Embora o STF tenha reforçado o direito à imunidade do ITBI em determinadas operações, especialistas alertam que, na prática, o risco de cobrança e de autuação continua elevado.
“O STF avançou, mas a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ainda não pode ser considerada totalmente pacificada”, afirma Manoela Vargas, Head de Wealth Planning da TAG Investimentos. O ponto é que a imunidade segue válida — só que agora é mais contestada.
O que é o ITBI e quando ele é cobrado
O ITBI é um imposto municipal, cobrado sempre que há transferência onerosa de um imóvel, como na compra e venda. Cada prefeitura define sua alíquota, que normalmente varia entre 2% e 3% do valor do imóvel.
Esse percentual pode parecer pequeno, mas representa um custo relevante em operações imobiliárias, reorganizações societárias e planejamentos patrimoniais.
A Constituição Federal, no entanto, prevê situações em que o imposto não pode ser cobrado. A principal delas ocorre quando um imóvel é usado para integralizar o capital social de uma empresa — ou seja, quando o bem entra no patrimônio da pessoa jurídica como forma de investimento dos sócio.
Imunidade reconhecida pelo STF, mas com limites
A imunidade do ITBI na integralização de capital está prevista no artigo 156 da Constituição e foi analisada pelo STF no chamado Tema 796.
Nesse julgamento, o Supremo confirmou que:
- a imunidade é constitucional;
- ela vale quando o imóvel é efetivamente usado para integralizar o capital social;
- o benefício é limitado ao valor do capital integralizado.
“O Tribunal já consolidou, no Tema 796, que a imunidade é constitucionalmente assegurada quando o imóvel é efetivamente utilizado para integralizar capital social, limitada ao valor do capital subscrito, permitindo a tributação apenas do eventual excedente”, explica Manoela Vargas.
O problema é que, após essa decisão, muitos municípios passaram a mudar o foco da discussão.
Valor do imóvel vira o principal ponto de conflito
Mesmo quando reconhecem a imunidade, diversas prefeituras passaram a questionar quanto vale o imóvel usado na integralização.
Na prática, funciona assim:
- o contribuinte atribui um valor ao imóvel, com base em critérios contábeis;
- o município entende que esse valor está abaixo do valor de mercado;
- a diferença é tratada como “excedente” e tributada pelo ITBI.
“Mesmo quando reconhecem a imunidade do ITBI, muitos municípios questionam o valor atribuído ao bem na integralização, desconsiderando o critério contábil adotado pelo contribuinte e tentando impor um valor de mercado superior. Nesses casos, a diferença é frequentemente tratada como excedente ao capital social integralizado e, portanto, tributada pelo ITBI, à luz do entendimento do Tema 796”, afirma Manoela.
Segundo a especialista, a discussão deixou de ser sobre o direito à imunidade e passou a ser sobre a base de cálculo do imposto, o que tem levado a autuações, cobranças adicionais e disputas judiciais.
“Atualmente, esse risco é concreto e relevante na prática, exigindo especial cuidado na definição do valor do imóvel, na documentação da operação e na coerência entre o capital social integralizado e os registros societários e contábeis”, afirma ela.
Valor venal x valor de integralização: por que isso importa
Um dos pontos mais difíceis para o contribuinte entender é a diferença entre:
- o valor econômico ou de mercado do imóvel, e
- o valor usado na integralização do capital social.
O STF não definiu exatamente como esse valor deve ser calculado, nem até onde o município pode interferir. Esse “vazio” abriu espaço para interpretações diferentes.
Contribuintes defendem o uso de critérios legítimos, como custo histórico ou valor contábil, desde que todo o imóvel seja incorporado ao capital. Municípios defendem o direito de arbitrar o valor de mercado e tributar a diferença, e parte da Justiça estadual tem aceitado essa segunda visão.
“Diante desse cenário, não existe hoje uma ‘fórmula segura’ para eliminar completamente o risco de ITBI”, diz Manoela.
A recomendação é alinhar o valor do imóvel ao capital social, evitar reservas paralelas e manter documentação técnica consistente.
Holdings familiares continuam protegidas
As holdings familiares e patrimoniais, muito usadas em planejamento sucessório, também estão no centro do debate. Do ponto de vista constitucional, essas empresas não perdem automaticamente a imunidade por não terem atividade operacional.
“A imunidade está vinculada à integralização de bens ao capital social, e não à existência prévia de atividade empresarial. Assim, sociedades recém-constituídas ou estruturas patrimoniais passivas podem, em tese, usufruir da imunidade, desde que o imóvel seja efetivamente destinado à integralização do capital”, explica Manoela.
Ainda assim, há dois pontos de atenção:
- O STF analisa, no Tema 1.348, se a imunidade pode ser negada quando há atividade imobiliária preponderante — julgamento ainda não concluído.
- Mesmo quando essa exceção é considerada, ela exige receita imobiliária efetiva, e não apenas previsão no objeto social.
Tribunais, como o TJ-SP, têm exigido que o município prove a atividade imobiliária, afastando cobranças baseadas apenas em presunções.
Erros comuns que levam à cobrança de ITBI
Segundo Manoela Vargas, a maioria das autuações ocorre por falhas práticas na estruturação da operação. Os erros mais comuns incluem:
- desalinhamento entre o valor do imóvel e o capital social;
- subavaliação sem critério técnico claro;
- objeto social excessivamente voltado ao mercado imobiliário;
- falta de prova da inexistência de atividade imobiliária;
- reorganizações societárias sem substância econômica (integralizações seguidas de cisões, reduções de capital, alienações rápidas ou reorganizações artificiais);
- desconhecimento da postura fiscal do município envolvido.
“Uma estrutura bem desenhada, com capital social coerente, critérios de avaliação defensáveis e documentação consistente, reduz significativamente o risco, embora não o elimine por completo no cenário atual”, afirma.
Reforma tributária não muda o ITBI, mas endurece o ambiente
A reforma tributária não alterou o ITBI diretamente: o imposto continua municipal e suas imunidades constitucionais foram preservadas.
Mesmo assim, o cenário mudou. A Lei Complementar nº 227, derivada do PLP 108, trouxe parâmetros mais objetivos para a base de cálculo, reforçando a noção de valor de mercado.
Além disso, o avanço dos cadastros imobiliários integrados, conhecido como “CPF do imóvel”, ampliou o cruzamento de dados com IPTU, ITCMD, Imposto de Renda e registros societários.
“Em síntese, a reforma não muda o fundamento jurídico da imunidade, mas torna sua fruição mais fiscalizada, mais técnica e mais litigiosa. O contribuinte continua tendo boa tese jurídica, mas passa a operar em um cenário no qual a substância econômica, a documentação e a coerência dos valores declarados serão testadas com muito mais intensidade”, resume Manoela.
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