as despesas, como o condomínio, e eventuais melhorias.

2. Fundos Imobiliários

É uma das opções mais comuns de quem quer um retorno recorrente sem ter que comprar um imóvel. Por regra, os fundos imobiliários devem pagar pelo menos 95% dos lucros para os cotistas a cada seis meses. Mas boa parte deles faz isso a cada mês, aumentando o interesse por esse tipo de investimento imobiliário.

Os tipos de fundos imobiliários são:

Fundo de tijolo

É aquele que investe na compra e venda de propriedades, construção, reforma e locação. Existem fundos que são nichados, em que boa parte dos imóveis são shoppings, prédios comerciais, imóveis residenciais ou galpões.

Fundo de papel

Este investimento é feito em títulos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que servem para financiar atividades do setor. O retorno são os juros desse crédito. Este é um investimento considerado de menor risco entre os demais fundos.

Fundo de fundo

No fundo de fundo a carteira é formada por outros fundos do mesmo setor. Cada um pode ter uma composição com maior foco em fundos de papel ou de tijolo, por exemplo. O retorno pago é a soma do que os demais fundos entregam.

Fundo de desenvolvimento

É voltado para a construção de imóveis que são vendidos quando ficam prontos. O valor de venda é repassado para os cotistas. É um fundo considerado mais arriscado, mas pode trazer um retorno alto.

Fundo híbrido

Como o nome já sugere, ele é composto por diferentes tipos de fundo, como os de papel e de tijolo. 

Ao comprar a cota de um fundo, o investidor recebe os dividendos, que é como o aluguel pago pelo uso dos imóveis ou do crédito concedido. Além disso, a ideia é ganhar também com a valorização da cota com o tempo.

Porém, tanto o preço da cota quanto o percentual de retorno podem sofrer variações a depender do ciclo econômico. 

3. LCI

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um título de renda fixa que um banco emite. Quando o investidor adquire uma LCI, é como se emprestasse dinheiro à instituição, que vai usar esse montante para financiar empresas do setor imobiliário.

Para ser uma opção atrativa, a rentabilidade do título pode ser prefixada, que é um percentual determinado antes da compra. Ela também pode ser pós-fixada, que é atrelada à inflação ou ao Certificado de Depósito Bancário (CDI). Também existe a opção híbrida, formada por uma rentabilidade fixa e outra pós-fixada.

A LCI é um investimento imobiliário com baixa volatilidade. O maior risco é do banco que emitiu ter algum problema e não conseguir pagar o valor investido. 

4. CRI

O Certificado Recebíveis Imobiliários (CRI) é emitido por uma securitizadora, que empresta dinheiro para que empresas do setor possam custear as construções e operações de imóveis. A rentabilidade do CRI também pode ser prefixada, pós-fixada ou híbrida. 

Embora seja um título de renda fixa, o CRI oferece um risco um pouco maior que o LCI. Além disso, o valor mínimo desse investimento imobiliário é mais alto, a partir de R$ 1 mil. O prazo de vencimento também é maior, podendo durar dois anos ou passar dos dez anos.

5. Ações

É possível investir em ações de empresas relacionadas direta ou indiretamente ao setor imobiliário, como construtoras, incorporadoras, de materiais usados na construção civil, administradora de imóveis etc. Ao comprar os papéis de uma empresa, a pessoa se torna acionista dela. O objetivo é ganhar com a valorização da ação ao longo do tempo.

É possível, por exemplo, ganhar na diferença entre a compra e venda da ação aproveitando os ciclos do mercado e o desempenho da empresa. Se for um período de crise e o preço do ativo estiver baixo, o investidor pode comprar mais papéis se acredita na valorização da companhia no futuro. Já no momento de alta, pode vender a um valor mais alto do que comprou.

No entanto, é preciso ficar atento aos riscos. Ações são investimentos geralmente voláteis – ou seja, o investidor pode ganhar dinheiro se o preço subir, mas ele também pode cair, ocasionando perdas.

Além da valorização da ação, é possível receber dividendos pagos por algumas empresas. Mas não são todas as companhias que fazem isso. Entre as que fazem o pagamento, ele pode ser a cada trimestre, semestre ou anualmente.

Como escolher um investimento imobiliário?

Especialistas recomendam que o investidor considere quais são seus objetivos, o quanto se dispõe a arriscar em um investimento imobiliário e qual é a sua expectativa de retorno em valorização ou rendimentos. É indicado observar também qual é o ciclo do mercado imobiliário e o que está com preço mais baixo para comprar e aumentar o retorno na próxima fase.

O setor de imóveis passa por períodos de recessão, recuperação e expansão, em que alguns ativos terão um cenário mais favorável do que outros. Mas, no longo prazo, o objetivo é que o investimento imobiliário como um todo registre crescimento e gere retorno aos investidores. É importante, no entanto, ficar atento aos riscos e diversificação.