O investimento chegou a consumir 17% do NOI, o indicador que mede o resultado operacional líquido, só em revitalização e expansões. No primeiro trimestre de 2026, esse número caiu para 2,8%.
Para o CFO Armando d’Almeida, a mudança de patamar não é acidente: é estratégia. “Reformamos a casa toda. Agora é surfar a onda do que já foi plantado”, diz em entrevista ao InvestNews.
Os números começam a mostrar o efeito disso. Os shoppings que passaram por revitalização ou expansão venderam consistentemente acima da média do portfólio.
O caso mais emblemático é o New York City Center, no Rio de Janeiro, que dobrou as vendas em cinco anos após troca de mix e reforma. Foi o primeiro shopping do portfólio a completar o ciclo.
O MorumbiShopping, em São Paulo, inaugurou sua expansão em 18 de março, com apenas 13 dias de impacto no trimestre, mas já registrou alta de 14,6% nas vendas no período. Nos dias após a reabertura, o crescimento foi de 25,7%. “Imagina daqui a três, quatro anos onde esse ativo vai estar”, disse d’Almeida.
Crescimento
A estratégia da Multiplan é o que tem ajudado o grupo a ter um desempenho superior ao do setor em meio à desaceleração, segundo o CFO.
Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) mostram que o faturamento do setor cresceu apenas 1,2% em 2025, chegando a R$ 200,7 bilhões, abaixo dos 1,9% registrados em 2024 e aquém da inflação do período, o que representa queda real. Para 2026, a projeção é de alta nominal de 1,4%, também abaixo do IPCA esperado.
Os juros altos encarecem o crédito ao consumidor e inibem investimentos dos lojistas. O avanço do comércio eletrônico e do home office reduziu a frequência de visitas. A companhia rejeita que esses ventos contrários expliquem seu próprio desempenho, mas reconhece que o diagnóstico tem lastro quando se olha o setor de forma agregada.
A distinção que Eduardo Peres, CEO da companhia, faz é entre ativos: segundo ele, há um erro quando se olha o setor pela média. “Tem 650 shoppings no Brasil. Quantos são comparáveis?”
Os dados da Abrasce mostram que as vendas da Multiplan acumulam alta de 266% desde 2012, contra 169% do restante do setor no mesmo período. Essa divergência se acentuou justamente a partir de 2020, quando a companhia acelerou o ciclo de investimentos.
O trimestre, no entanto, trouxe uma ressalva. A inadimplência líquida subiu de 0,8% para 2,4%, pressionando a margem NOI, que recuou de 94,2% para 89,7%.
A companhia atribui o movimento a disputas jurídicas com alguns lojistas sobre reajustes de aluguel, casos pontuais já resolvidos em favor da Multiplan. A base de comparação também jogou contra: no primeiro trimestre de 2025, a empresa havia recuperado despesas de períodos anteriores, o que artificialmente deprimiu os custos naquele momento.
Excluindo a venda de 10% do BH Shopping por R$ 285 milhões, o Ebitda recorrente caiu 3% e o FFO recuou 22% na comparação anual. Para os analistas do Bank of America, depois de sete trimestres consecutivos com despesas de propriedades abaixo do esperado, esse colchão de eficiência parece ter chegado ao limite.
Incorporando a venda do BH Shopping, os números consolidados mostram que o lucro líquido somou R$ 316,1 milhões, alta de 35,1% e o maior já registrado para um primeiro trimestre. O EBITDA chegou a R$ 516,5 milhões, crescimento de 28,9%, renovando o recorde histórico para o período pelo quarto ano seguido.
As vendas dos lojistas totalizaram R$ 5,9 bilhões, com avanço de 7,2%. A taxa de ocupação ficou em 96,4%, mesmo com a adição de nova área bruta locável. O custo de ocupação dos lojistas foi o menor para um primeiro trimestre desde 2019.
A venda do BH Shopping faz parte de uma lógica mais ampla de alocação de capital. A companhia tem vendido participações em ativos a cap rates mais baixos, recomprado ações quando o preço está descontado e usado os recursos para reduzir o endividamento.
A relação dívida líquida/Ebitda caiu de 2,33x para 2,13x no trimestre, com dívida bruta de R$ 5,4 bilhões e custo médio de 15,21% ao ano, superando a Selic.
Há, ainda, três expansões a serem entregues em 2026: BarraShopping, BH Shopping e ParkShopping Brasília. A companhia mapeou 157.310 m² em projetos potenciais de expansão.
Outros negócios
No imobiliário, a terceira fase do Golden Lake, empreendimento residencial em Porto Alegre com 74% das unidades da fase atual vendidas, deve ser lançada em junho.
Parcerias com terceiros para desenvolver projetos residenciais e comerciais estão sendo estruturadas em três endereços: ParkJacarepaguá, ParkShopping Campo Grande e ParkShopping Canoas.
No digital, o superapp Multi superou 10 milhões de downloads e registrou 1,7 milhão de clientes ativos no trimestre.
O volume de vendas capturadas pelo programa de fidelidade cresceu 35% na comparação anual. Mais de 4 mil lojistas já acessam dados de comportamento de consumo da plataforma para calibrar suas estratégias.
Para Peres, o aplicativo é parte da mesma filosofia que guia as decisões de expansão: entender quem frequenta o shopping antes de agir. “O meu consumidor está satisfeito, os shoppings estão cheios. Esse é o melhor guidance para ter crescimento de aluguel.”
