O mercado imobiliário pode ser uma estratégia para quem busca diversificar a carteira. Quando esse tipo de investimento se enquadra no perfil de risco do investidor, uma das opções está o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
Veja abaixo o que é CRI, quais são suas vantagens e riscos e como investir nesse título isento de taxação de Imposto de Renda.
O que é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)?
O CRI é uma sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários. É um título lastreado em créditos imobiliários, que representam parcelas de um direito creditório com promessa de pagamento futuro. Assim, quem investe em CRI antecipa ao incorporador os créditos a serem recebidos pelo setor – por exemplo, na construção de prédios e casas.
Funciona assim: corporações do setor imobiliário precisam de dinheiro em caixa para financiar as construções. Por fazerem muitas vendas a prazo, essas empresas precisam recorrer a securitizadoras para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que proporcionam os recursos necessários para financiar as operações.
Com isso, as construtoras conseguem captar recursos no mercado financeiro à vista, garantindo fluxos de recebíveis de médio e longo prazos.
Dessa forma, podemos dizer que o CRI funciona como um tipo de “empréstimo” que os investidores fazem a empresas do setor imobiliário. Em contrapartida, eles recebem o pagamento de juros pelo investimento.
O Certificado de Recebíveis Imobiliário só pode ser emitido por companhias securitizadoras de créditos imobiliários, e deve ser registrado em sistema autorizado pelo Banco Central do Brasil, para que haja um controle do volume de títulos emitidos.
Como funciona o título CRI?
O CRI é um ativo financeiro de renda fixa. Ou seja, há uma remuneração determinada e resgate na data de vencimento estipulada no momento da compra. Ele é isento do Imposto de Renda (IR).
Como a aplicação só pode ser resgatada ao final do prazo de vencimento estipulado, o CRI não é um ativo de alta liquidez, não sendo indicado para quem pode precisar sacar o dinheiro do saldo e dos juros acumulados antes da data final.
Outro ponto importante sobre o funcionamento do título CRI é que não há cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), o que faz com que seu risco de crédito seja considerado alto em relação a outros ativos semelhantes. O FGC é uma associação civil que protege quem investe no âmbito do Sistema Financeiro Nacional com uma garantia até o limite de R$ 250 mil por CPF ou CNPJ.
Rentabilidade do CRI
Como o CRI é um tipo de ativo de renda fixa, a rentabilidade desse investimento é relativamente previsível, já que, ao adquirir um título de CRI, o investidor já sabe como ela será calculada.
Em geral, os CRIs podem ter três formatos diferentes de remuneração:
- Pré-fixada: tem uma taxa de remuneração definida no ato da compra do título, a qual se repetirá até o momento do resgate do valor aplicado;
- Pós-fixada: tem o rendimento atrelado a outro fator financeiro. Por exemplo, um CRI atrelado à taxa Selic vai render juros de acordo com a variação desse indicador – ou seja, a remuneração é fixada, mas sem valor exato, já que a Selic varia;
- Híbrida: o cálculo do rendimento é feito com base em um fator pré-fixado e outro pós-fixado.
Como os termos dos rendimentos variam em cada título de CRI, é importante ficar atento aos termos e condições dos ativos antes de fazer o investimento.
Investimento mínimo no CRI
Não existe uma regra de valor mínimo para investimento em CRIs, mas essa classe de ativos costuma ter um valor mais elevado que de outros títulos de renda fixa. É possível encontrar no mercado Certificados de Recebíveis Imobiliários com valores diversos, que em geral variam entre R$ 1 mil até mais de R$ 20 mil.
Liquidez e prazo do CRI
O Certificado de Recebíveis Imobiliário é um investimento considerado como de longo prazo. Em geral, os títulos têm datas de vencimento que variam entre dois e dez anos, mas alguns podem chegar a prazos ainda longos, acima dos 15 anos.
Na maior parte das vezes, o CRI não permite que seja feito resgate antecipado. Se o investidor precisar reaver seu dinheiro antes do vencimento do ativo, não terá a rentabilidade prometida no momento da compra, e precisará vender o título para outro investidor interessado.
Portanto, o CRI não tem liquidez imediata. Existe a possibilidade de resgatar os recursos aplicados antes do vencimento antes, mas a venda no mercado secundário pode ter um retorno desvantajoso para o investidor.
Tributação: taxas e impostos do CRI
O CRI é isento de Imposto de Renda (IR) e de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para pessoas físicas. Ou seja, no momento da compra do ativo no site de uma corretora, o valor apresentado para cada título já é o valor líquido. Porém, é preciso ficar atento: algumas corretoras que operam Certificados de Recebíveis Imobiliários cobram taxas sobre a negociação dos títulos.
Já no caso de compras de CRI feitas por pessoa jurídica, os rendimentos tem taxação de Imposto de Renda de acordo com a seguinte tabela regressiva:
- 22,5% até 180 dias corridos;
- 20,0% entre 181 e 360 dias corridos
- 17,5% entre 361 e 720 dias corridos;
- 15,0% após 720 dias corridos.
Formas de remuneração do CRI
A rentabilidade do CRI divide-se em três formas possíveis:
Prefixada: quando o investidor sabe desde o momento da compra a remuneração que receberá, sem ter nenhuma surpresa ao fazer o resgate no prazo.
Pós-fixada: quando o papel acompanha algum indexador usado como referência para (CDI ou taxa Selic por exemplo).
Indexada à inflação: o papel remunera uma taxa de juros prefixada, além de uma taxa pós-fixada que acompanha um índice de inflação, via de regra IPCA ou IGP-M.
Tipos de estrutura de CRI
Quando falamos em Certificados de Recebíveis Imobiliários, existem dois tipos principais de estruturas dos títulos:
- Pulverizado: título atrelado a vários devedores (ou mutuários) e com risco de crédito menor (pulverizado entre diversos devedores). Esse tipo de CRI pode ser ligado a imóveis residenciais, loteamentos, shoppings centers, lajes corporativas entre outros.
- Corporativo: o CRI está atrelado a uma única empresa devedora. Também está dividido em subcategorias, como sale & lease back (títulos relacionados à compra de um imóvel e locação para o próprio vendedor), e built-to-suit (títulos relacionados à construção feita sob medida para locatários). Esses CRIs são atrelados a contratos nos quais o maior risco é o do crédito corporativo.
Fundos de CRI
Os fundos de CRI são fundos de investimento especializados nesse tipo de ativo financeiro. Essa é uma categoria de investimento coletivo, em que diversas pessoas alocam seus recursos em um mesmo fundo, que é administrado por uma empresa especializada nesse tipo de gestão.
No caso dos fundos de CRI, o gestor distribuirá o capital dos investidores entre vários certificados de diversos setores diferentes do mercado imobiliário, de forma a balancear a carteira de investimentos.
Esse tipo de ativo também é isento da cobrança de IR
Diferenças entre CRI e LCI
As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) também são títulos de renda fixa isentos de Imposto de Renda para pessoa física. Porém, a maior diferença é que os certificados de recebíveis imobiliários são emitidos por securitizadoras, enquanto as letras de crédito imobiliário são emitidas por bancos.
Outro ponto de diferença é que a LCI é coberta pela garantia do FGC. Além disso, os prazos desses títulos também são diferentes: os CRIs geralmente são mais de longo prazo que LCIs, e a liquidez dos certificados também costuma ser menor. Por essas razões, o rendimento dos CRI tende a ser bem mais elevado.
Diferença entre CRI e CRA
Enquanto o CRI é um título de renda fixa atrelado a papéis do mercado imobiliário, o CRA é a sigla para Certificado de Recebíveis do Agronegócio. O mecanismo deste produto financeiro é o mesmo. Ambos são emitidos por instituições securitizadoras. Mas o CRA investe em recebíveis do setor agro. Ele também é isento de IR, tem data de vencimento e é um investimento de médio e longo prazo.
Vale a pena investir em CRI?
É preciso levar em conta as vantagens e os riscos desse tipo de investimento. Veja abaixo:
Principais benefícios de investir em CRI
- Isenção do Imposto de Renda e IOF;
- Possibilidade de rendimentos atrativos;
- Aplicação de renda fixa com riscos controlados;
- Possibilidade de negociação dos títulos, que podem ser comprados e resgatados.
Para saber se realmente vale a pena investir em CRI, a pessoa deve levar em consideração os seus objetivos com esse investimento e o seu perfil de investidor (arrojado, moderado ou conservador).
Também é fundamental pesquisar a fundo sobre as opções de CRIs disponíveis, estudando as rentabilidades prometidas e os riscos.
Exemplo de investimento em CRI
Imagine que o alguém acabou de comprar um imóvel na planta. Essa pessoa foi até a construtora, fez o financiamento e vai pagar sua casa nova em prestações, digamos por uns 15 anos, pagando juros, claro.
Porém, para construir o prédio, a construtora precisa de dinheiro agora. E lembre-se, a maioria dos compradores não vai pagar à vista, e sim parcelado em vários anos. E como a construtora faz para levantar o dinheiro? Ela repassa a dívida para a securitizadora, que emite o CRI.
Logo, com o dinheiro dos investidores que vão aplicar nesse CRI, a construtora consegue pegar à vista o valor que ela só iria receber daqui a muitos anos.
Na prática, quando você investe em CRIs ou CRAs, você está emprestando dinheiro para a construtora e vai receber juros em troca.
Riscos do CRI e desvantagens
Assim como qualquer outro ativo financeiro, o CRI também apresenta alguns riscos e desvantagens. Nesse caso, podemos citar:
- Ausência de cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
- O risco de crédito das empresas atreladas ao título: a rentabilidade dos investidores depende da capacidade de pagamento da construtora ou incorporadora que tomou o financiamento;
- Títulos pós-fixados e híbridos são mais arriscados (e geralmente mais rentáveis) que os pré-fixados;
- Risco de liquidez: só é possível reaver seus recursos e sacar o valor investido com a rentabilidade prometida na data de vencimento do título.
