Correção do FGTS e impacto para as construtoras: o que se sabe até agora?

O Supremo Tribunal Federal suspendeu por 90 dias o julgamento sobre a correção do rendimento do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS), que ocorreria esta semana. O assunto começou a ser julgado na semana passada. O que está em jogo é a mudança na forma de correção do fundo, cujo rendimento do saldo é de 3% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR) desde 1990.

A discussão é se a TR deve ser substituída por um índice ligado à inflação, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Em seu voto proferido na semana passada, o ministro relator, Luís Roberto Barroso, defendeu que a correção monetária do FGTS seja pelo menos igual à da caderneta da poupança (que rende 0,5% ao mês, mais a TR se a Selic estiver acima de 8,5%) e para que a decisão não seja retroativa e passe a valer apenas a partir da publicação da decisão.

Barroso também argumentou que a correção atual prejudica os trabalhadores, uma vez que o FGTS funciona como uma “economia forçada”. Logo, segundo esse entendimento, a remuneração atual não poderia ser inferior à da poupança.

Impacto sobre ações das construtoras

No entanto, ações de construtoras de baixa renda foram impactadas negativamente desde o início da votação, uma vez que a mudança no cálculo de correção pode aumentar os custos para operações de projetos financiados pelo FGTS, a exemplo do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Segundo a XP, se aprovada a mudança na remuneração, isso pode afetar as taxas de financiamento dentro do programa voltado a pessoas de baixa renda.

Hoje, uma família com renda de R$ 1.900 tem capacidade de compra de um imóvel de até R$ 180 mil. Com um aumento nas taxas, para adquirir o imóvel de R$ 180 mil, a família precisaria de renda superior a R$ 4.250, segundo o relator da MP do MCMV, deputado Fernando Marangoni (União-SP).

Segundo o parlamentar, 75% das famílias de mais baixa renda serão excluídas do programa habitacional caso as taxas de juros do financiamento forem incrementadas em 3%.

Entenda a proposta para mudar o FGTS

Atualmente, os valores depositados no fundo são corrigidos pela TR. A proposta em votação no Supremo sugere que o fundo não tenha remuneração menor que a poupança, que atualmente paga a TR mais 0,5% ao mês (quando a Selic é maior que 8,5% ao ano).

A reclamação dos trabalhadores com carteira assinada é que a TR costuma ficar sempre abaixo da inflação. Somado a isso, a TR ficou zerada entre 1999 e 2013 e entre 2017 e 2019.

Na análise da XP, embora a movimentação seja positiva para os trabalhadores e menos radical que a proposta inicial de correção pela inflação, “ainda oferece um aumento de custos significativos para a Caixa Econômica Federal, que gere o fundo”.

Além do custo operacional maior para a Caixa, os programas financiados pelo FGTS são diretamente afetados, uma vez que as taxas de financiamento podem crescer para equilibrar esse processo que deve ficar mais caro.

A Advocacia-Geral da União (AGU) apresentou uma estimativa de rombo de até R$ 661 bilhões aos cofres públicos caso tenha um a revisão na correção do saldo.

Por que a correção do FGTS afeta as construtoras?

Segundo a Genial Investimentos, mesmo que ainda seja muito cedo para cravar o resultado mais provável, pelo menos 3 cenários devem ser levados em consideração e seus respectivos efeitos sobre as construtoras:

• 1º: Nenhum tipo de mudança na atual remuneração do FGTS
• 2º: Utilizar o Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) como indexador
• 3º: Remuneração equivalente a poupança

Como na primeira situação nada mudaria, as ações de construtoras retomariam ao preço negociado antes da votação, uma vez que caíram até 15% desde então, diz a corretora. “A palavra final do STF contrário a mudanças traria um certo conforto jurídico, garantindo a existência de uma linha de crédito para o programa Minha Casa Minha Vida”.

No segundo cenário projetado pela Genial, o reajuste pelo IPCA poderia causar um efeito retroativo, o que geraria, um passivo “gigantesco” a depender da data de corte, segundo os analistas. Isso porque o saldo do fundo seria corrigido de forma retroativa até a data estipulada. Mas, segundo o ministro José Roberto Barroso – relator do caso – a questão de perdas passadas só pode ser avaliada por via legislativa (decisão política).

Caso isso acontecesse, duas situações aparecem no horizonte, segundo a Genial: uma modificação do desenho atual do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), indexando o programa à inflação – o que tornaria o programa de certa forma inviável – ou a manutenção do programa habitacional no desenho atual com a necessidade de aportes anuais da União no FGTS para garantir a rentabilidade aos cotistas.

Mas o cenário macro, incertezas sobre o movimento inflacionário além das discussões sobre responsabilidade fiscal tenderiam a afetar o MCMV, afastando assim as construtoras do programa ou causando uma mudança de atuação dentro das faixas, diz a corretora.

“Veríamos uma concentração em faixas mais baixas do programa, aumentando ainda mais a exigência de injeção de capital pela União”.

Luis Assis e Guilherme Vianna, genial investimentos

Já em caso de a remuneração ser equivalente a da poupança (TR + 6,17% quando a Selic estiver menor que 8,5% ao ano ou TR + 70% quando a taxa básica de juros for superior a 8,5% ao ano) este cenário teria um efeito mais benigno, na avaliação dos analistas, e também seria o mais provável.

“Neste cenário, poderemos ver uma elitização do MCMV, focando nas faixas mais altas, que já remuneram o FGTS próximo à poupança”.

Luis Assis e Guilherme Vianna, genial investimentos

Pelo programa habitacional ser uma das marcas do governo Lula, os analistas ponderam que qualquer mudança em relação ao desenho atual deve trazer perdas políticas significativas. Logo, é esperado que o governo faça uma contrapartida para manter o funcionamento e assegurar a promessa de 2 milhões de unidades durante o terceiro mandato de Lula. “Na prática isso significa injeção de dinheiro no FGTS ou no MCMV”.

Neste caso, o valuation das construtoras listadas seriam revistos. Para este cenário, os analistas Luis Assis e Guilherme Vianna apontam que a Direcional (DIRR3) e Cury (CURY3) seriam menos afetadas, dado o banco de terrenos além de atuação relevante fora do MCMC no caso da segunda companhia.

Já a construtora Tenda (TEND3) seria a mais prejudicada, “uma vez que está restrita em lançamentos e possui terrenos em regiões menos prestigiadas”.

A Genial tem recomendação de compra para Cury, com preço alvo de até R$ 16 e para a Direcional, cujo preço recomendado é de R$ 23. Para Tenda, a casa de análise recomenda manter, a preço alvo de R$ 6.