FIIs: fundos de tijolo e FOFs foram os mais rentáveis no 1º semestre de 2023

Os fundos imobiliários (FIIs) da carteira do IFIX (índice de referência do setor na bolsa brasileira) que tiveram a maior valorização das cotas no primeiro semestre de 2023 foram os fundos de tijolo (que investem em imóveis físicos) e os fundos de fundos (FOFs). É o que aponta o levantamento realizado pela Trademap a pedido do InvestNews.

“Os fundos de tijolos e Fofs estão atrelados à economia real e acabam se valorizando mais com fechamento de curva de juros [expectativa de queda da Selic] e crescimento econômico. Como houve um movimento neste primeiro semestre de melhora econômica, crescimento de PIB e queda nas perspectivas da inflação e taxa de juros, os ativos reais se valorizam.”

felipe sousa, analista de fiis da levante

FIIs com melhor desempenho

O TEPP11 foi o fundo imobiliário com a maior rentabilidade acumulada no valor da cota no primeiro semestre deste ano, de 37,06%. O fundo teve dividend yield (retorno com dividendos) de 5,85% no período.

De acordo com analistas, o motivo da forte valorização do TEPP11 é que o fundo reduziu muito sua vacância financeira, de 14,11%, em dezembro de 2022, para 2,18%, em junho de 2023. Além disso, foi o semestre com a maior distribuição de rendimentos da história do fundo, com uma média de R$ 0,56 a cota por mês. E o fundo ainda reduziu a alavancagem, que quando está elevada, gera resistência entre alguns investidores mais conservadores.

De acordo com o analista de fundos imobiliário Felipe Sousa, da Levante, o FII passou a pagar um dividendo maior esse ano e a venda de um imóvel (edifício Timbaúba, na região da Paulista) apresentou um resultado de cota equivalente a um décimo terceiro salário. Com a venda do imóvel, foi quitado 1/3 da dívida que o fundo tinha.

“O fundo tinha uma vacância elevada há pouco mais de um ano e reduziu essa vacância. Essas locações, às vezes, são feitas com alguns descontos para os locatários porque é preciso fazer alguns investimentos no empreendimento, e o aluguel não começa cheio e não gera caixa imediato para o fundo. Esses descontos das locações de um ano atrás começaram a fazer caixa maior este ano e vimos o dividendo aumentar”.

Felipe Sousa, da Levante.

Já os fundos de fundos (FOFs) HGFF11 e o KFOF11, que aparecem na segunda e terceira posição do ranking, respectivamente, possuem pontos parecidos, de acordo com o educador financeiro e especialista em FIIs, Nathan Octávio.

“Os FOFs, de maneira geral, vêm performando muito bem com a alta do IFIX, pois além do rendimento dos fundos que eles têm em carteira, ainda podem vender as cotas com lucro, o que aumenta ainda mais a possível distribuição [de dividendos]. Tem um fator extra de que os dois fundos estão praticamente 2 anos sem reduzir, todo mês eles mantém ou até aumentam a distribuição.”

Nathan Octávio, especialista em fiis.

Na quarta posição aparece o BRCO11, o FII Bresco, que enfrentou algumas dificuldades no início do semestre, já que tinha áreas alugadas para a Americanas (AMER3), que entrou no processo de recuperação judicial. O fundo também passou por uma disputa judicial com o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3) sobre pagamentos atrasados e devolução do imóvel. Com a solução das pendências, o FII foi precificado.

“A gestora vendeu o imóvel com bom lucro, resolveu a questão judicial com acordo, conseguiu gerar dividendo extra por conta do acordo, não tem mais nenhuma vacância. E com esse aumento de dividendos e distribuição, a cota valorizou”, afirma o analista da Levante, acreditando que no segundo semestre o fundo se valorize ainda mais.

Já o BBPO11, que é um fundo imobiliário híbrido, foi a maior surpresa da lista, ao aparecer entre os mais rentáveis.

“Ele é um fundo que basicamente não mudou nada ao longo dos seus anos. Ele está um pouco pior porque teve a devolução de alguns imóveis e é um fundo que nunca passou pela experiência de vender imóveis, ou alugar imóveis para outros inquilinos que não o Banco do Brasil. Essa valorização que ele teve é bastante surpreendente.”

Nathan Octávio, , especialista em fiis.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são constituídos como “condomínios fechados”, cujos apartamentos (ou no linguajar do mercado, as cotas) podem ser comprados por qualquer investidor.

Apesar de ser o titular das cotas, você não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo. Embora as cotas estejam em seu nome, o investidor não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis integrantes do fundo.

Cada fundo aplica os recursos investidos pelos cotistas em determinados empreendimentos imobiliários, que podem ser shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos etc.

Também é permitido aos fundos de investimento imobiliário a aquisição de títulos relacionados a empreendimentos do setor, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

É possível adquirir as cotas dos FIIs durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário – essa operação pode ser feita por plataformas de negociação online disponibilizadas por corretoras de valores (home broker).