FIIs de papel perdem mais no 1º tri com crise de crédito; veja lista

Os fundos imobiliários que investem em certificados de recebíveis imobiliários, os CRIs, foram os que mais acumularam perdas no 1º trimestre de 2023, segundo levantamento do Clube FII. E o desempenho negativo tem relação com a atual crise de crédito pela qual passa o país, avaliam especialistas consultados pelo InvestNews.

Ao considerar os FIIs que compõem o principal indicador da categoria na B3, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), entre o fim de 2022 e de março de 2023, o segmento que investe nestes papéis acumulou perda de R$ 2,975 bilhões.

A cifra representa 42% das quedas registradas em todas as demais categorias de FIIs listados no IFIX. Veja levantamento abaixo:

Segmento	Cota 2022 (R$)	Cota atual (R$)	Variação (R$)	Variação (%)
Recebíveis Imobiliários	49.874,58	46.898,72	-2.975,87	-5,97
Logisticos	18.613,93	17.248,93	-1.365,00	-7,33
Lajes Comerciais	9.317,94	8.327,24	-990,69	-10,63
Híbrido	12.352,33	11.651,60	-700,73	-5,67
Fundo de Fundos	7.547,53	7.031,55	-515,98	-6,84
Agronegócio	2.180,13	1.922,18	-257,95	-11,83
Shopping/Varejo	8.151,36	7.914,72	-236,64	-2,90
Demais	2.065,48	2.025,76	-39,72	-1,92
Total IFIX	110.103,27	103.020,70	-7.082,58	-6,43

De forma geral, os fundos que compõem a carteira teórica do IFIX registraram perda de R$ 7,08 bilhões em valor de mercado, cuja soma hoje representa R$ 103 bilhões, segundo o Clube FII. A queda é de 6,43% em comparação aos R$ 110,1 bilhões registrados ao final de 2022.

FIIs de CRIs são os mais penalizados com crise de crédito

Os CRIs são um instrumento usado por companhias do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Essas empresas negociam receitas futuras que têm para receber, a exemplo de aluguéis ou parcelas pela venda de empreendimentos ou frações de imóveis, em um título, que é comprado por investidores. Os valores esperados são usados como lastro ou garantia para tomada de dívida.

No entanto, existem fundos que investem 100% em CRIs. O investidor é remunerado a uma taxa prefixada, além da correção monetária do indicador, que tanto pode ser o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) como o IPCA – o índice oficial que mede a inflação no país. Mas com a atual crise de crédito que o setor vem passando, a inadimplência vem aumentando nestes papeis, em especial, os ligados a empreendimentos de multipropriedades.

Estes projetos não contam com crédito imobiliário tradicional, levando as empresas a buscarem recursos no mercado de capitais.

Para o gestor da TRX, Gabriel Barbosa, o cenário macroeconômico com taxa de juros mais alta amplificou os efeitos da crise de crédito, uma vez que as empresas estão mais alavancadas, as pessoas estão mais endividadas, e além disso, a participação do mercado privado na composição do crédito é maior, uma vez que governos anteriores pós Dilma diminuíram o tamanho do Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico (BNDES) na participação do crédito na economia.

“Isso fez com que quem tomasse esse espaço fosse o crédito privado; então, não à toa, os fundos e o mercado de CRIs cresceram tanto, com pessoas físicas se expondo a esse tipo de dívida através das plataformas de investimento. E quando a gente tem uma política monetária contracionista, esse efeito é amplificado”, diz Barbosa ao InvestNews.

Segundo analistas do Itaú BBA, o crescimento dos FIIs de ativos financeiros deu acesso ao investidor pessoa física a um produto antes restrito a investidores qualificados. “Como vantagem deste tipo de fundo, podemos estacar a diversificação dos riscos através de um portfólio com inúmeros CRIs e indexados a diferentes taxas (inflação ou CDI, por exemplo)”, destacam em relatório.

Em dezembro de 2018, 23% do IFIX era composto pelo segmento de ativos financeiros. Em janeiro de 2023 esse percentual subiu para 45%. E essa alta representatividade é também justificada pelo salto das ofertas públicas dos CRIs no período: de R$ 9,2 bilhões em 2018 para R$ 50,3 bilhões em todo o ano passado.

No entanto, nesse período, a taxa de juros estava em movimento de baixa, saindo dos 6,75% ao ano para 2% em julho de 2020 o que permaneceu até janeiro de 2021. Já em 2022 o ano encerrou com a Selic em 13,75%.

Segundo Arthur Viera de Moraes, do Clube FII, o período de juros baixos no Brasil propiciava a alavancagem, o que expôs de certa forma fundos imobiliários. “Mas agora essa alta recente dos juros encareceu muito as dívidas e as empresas mais alavancadas estão com dificuldades”.

Quais os FIIs mais impactados?

Alguns FIIs, como Devant (DEVA11), Hectare CE (HCTR11), Tordesilhas EI (TORD11) e Versalhes (VSLH11) comunicaram ao mercado na última quarta-feira (29), atraso no pagamento de diversos CRIs ligados a projetos que constam no portfólio dos fundos. Todos os recebíveis foram emitidos pela Forte Securitizadora (ForteSec).

Analisando as maiores quedas do 1º trimestre deste ano entre estes quatro fundos, o TORD11 é o que acumula a maior perda: 42,99%, segundo o Clube FII. Ele é seguido por HCTR11, (queda de 41,15% em igual período); DEVA11(queda de 35,9%) e VSLH11 (baixa de 35,86%). Veja abaixo os fundos com maior desvalorização no valor de mercado ao longo do primeiro trimestre de 2022:

Ticker	Nome do Fundo	Categoria	VM 2022 ($)	VM hoje ($)	Variação(%)
TORD11	Tordesilhas EI	Híbrido	257,63	146,87	-42,99
HCTR11	Hectare CE	Recebíveis Imobiliários	2.213,72	1.302,75	-41,15
DEVA11	Devant Recebíveis Imobiliários	Recebíveis Imobiliários	1.225,42	785,11	-35,93
VSLH11	Versalhes Recebíveis Imobiliários	Recebíveis Imobiliários	271,46	174,11	-35,86
VIUR11	Vinci Imóveis Urbanos	Híbrido	213,41	163,83	-23,23
CARE11	Brazilian GraveyardDeath Care	Demais	100,87	80,48	-20,21
XPPR11	XP Properties	Lajes Comerciais	236,02	189,12	-19,87
BLMG11	BlueMacaw Logística	Logisticos	283,93	229,13	-19,30
BCRI11	Banestes Recebíveis Imobiliários	Recebíveis Imobiliários	596,44	482,73	-19,06
SARE11	Santander Renda de Aluguéis	Híbrido	626,92	515,28	-17,81

Tordesilhas (TORD11)

O FII com a maior queda percentual do valor de mercado foi o Tordesilhas EI (TORD11), com desvalorização de 42,99%, indo de R$ 257,6 milhões para R$ 146,9 milhões, segundo levantamento. Pela segunda vez, os cotistas do Tordesilhas não vão receber os rendimentos do FII.

O fundo tem pelo menos cinco CRIs inadimplentes, sendo três deles do Gramado Parks Investimentos e Intermediações (GPK). Recentemente, o grupo gaúcho teve aval da justiça para interromper o repasse dos recebíveis à securitizadora Fortesec por 60 dias. Ela é responsável pela emissão dos CRIs do GPK.

Segundo informações do site da securitizadora, ao menos R$ 237 milhões em operações estão comprometidos.

O grupo registrou queda de receita e, diante do aumento da inflação e dos juros, deixou de ter recebíveis suficientes para o pagamento de todas as despesas, segundo o pedido à justiça. O caixa não tem liquidez e as tentativas de renegociação das operações com a Fortesec não foram produtivas, segundo petição da companhia.

No entanto, os recebíveis imobiliários do Gramado Parks foram distribuídos ao mercado, estando também os investidores do fundo Hectare expostos aos papeis de dívida.

Segundo carta da gestão do TORD11, as elevadas taxas de juros e de inflação, junto ao aumento da concorrência devido a novos lançamentos, impactaram a quantidade de distratos durante os últimos meses do ano.

“Alguns empreendimentos estão em processo de reestruturação do cronograma de obras, de forma que seja possível equacionar a disponibilidade de caixa junto a possíveis melhorias de projeto. A expectativa é que os empreendimentos recuperem parte desses distratos devido ao alto volume de
turistas”.

O TORD11 está exposto a empreendimentos multipropriedades ligados a hotéis e resorts.

Segundo o gestor da TRX, este tipo de empreendimento acaba sendo o mais afetado com o aperto da inflação, mas em especial pelo aumento na taxa de juros.

“Esses empreendimentos de CRIs mais high yields passam a não performar de acordo com o projetado no passado ficando sem capacidade de honrar os compromissos de crédito assumidos com taxas de juros menores”.

Gabriel Barbosa, GESTOR DA TRX

Hectare CE (HCTR11)

Com uma queda de 41,15% em seu valor de mercado, o FII Hectare CE (HCTR11) tem 28 CRIs inadimplentes, segundo fato relevante do fundo. Sete deles estão ligados ao GPK, outros sete são ligados a projetos da Circuito das Compras, e o restante ligados as empresas WAM Holging, Búzios Beach, EDA e Resort do Lago Park.

Este último oferece taxas entre 10,15% a 14% ao ano mais IPCA. Já os CRIs do Búzios Beach remuneravam a taxas entre 9,5% a 11% ao ano mais IPCA, enquanto o Circuito compras oferecia a remuneração mais alta de todas: de até 16% ao ano mais IPCA. O CRI foi estruturado para financiar a construção de um shopping popular na capital paulista, no bairro do Brás, conhecido pelas lojas de roupas para vendas no atacado.

Segundo a última carta divulgada, a gestão reiterou que a estratégia do fundo “vai além do tradicional praticado pela média do mercado, mirando uma maior rentabilidade pela exposição a segmentos considerados menos óbvios e a operações de estrutura mais complexa”. No entanto, também foi destacado que o tipo de operação está mais exposto a risco de crédito.

Como resultado, o HCTR11 declara ser o fundo que entregou, desde julho de 2019, mês de listagem em bolsa, o maior volume acumulado de dividendos dentre os FIIs que compõem o IFIX.

Em carta, o gestor disse que, em momentos de maiores incertezas, “é de suma importância que seja feito um trabalho conjunto ainda mais intenso entre credores (HCTR11) e companhias, com o propósito de identificar oportunidades de ganho de eficiências operacionais/financeiras e definir as estratégias necessárias para superar períodos de turbulência”.

Logo, é esperado que sejam feitas renegociações de dívidas com as companhias devedoras dos CRIs para a preservação de liquidez.

Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11)

O fundo DEVA11 acumula queda de 35,93% em seu valor de mercado no 1º trimestre. Ele tem exposição a 22 CRIs inadimplentes, sendo estes os mesmos papeis que os seus pares Hectare e Tordesilhas estão expostos.

O CRI do grupo GPK aparece em maior quantia, segundo fato relevante. São 8 deles, seguido por sete do Circuito das Compras; quatro da WAM holding; dois do Resort do Lago e um para o CRI Búzios Beach.

Segundo a gestora publicou em fato relevante, ela “estará acompanhando os desdobramentos junto à Fortesec e os Agentes Fiduciários, e oportunamente apresentarão novas informações sobre o tema, e estão tomando as medidas cabíveis para garantir o interesse fiduciário dos cotistas”.

Já sobre a crise de crédito, a gestora disse em carta que, além das particularidades de cada ativo, o cenário macroeconômico exerce influência significativa no desempenho das operações.

“É importante que o investidor tenha essa sensibilidade ao analisar a performance de qualquer produto de investimento, o cenário macro nunca deve ser descartado. Além disso, não é possível ignorar o fato de que qualquer fundo dedicado à estratégia de crédito privado pode encontrar alguma dificuldade em determinados ciclos da economia. Todos estão sujeitos, desde o high grade até o high yield. São ciclos econômicos, eles se alternam e trazem consigo diferentes consequências”.

trecho de carta da gestão do deva11

Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11)

O fundo imobiliário Versalhes Recebíveis (VLSH11) acumula perda ligeiramente menor que os FIIs anteriores: de 35,86% no 1º trimestre, segundo o Clube FII.

São 16 CRIs inadimplentes na carteira do fundo, estando em maior número os recebíveis do Resort do Lago (6), seguido por GPK (4), WAM Holding (3) e EDA (2).

O último relatório gerencial do Versalhes foi referente os resultados de janeiro, logo, não há menção sobre a inadimplência dos respectivos CRIs.