O que é melhor para o bolso: comprar imóvel próprio ou morar de aluguel investindo a diferença? A escolha deve levar em conta diversos fatores, mas especialistas alertam que nem todos são mensuráveis na ponta do lápis. Além dos cálculos, há fatores que não é possível quantificar, como o perfil de investidor e até o quanto a família deseja possuir uma casa própria.
“É muito particular a decisão entre comprar ou alugar imóvel. O primeiro ponto é o seguinte: aquela família tem o sonho da casa própria? É um objetivo relevante? É algo que vai trazer mais qualidade de moradia ter a posse de um imóvel? Isso faz muita diferença”, comenta Leonardo Gomes, planejador financeiro e sócio do Vista Fintech.
Melhorar a qualidade de moradia não necessariamente envolve comprar ou alugar um imóvel, complementa. “Ela simplesmente envolve o local que você está morando, independentemente se é seu ou não”.
Antes de decidir por comprar uma casa, é preciso avaliar a organização financeira, reserva de emergência, aposentadoria e proteção, o momento profissional e familiar, segundo Deise Matos, planejadora financeira e especialista em investimentos.
“Devemos entender se nesse momento é necessária a compra de um imóvel ou se a opção por algo mais funcional seria mais adequado para formar uma reserva maior de recursos, bem alocados, e planejar essa compra futuramente”, explica.
Nesse cenário, muitos consumidores podem se questionar: “qual avaliação devo fazer para comprar ou alugar um imóvel”. Veja abaixo 3 perguntas para ajudar na decisão entre comprar ou alugar imóvel, com respostas elaboradas por Leonardo Gomes e Deise Matos.
Alugar imóvel: quando vale a pena?
Quais são as vantagens de alugar um imóvel? E quais são as desvantagens? Gomes aponta que “alugar pode ser vantajoso por alguns motivos”. O primeiro é a mobilidade, já que um inquilino consegue mudar de endereço com mais rapidez e menos burocracia que um proprietário. Já entre as desvantagens, Matos aponta possíveis transtornos, como o proprietário encerrar o contrato antes do previsto.
Mas todos esses são fatores “não-financeiros”. Há ainda as possíveis vantagens ou desvantagens financeiras do aluguel. “Se o cenário te mostrar algumas incertezas, é melhor alugar algo, que seja menor, e ir juntando o valor da entrada para que se reduza um possível financiamento ou a compra à vista não te descapitalize total ou parcialmente, comprometendo sua reserva financeira”, diz Matos.
Para identificar se o aluguel vale a pena para o bolso, é preciso colocar os números na ponta do lápis (veja mais abaixo uma simulação de cálculos para saber se alugar o imóvel vale a pena).
Financiamento: quando é mais vantajoso?
Gomes ensina que, para saber se vale a pena entrar num financiamento imobiliário, é preciso verificar 4 condições:
- Se a família tem certeza que aquele é o imóvel em que vai ficar boa parte da vida.
- Se a parcela não foge muito do que se pagaria em um aluguel.
- Se a qualidade de moradia no imóvel já é aquela desejada por um bom tempo.
- Se família tem um desejo de ter o imóvel próprio
“Quando você junta todos esses fatores, o financiamento pode valer a pena”, diz Gomes.
Já entre as desvantagens, os especialistas citam o alto custo dos juros. “Quando você pega um financiamento, principalmente no início, somente um terço da parcela é amortização. Os outros dois terços são juros, seguros etc”, aponta Gomes. “Quando você pega um financiamento, você também está alugando. Só que você está alugando o dinheiro do banco. E quando você aluga o dinheiro do banco, ele é caro.”
Já Matos comenta ainda que, além do alto valor que o consumidor paga em juros, é preciso “avaliar todos os custos, como entrega das chaves, reforma, e sem que isso comprometa todas as suas reservas”.
Alugar para comprar à vista no futuro é a melhor opção?
Afinal, colocando os números na ponta do lápis, é melhor alugar ou financiar? Matos afirma que alugar um imóvel para juntar dinheiro e comprar outro à vista no futuro “pode sim ser uma boa opção para quem ainda não tem o valor para comprar à vista e não quer entrar nos juros do financiamento”. “Aluga-se um imóvel menor, com menos custos e vai aportando mensalmente para o objetivo da casa própria”, explica ela.
Matos explica que ideia é que o consumidor que se preparou para dar uma entrada de 20% ou 30% do valor de um imóvel e financiar o restante faça a seguinte troca: em vez de comprar, ele aluga um imóvel de valor semelhante, com aluguel de 0,3% a 0,5% do preço da casa ou apartamento. O valor será menor que a parcela de um financiamento. A diferença, junto com o valor da entrada, é investida, possibilitando que o consumidor junte o dinheiro para comprar sua casa própria no futuro à vista.
Gomes defende essa alternativa. “O aluguel é uma ferramenta que vai auxiliar você a ter o seu imóvel próprio mais rápido e mais barato. Só que, muitas vezes, ele vai demorar um pouco mais para ser seu.”
No entanto, é preciso cuidado: a troca do financiamento pelo aluguel pode ser mais vantajosa para o bolso, mas nem sempre isso acontece. Em alguns casos, financiar, apesar de ser custoso, ainda pode valer mais a pena para o consumidor.
Financiamento x Aluguel
Veja abaixo uma simulação preparada por Deise Matos para ajudar o consumidor nos cálculos para saber se alugar o imóvel vale mais a pena que financiar:
A especialista considera um bem no valor de R$ 400 mil, por exemplo, com uma entrada mínima de 20%. “É o valor de entrada que os bancos exigem em média”, explica ela, que considerou ainda uma taxa anual de juros em 7,75% ao ano. “Observem o custo efetivo total (CET), que é a taxa final”, recomenda ela aos compradores. O CET é aquele que aponta qual será o custo total do financiamento, considerando não apenas os juros, mas também itens como outras taxas, encargos, tributos e seguros.
“No prazo de 30 anos, o cliente assumiria uma parcela de R$ 2.232, pela Tabela Price – dependendo do banco e do tipo de financiamento, pois ainda existem as formas de amortização pela Tabela SAC ou SACRE (com parcelas decrescentes)”, explica Deise. Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e SAC (Sistema de Amortização Constante) são métodos diferentes de amortização do financiamento. Na SAC, as prestações começam mais altas e vão caindo por causa da amortização mensal do saldo a ser financiado. Já na Tabela Price, as parcelas são fixas.
O resultado da simulação de Matos é: no final das contas, o consumidor teria pago pelo imóvel de R$ 400 mil um total de R$ 803.520 com o financiamento.
Se, em vez disso, ele optasse por alugar, o cálculo seria o seguinte: “poderíamos investir o valor da entrada, analisando sempre o perfil investidor de cada cliente, com uma rentabilidade conservadora de 5% ao ano, e com aportes mensais da diferença entre a parcela do financiamento (R$ 2.232) e o valor que se pagaria no aluguel (R$ 1,2 mil), resultando em R$ 1.032.”
O resultado: “teríamos R$ 400 mil em mais ou menos 14 anos”. Ao final de 30 anos (prazo do financiamento), o investidor teria acumulado R$ 1.195.275. Mas especialista ressalta que, “nessa simulação, não estamos levando em consideração a valorização do imóvel e possíveis ajustes no valor mensal pago pelo aluguel”.
“Se levarmos em conta a valorização do imóvel, que em média está atingindo patamares de 8,45% ao ano, segundo a Abecip, através do IGMI (Índice Geral do Mercado Imobiliário), o financiamento se tornaria mais atrativo, pois o valor investido mesmo após 30 anos não renderia o valor necessário para comprar o mesmo imóvel valorizado em R$ 2.409.030.”
“Com a valorização do imóvel, só seria viável um cenário de aluguel se os rendimentos da carteira atingissem 0,7% mensais, pois ao final do prazo teria o montante de R$ 2.654.030, suficientes para compra do imóvel valorizado.”
Algumas conclusões:
- Na opção de investir o dinheiro que pagaria em entrada e parcelas de um financiamento, quanto maior a rentabilidade dos investimentos, mais o aluguel se torna vantajoso em relação ao financiamento.
- Quanto menor a entrada do financiamento, mais desvantajoso ele se torna na comparação com o aluguel.
- O aluguel pode permitir que o consumidor junte o valor do imóvel à vista mais rápido que o prazo do financiamento, mas esse cálculo não leva em conta que, até lá, o preço da casa ou apartamento não será mais o mesmo. Por isso, dependendo do cenário, o financiamento pode ser mais vantajoso que o aluguel.
Consórcio de imóveis vale a pena?
Outra alternativa para a aquisição de um imóvel é entrar em um consórcio, modelo de compra que une consumidores com o mesmo objetivo e que depende de sorteios para que cada participante seja contemplado e possa comprar a casa ou apartamento.
“Nessa modalidade, adquire-se uma carta de crédito no valor do imóvel e, em cima do valor da carta, é cobrada uma taxa de administração. Por esse motivo, fica mais barato que o financiamento”, explica Matos.
“Para os que não querem pagar altos juros no longo prazo do financiamento, não possuem disciplina para poupar todos os meses e estão dispostos a renunciar a compra por um tempo, pelo menos até o lance ou ser sorteado, o consórcio pode ser uma boa alternativa”, diz a especialista.
Mas ela também menciona pontos de atenção. “Vale ressaltar que você não tem o bem na hora, se não tiver o valor do lance vai ficar dependendo de sorteio e, se quiser desistir do grupo, paga uma multa. Sempre leia todo o contrato”, recomenda.
Matos afirma que “é preciso uma boa estratégia para ter uma economia maior no final do prazo”. “O lance funciona como uma entrada, porém vale lembrar que nesses casos um lance vencedor deve ser de pelo menos 40% do valor da carta”, diz ela, recomendando “cuidado com cartas que oferecem lances embutidos no valor, pois a taxa de administração vai ser cobrada em cima de um montante muito maior”.
Já Gomes afirma que “o consórcio vale a pena quando você consegue pegar com lance abaixo de 30%”. “Porque, acima disso, ele começa a ficar mais oneroso e muitas vezes pode ficar até mais caro que o financiamento.”
Consórcio ou financiamento?
Utilizando o mesmo exemplo hipotético do imóvel de R$ 400 mil, Matos faz a seguinte simulação:
- Carta de crédito de R$ 400 mil
- Taxa de administração aproximada de 22,05% por todo o período
- Parcela inicial de R$ 2.441
- Um lance de pelo menos R$ 160 mil
- Resultado: parcela após o lance de R$ 1.464 e valor total pago no final do período de R$ 488.200.
“A simulação nos mostra uma economia no valor total pago, porém dispondo de uma entrada bem maior”, conclui a especialista.
Mas, mesmo diante dos números, Matos reforça que é preciso avaliar a situação individual de cada consumidor. “Os cálculos e análises devem ser feitos de forma individual e exclusiva para cada situação.”
Veja também:
- Planejamento financeiro: o passo a passo de como criar um do zero
- 7 passos de como sair das dívidas, mesmo ganhando pouco
- Quanto custa morar sozinho? Veja o cálculo completo e dicas para economizar
- O que é, para que serve e como fazer uma reserva de emergência
- Como investir em ações: guia para começar a investir na bolsa
