Na prática, a queda de 1,1% do Ifix em março abriu ainda mais a janela dos descontos no segmento. Para os investidores que buscam renda passiva com os FIIs, significa que o “dividend yield“, ou seja, o nível de retorno dos dividendos distribuídos pelos portfólios em relação ao valor investido, não apenas se mantém elevado em termos históricos, como aumentou um pouco mais em meio ao recuo das cotas.
Isso significa que o momento é favorável para “travar” um dividend yield mais alto e, ao mesmo tempo, ganhar com o potencial de valorização das próprias cotas quando o cenário de incertezas ficar mais leve. É claro, isso dentro de um horizonte de longo prazo, como sempre deve ser o foco de quem busca renda passiva.
E porque isso acontece? Os dividendos distribuídos pelos FIIs mensalmente não mudam por conta da marcação a mercado. As condições que impactam os preços dos ativos no dia a dia afetam diretamente só o valor das cotas na B3.
Por isso, de maneira geral, o DY será maior para quem comprar a cota com valor mais descontado. Por exemplo, um dividend yield de 1% ao mês para uma cota que vale R$ 100, se torna um DY de 1,1% se você adquirir essa cota com uma desvalorização de 10%.
Essa é uma conta a grosso modo, porque o dividend yield vai variar, principalmente, de acordo com as condições dos aluguéis ou da rentabilidade dos CRIs distribuídos pelos fundos. Por exemplo, se um prédio do portfólio tiver saída de inquilinos, o aluguel cai e, como consequência, o DY também recua.
Porém, em termos puramente de momento de mercado, a janela de oportunidades permanece aberta para aqueles com foco tanto em renda quanto em potencial de ganho de capital com a valorização das cotas, quando as incertezas se dissiparem.
Os retornos com dividendos dos FIIs que investem em CRIs se mantêm entre 12% e 17% ao ano. No caso dos fundos de tijolos, ou seja, aqueles com carteiras de propriedades físicas, como lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings, o DY médio se situa em 10% ao ano.
Em termos de descontos, no entanto, os FIIs de tijolo estão com diferenças maiores, o que significa um potencial maior de ganho de capital com uma eventual melhora das condições. Os fundos têm sido negociados por preços entre 10% e até 30% abaixo da chamada cota patrimonial, quando se divide o valor dos imóveis do portfólio pela quantidade de cotas.
Corte de juros traz valorização potencial
Em termos de queda, o pior já parece ter passado. Daqui para a frente o cenário parece mais construtivo, avalia a gestora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, Isabella Almeida. “A visão é que, apesar do aumento das pressões inflacionárias com a guerra, ainda há uma série de cortes de juros no horizonte até o fim do ano.”
A queda da Selic é, historicamente, uma das principais forças para as altas dessa classe de ativos. O boletim Focus do Banco Central mostra que a mediana das projeções da taxa básica pelas instituições financeiras no fim de 2026 está em 12,50%.
Isso significa um potencial corte de 2,25 pontos percentuais dos atuais 14,75% ao ano. Trata-se de um ritmo que prevê ao menos três cortes de 0,50 ponto e outros três de 0,25 até o fim do ano.
E como funciona essa correlação dos preços das cotas com o ciclo da Selic?
Os rendimentos tanto dos fundos de CRIs quanto dos FIIs de tijolo estão atrelados à inflação. No caso dos títulos privados, o IPCA é o principal indexador da rentabilidade. E, para os imóveis comerciais, é um referencial de reajustes de alugueis.
Nos dois tipos de FII, os preços das cotas vão refletir os “spreads”, ou seja, os prêmios acima das taxas dos títulos públicos atrelados à inflação, conhecidos como Tesouro IPCA+ ou NTN-Bs. Se na marcação a mercado as taxas das NTN-Bs começam a cair, os prêmios dos FIIs também recuam. E essa queda se reflete em valor mais elevado das cotas.
Inflação mais alta pode trazer mais retorno
Com a perspectiva de cortes até o final do ano consolidada, o esperado é que as taxas longas continuem o movimento de queda. “Só isso já traz um potencial de ‘upside’ (valorização) para a classe dos FIIs como um todo”, afirma Almeida.
Nas contas do chefe de fundos imobiliários da Fator Administração de Recursos, Rodrigo Possenti, “aproximadamente a cada 1% de queda da taxa Selic, eu tenho um impacto positivo de 4% no preço das cotas”. Ou seja, nessa relação, o potencial de alta apenas com o ciclo de queda de juros em 2026 já alcança 9% no cenário previsto no Focus.
“A guerra trouxe volatilidade, mas o cenário de cortes de juros, na verdade, não mudou”, afirma o sócio e gestor de multiestratégia da RBR, Bruno Nardo. “Mesmo que o BC tenha começado mais cauteloso, vai ter alguma normalização do nível de juros que está muito restritivo faz tempo.”
Para o especialista, a redução de juro traz ainda outro efeito que tende a ser positivo para o mercado, o de incentivar a migração de recursos da renda fixa para outras classes vistas como mais arriscadas, caso dos FIIs. “As pessoas físicas continuaram voltando para o mercado mesmo em março. No mês passado foi uma queda muito pautada pelo investidor institucional, que, eventualmente, reduziu um pouco de risco.”
Possenti, da FAR, ressalta ainda que até mesmo a perspectiva de IPCA um pouco mais elevado por conta da alta do petróleo, combustíveis e energia, pode ajudar os FIIs, especialmente o segmento de fundos de CRIs. Isso porque o retorno das carteiras, na maior parte atreladas a inflação, também acaba ficando mais alto com a subida de preços.
Crise do crédito privado nos FIIs
Além da guerra, os fundos de papel também se tornaram alvos de especulação por conta dos eventos de recuperação extrajudicial de empresas como a Raízen e GPA, além da crise da Braskem, entre outras empresas, que afetaram o mercado de crédito privado.
De acordo com os gestores, os FIIs de papel foram pouco afetados pela onda de vendas que atingiu os títulos de dívida empresariais. Isso porque há grandes diferenças entre os fundos imobiliários com carteiras de CRIs e os veículos tradicionais de crédito privado.
Os FIIs são fechados, ou seja, os cotistas não podem sacar os recursos. Podem apenas vender as cotas na bolsa de valores, que é um tipo de mercado secundário. Essa característica protege os portfólios de momentos de estresse quando ocorre uma corrida para resgatar recursos.
Nesse tipo de ambiente, os fundos de crédito privado, por outro lado, podem enfrentar problemas de liquidez, uma vez que os gestores muitas vezes têm de vender ativos com descontos para obter rapidamente os recursos e pagar os saques. Nos FIIs, o que pode acontecer é uma venda de cotas que derruba os preços na bolsa.
Os ativos nas carteiras dos fundos imobiliários, em geral, também diferem muito dos portfólios de crédito tradicionais. Isso porque muitos FIIs de papel alocam recursos em centenas de CRIs. Além disso, esses certificados costumam ter como garantias imóveis físicos e, em caso de um evento de crédito, há uma segurança maior em termos de acionamento dessas garantias para honrar os títulos.
“No mercado imobiliário, quando tem uma garantia real, a chance de recuperação dos recursos nunca é binária”, analisa Possenti, da FAR. “Da minha experiência, nos títulos que fazem parte das carteiras dos FIIs, quando tem algum problema, você sempre recupera alguma coisa e, geralmente, recupera tudo ou quase tudo.”
