A operação combina duas frentes. Primeiro, o BTG já havia acertado em fevereiro a compra de 26,09% da participação detida pela Tecnisa na Windsor. Agora, o banco também chegou a um acordo para adquirir a fatia integral da Hines no negócio. Com isso, o BTG consolida 68,59% do capital da empresa e assume o comando do empreendimento. A fatia remanescente continuará com a Tecnisa e com a família Meyer Nigri, controladora da incorporadora.
O documento levado ao Cade pela BTGI Quartzo Participações, veículo de investimento do grupo BTG Pactual, descreve exatamente essa estrutura: a compra de 68,59% das quotas da Windsor, sendo parte adquirida da Tecnisa e parte comprada da Imobiliária 508 do Brasil Projetos Imobiliários, ligada à Rouxinol LLC, estrutura usada pela Hines. Pelo desenho informado ao órgão antitruste, a Tecnisa ficará com os 31,41% restantes após o fechamento da transação.
Embora o valor pago à Hines não tenha sido tornado público, a transação anterior com a Tecnisa já servia de referência para o mercado. Em fevereiro, o BTG acertou a compra de metade da participação da incorporadora por R$ 260,9 milhões, num negócio que avaliava a SPE em cerca de R$ 1 bilhão. Na reportagem publicada nesta quarta-feira, a coluna Capital afirma que o preço da operação com a Tecnisa implicava uma avaliação de R$ 685,9 milhões para a participação total de 68,59% agora reunida nas mãos do banco.
O Jardim das Perdizes é um bairro planejado com Valor Geral de Vendas superior a R$ 5 bilhões, segundo as reportagens que antecederam a conclusão da transação. Trata-se de um dos principais projetos da Tecnisa e de um empreendimento que vinha sendo tratado como peça central da retomada operacional da companhia.
A entrada do BTG como sócio e, agora, como controlador, ajuda a destravar uma equação que se tornou mais pesada para a Tecnisa nos últimos anos. O projeto ficou um período sem novos lançamentos por falta de Cepacs, os certificados necessários para viabilizar construções adicionais na área. No fim de 2023, a incorporadora desembolsou cerca de R$ 225 milhões para adquirir esses títulos. O movimento recolocou o empreendimento em condição de avançar, mas pressionou o caixa e aumentou a necessidade de buscar um parceiro com maior capacidade financeira.
Esse contexto ajuda a explicar por que a Tecnisa vinha tentando monetizar parcialmente sua posição no Jardim das Perdizes. No ano passado, a companhia chegou a anunciar uma venda de R$ 510 milhões em terrenos do projeto para a Cyrela, mas a operação não prosperou.
A solução encontrada agora foi diferente: em vez de vender ativos pontuais, a incorporadora abriu espaço para um novo controlador dentro da SPE. De acordo com o formulário submetido ao Cade, para a Tecnisa a transação representa uma oportunidade de liquidação de dívidas corporativas, redução da concentração de risco num único empreendimento e retomada do crescimento de forma mais sustentável. Para o BTG, o negócio é descrito como uma oportunidade de ampliar e diversificar investimentos.
A avaliação concorrencial apresentada ao Cade indica que a operação não deve enfrentar obstáculos regulatórios relevantes. As partes afirmam que a sobreposição entre os ativos imobiliários do BTG e o Jardim das Perdizes é pequena e que o banco não possui empreendimentos residenciais no distrito da Barra Funda. Por isso, pedem aprovação sem restrições no rito sumário.
Na prática, a mudança de controle reforça o avanço do BTG sobre ativos imobiliários de grande porte e dá novo fôlego a um dos projetos residenciais mais ambiciosos da cidade. Também marca uma inflexão relevante para a Tecnisa: a incorporadora deixa de ser a força dominante em seu principal bairro planejado, mas ganha caixa e reduz a pressão financeira para tocar os próximos lançamentos.
No novo desenho, o Jardim das Perdizes passa a ter um banco com apetite de capital e capacidade de execução no comando, numa combinação que o mercado deve acompanhar de perto nos próximos meses.
