‘Êxodo’ da Faria Lima é um ajuste natural. Entenda a razão por trás do fenômeno

Cinco trimestres consecutivos em que houve mais saídas do que entradas nos imóveis corporativos da Faria Lima, o principal centro financeiro do país. À primeira vista, isso poderia sinalizar uma inflexão no jogo de forças do mercado imobiliário da região mais desejada pelas empresas em São Paulo, mas, no detalhe, não é bem assim.

A real é que gestoras e outras instituições financeiras ainda querem estar lá, mas alguns fatores ajudam a explicar a acomodação vista nesse pouco mais de um ano. 

Antes de mais nada, é preciso entender que o poder de barganha segue nas mãos dos locadores. O motivo é explicado pelo índice de vacância – o percentual de imóveis desocupados –, que está beirando os 10% na região, segundo dados da plataforma SiiLA compilados pelo Itaú BBA. Na prática, com a falta de outras oportunidades para o locatário, o dono do imóvel exerce maior influência sobre o preço do aluguel e de seu reajuste.

E isso ajuda a explicar o motivo de as absorções líquidas, o termo técnico para o movimento que citamos no início do texto, estarem negativas. Muitas companhias alugaram as lajes durante a pandemia, em um momento de explosão do home office e consequente baixa na busca por lajes corporativas, a preços atrativos. Desde o ano passado, porém, esses imóveis começaram a entrar na fase de reajuste de contratos, a chamada “revisional”.

“A questão é que muitas empresas pagaram mais barato em um ciclo de mercado. Agora, com a revisional, não conseguirão prosseguir”, avalia Ricardo Raoul, responsável pela gestora americana Paladin Realty no Brasil. “A Faria Lima está passando por uma fase de ajustes e, obviamente, algumas empresas vão ter que sair para economizar, mas o setor financeiro ainda quer estar lá – e é importante estar ali”.

A analista Larissa Gatti Nappo, que cuida da análise de fundos imobiliários no Itaú BBA, compartilha dessa visão. “O que se tem visto é uma ascensão nos preços pedidos [na Faria Lima]”, diz. “Temos exemplos de revisionais em que locadores subiram o preço do aluguel de 29% até 48%”, acrescenta a analista, citando o caso da gestora VBI Real Estate, que informou esses reajustes em sua carta aos cotistas. 

Atualmente, o preço médio do aluguel do metro quadrado na Faria Lima é de R$ 246,49. Trata-se do segundo maior entre as regiões analisadas, próximo ao metro quadrado da JK (R$ 243,44) e atrás do Itaim Bibi (R$ 313), que ficam basicamente na mesma região.

O valor médio dessas áreas, somado aos de regiões como Paulista e Vila Olímpia, vem em ascensão desde o segundo trimestre de 2022: saindo de R$ 140 para R$ 223 por metro quadrado.

Esse reajuste não fez sentido para algumas empresas, especialmente às menos ligadas ao setor financeiro, então elas foram buscar espaço em outras regiões. A SulAmérica foi o exemplo mais recente, trocando seus escritórios da Faria Lima para a região da Avenida Paulista, em que o preço médio do aluguel está em R$ 124,04, apesar de uma taxa de vacância muito baixa (1,7%) em relação à Faria Lima. Outra a optar pela mudança foi a Pirelli, que rumou para a região da Chucri Zaidan – R$ 103,22 o metro quadrado.

Alternativa

Raoul e Larissa avaliam que a Faria Lima deve seguir com demanda firme por um bom tempo, e até com potencial de crescimento do estoque de novos imóveis com a construção de mais prédios comerciais em áreas ainda subaproveitadas da avenida. No entanto, há quem já se posicione para pegar as oportunidades de quem pretender sair da Faria Lima, mas não quer ficar tão longe assim do centro financeiro.

É o caso da gestora de recursos da Engeform. Recentemente, a casa listou na bolsa um fundo imobiliário que apostará na tese de “boutique office” – basicamente prédios menores, menos impessoais e mais aconchegantes que os arranha-céus.

A iniciativa captou R$ 190 milhões, e vai trabalhar três imóveis em Pinheiros, próximo à Faria Lima, na modalidade de construção ao gosto do cliente (“built-to-suit”). Os novos inquilinos estão encaminhados e devem assinar seus contratos em breve.

“A pandemia mudou a relação das empresas e funcionários com o escritório e há uma demanda de levar bem estar ao ambiente profissional. É aí que se encaixa nossa aposta de boutique office”, explica Luciana Improta, diretora da Engeform Gestão de Recursos. “É um jeito de buscarmos valor com uma tese diferente do que se encontra no mercado”. Conforme o InvestNews mostrou recentemente, o boutique office vem ganhando espaço entre as empresas.

Rio de Janeiro

No mercado financeiro, o Leblon é o “gêmeo” carioca da Faria Lima e, por óbvio, também é a região mais procurada para escritórios no Rio de Janeiro. 

Por lá, o jogo é ainda mais complexo. A vacância média de lajes corporativas na cidade é de 30,5%, número considerado “desconfortável” por Larissa Nappo, do Itaú BBA. Mas isso é fruto de um desequilíbrio atroz. Na cobiçada zona Sul, que inclui o Leblon, a taxa de imóveis desocupados é de apenas 6,1% – além disso, não há muito espaço para novos imóveis por lá, lembra Ricardo Raoul, da Paladin.

Quem puxa a taxa de vacância para as alturas é o centro da cidade. A aposta do Rio era levar a demanda excedente da zona Sul para locais planejados durante o combo Copa do Mundo + Olimpíadas: a Cidade Nova, na região central, e o Porto Maravilha, logo ao lado.

Na Cidade Nova, o problema é a falta de segurança. A vacância por lá está em fantasmagóricos 56,3%.

Já a região do Porto Maravilha vive situação inusitada, diz Raoul: embora pensada para ser predominantemente uma área comercial, está se tornando um bairro residencial. Por dois motivos: a crise econômica que o estado vive desde o apagar da tocha olímpica e o fato de que, nesta região do Rio, é mais fácil obter aval para a construção de moradia do que de escritórios.

A analista do BBA conclui: “Enquanto temos projeções otimistas para o mercado de São Paulo, com diminuição de vacância, não podemos dizer o mesmo do mercado fluminense”.