Lá fora, esse mercado é formado pelos REITs e pelos ETFs de REITs. A sigla vem de Real Estate Investment Trust, que são fundos com estratégias e objetivos parecidos como nossos FIIs, ou seja, aplicam os recursos em propriedades ou papéis de dívida hipotecária e distribuem dividendos regularmente.
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E por que esse tipo de diversificação importa? Porque o mercado americano é 40 vezes maior que o nosso.
A escala do mercado americano pode mudar o jogo para o investidor. Lá fora, os REITs são divididos em mais de 12 setores especializados, muitos dos quais nem sequer existem na B3.
Mercado trilionário nos EUA
Enquanto no Brasil o mercado ainda gira muito em torno de lajes comerciais, shoppings e galpões logísticos, nos EUA, você pode investir em ativos que vão de cassinos e prisões construídas e administradas pela iniciativa privada até a infraestrutura da internet.
O mercado americano de REITs listados nas bolsas tem um patrimônio avaliado em US$ 2,5 trilhões. No total, os ativos imobiliários dos fundos alcançam US$ 4,5 trilhões.
Isso significa que apenas o segmento negociado na Nasdaq ou na NYSE, a Bolsa de Nova York, é mais de duas vezes o tamanho da capitalização de mercado de todas as companhias da B3.
Lá fora é possível diversificar o risco investindo em gigantes como a American Tower (BAMT34), que detém as torres por onde passam os dados da internet móvel, ou na Equinix (EQIX34), de infraestrutura de nuvem.
Para quem busca resiliência, o portfólio da Realty Income (R1IN34) oferece contratos com inquilinos de grandes redes como Walgreens e 7-Eleven.
Por essa razão, quem já “aprendeu a navegar” com investimentos em fundos imobiliários por aqui já consegue entender as vantagens de diversificar também em imóveis no exterior.
REITs complementam FIIs
A dinâmica de crescimento dos veículos imobiliários americanos também é complementar a aquela oferecida pelos fundos locais. Isso porque os REITs funcionam como empresas: os fundos retêm parte dos lucros, reinvestem e podem até tomar dívida com bancos e no mercado de capitais para comprar mais imóveis.
O resultado? Enquanto o dividendo do FII brasileiro costuma ser maior no curto prazo, a principal ganho dos REITs vem, historicamente, da valorização das cotas.
O FTSE Nareit All Equity REITs, um dos principais índice de fundos imobiliários americanos, registra, até abril, um retorno de 11,16% em um ano e de 9,11% em 2026. O rendimento considera tanto a valorização das cotas quanto os proventos pagos pelos REITs.
O momento de 2026 para a migração de capital, além da questão cambial, ganha mais impulso com a consolidação do cenário de juros. Com as incertezas sobre a inflação americana e sobre os rumos dos juros nos EUA, os REITs entraram em um ciclo de recuperação.
Os yields (rendimentos com a distribuição de aluguéis) médios alcançam entre 4% e 4,5% em dólar. Ao longo de 2026, essa taxa de retorno deve subir, uma vez que o crescimento de lucros projetados para o segmento está em torno de 6% ao ano. Mas vários REITs apresentam retornos de dois dígitos só em 2026 (veja tabela abaixo).
A estimativa reflete uma das características que tornam os REITs instrumentos que muitos investidores lá fora buscam em cenários de inflação mais pressionada: assim como no Brasil, a maior parte dos contratos de aluguel dos fundos americanos é reajustada pela inflação.
Investir em REITs por meio da B3
No mercado brasileiro, a principal maneira de investir em REITs é por meio do BDR. Esse tipo de ativo é negociado diretamente na B3, como uma ação, e funciona como uma maneira de “importar” uma estratégia existente lá fora.
Os BDRs são recibos que representam um ativo estrangeiro, como ações ou cotas de REITs e ETFs, mas que são negociados aqui mesmo na B3.
A renda desses BDRs originalmente é em dólar, mas os investidores brasileiros vão receber os pagamentos em reais. As gestoras responsáveis pelos produtos fazem a conversão e já recolhem impostos e taxas devidos antes de depositar os valores nas contas dos cotistas.
Esse tipo de produto, portanto, é menos indicado para acumular dólares e mais para diversificar a carteira de renda.
É possível também investir diretamente em REITs lá fora. A aplicação pode ser feita por meio de plataformas de contas globais, como Avenue, Wise e Nomad.
Nesse caso, o investidor precisa converter reais para dólares, depositar na conta investimento e fazer a aplicação por meio dos aplicativos. Há a incidência de uma taxa operacional, além da cobrança de um “spread”, ou seja, uma comissão sobre o valor convertido, além do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) de 0,38%.
Tributação sobre a renda em dólar
Os REITs que distribuem dividendos em dólar não pagam imposto de renda no Brasil porque já existe uma tributação de 30% na fonte sobre os proventos nos EUA.
No entanto, caso o investidor venda seus BDRs, há a cobrança do imposto sobre os ganhos de capital com as negociações dos recibos. Ou seja, quando o investidor vende sua participação na bolsa, tem que de recolher 15% sobre a diferença entre quanto pagou originalmente e quanto recebeu a mais.
Há ainda uma taxa de cerca de 3% sobre os rendimentos paga para a instituição que faz a custódia do BDR. A cobrança é feita antes de o dividendo ser depositado na conta do investidor.
Se o investidor aplicou no REIT diretamente no exterior e negociou suas cotas com ganhos, vai precisar pagar aqui no Brasil um Imposto de Renda progressivo que vai de 15%, se houver lucro até R$ 5 milhões, a 22,5%, caso a transação tenha gerado um ganho acima de R$ 30 milhões.
Conheça os BDRs de REITs disponíveis no Brasil:
