Não é de hoje com o segmento de fundos imobiliários vem sendo impactado negativamente. Mas segundo analistas do Itaú BBA, há oportunidades de lucrar com fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas. Em relatório, eles recomendam a compra de pelo menos cinco ativos do setor. Isso porque o mercado de escritórios segue bastante pressionado e descontado em função dos efeitos da pandemia de covid-19.
E dado este cenário, os analistas enxergam como uma oportunidade entrar no segmento, principalmente pelo desconto em relação ao valor patrimonial. E apesar de o apetite do mercado não estar tão em alta com a modalidade de fundos imobiliários, analistas ponderam que novas locações e transações não param de acontecer no mercado de escritórios, especialmente no eixo Rio- São Paulo. Ou seja: o mercado está aquecido.
Sendo assim, o Itaú recomenda cinco fundos de lajes corporativas:
- CSHG Prime Offices
- Kinea Renda Imobiliária
- VBI Prime Properties
- RBR
- Tellus Properties
Foi levado em consideração o contexto de mercado, a qualidade de portfólio e o histórico e experiência do time de gestão.
E entre os cinco fundos, o que está mais descontado é o Tellus Properties, já que seu PVP está em 0,68. Com quase oito mil cotistas, o que mostra como este fundo é pequeno, esse FII tem suas cotas negociadas na casa dos R$ 64, seu peso no IFIX é de 0,4%, e o dividend yield médio pago em 12 meses foi de 0,72%. Porém, sua rentabilidade (que é quando somamos as cotas versus os rendimentos pagos) está em 14% negativo. Isso também nos últimos 12 meses. E isso aponta como os FIIs estão apanhando tem um certo tempo.
Este fundo imobiliário tem gestão ativa, e mais recentemente foi feita uma nova locação para a Gafisa, no condomínio São Luiz, que é um entre os cinco prédios que o fundo detém. Aliás, nesse condomínio, a vacância física está zerada neste momento. Já quando analisado todos os seus imóveis, a vacância física está em 10,2%, sendo a menor registrada desde o IPO do fundo, segundo consta em relatório. Entre os locatários, a maior parte das receitas de locação vem do setor de tecnologia, e a maior parte dos contratos vencem de 2026 em diante.
Entre as cinco indicações de FIIs do Itaú BBA, apenas uma registrou rentabilidade acumulada positiva. É o CSHG Prime Offices. O fundo, que tem mais de dez mil cotistas, é o que tem a cota mais cara entre seus pares aqui recomendados (R$ 224,51). Seu PVP também é um pouco maior, mas ainda assim está descontado.
O ponto negativo é que este é um fundo de gestão passiva, o que significa que o cotista não terá fortes emoções, nem giros de portfólio. A maior parte dos contratos deste FII vencem de 2025 em diante, e a cereja do bolo é que mais de 87% deles são reajustados pelo IGP-M – que teve uma alta considerável nos últimos 12 meses. Este é um fundo que tem apenas dois edifícios – porém, são triplo A, e contam com 32 locatários. Os dois prédios vão passar por uma reforma para modernização das áreas comuns. A vacância física está em 5%.
Já analisando o fundo que vem pagando o maior yield médio, desponta o RBR Properties. Ele retornou aos seus cotistas um rendimento médio de 0,67% ao mês. Com uma base acima dos 91 mil cotistas e um patrimônio líquido de ao menos um bilhão de reais, o FII negocia sua cota na casa dos R$ 66.
Este é um fundo que tem uma gestão bem ativa, já que compra e vende muitos imóveis, buscando não só o rendimento dos aluguéis como também ganho de capital para o cotista. Este FII tem 51,4 mil metros quadrados de ABL em 10 imóveis diretamente. A maior parte da sua receita é proveniente do estado de São Paulo, e o setor de educação e saúde são parte relevante das receitas. Um ponto positivo é que 79% dos contratos são reajustados pelo IGP-M, que como dissemos, disparou. Destes, 71% vencem em 2024 em diante e 51% são atípicos.
O 4º FII indicado é o Kinea Renda Imobiliária. Entre seus pares, é o que tem o maior peso no IFIX – o índice de fundos imobiliários. Seus mais de 231 mil cotistas estão expostos a 21 imóveis, sendo 12 edifícios comerciais e 9 centros logísticos com um total de 90 inquilinos. O estado paulista é o que responde por 66% dos ganhos. A maior parte dos seus contratos são reajustados pelo IPCA, que no ano acumula alta de 10%. Já a vacância física do fundo é baixa: de 3,2%.
Já o fundo imobiliário VBI Prime Properties entregou um yield médio de 0,65% ao mês, e uma rentabilidade acumulada 3% negativa. 100% dos imóveis são classificados como triplo A e todos eles estão na capital paulista. São 16 locatários, sendo que a Prevent Senior corresponde por 49% da receita. O FII tem participação em seis prédios, sendo quatro diretamente e dois via fundos imobiliários. Metade dos contratos são reajustados pelo IPCA.
Apesar de ser aguardado um movimento mais intenso de retorno ao trabalho presencial nos escritórios no início de 2022, o que beneficiaria o segmento, uma retomada significativa das cotações dos FIIs vai depender mais do contexto macroeconômico. Segundo os analistas, de forma geral, como no curto prazo é aguardado algumas altas da taxa Selic, o mercado de lajes corporativas ainda deve sofrer. Então não é aguardado uma super valorização no valor das cotas em curto prazo.
Mas quando tiver de fato alguma valorização nessas cotas, estes fundos, deverão ter uma queda na distribuição de dividendos, já que o preço de suas cotas será reajustado para cima. A concentração de imóveis em regiões premium deve continuar, mesmo com o trabalho híbrido. Por causa dele, o entorno continua sendo importante.
Veja também:
- Confira os 10 fundos imobiliários baratos para investir em 2022
