No terceiro episódio da série sobre os fundos imobiliários com o maior número de cotistas, Samy Dana e Dony De Nuccio falam sobre o BCFF11, fundo gerido pelo BTG Pactual.
Com quase 283.600 cotistas, um patrimônio de R$ 2 bilhões, liquidez média diária de R$ 3,6 milhões e um dividend yield anualizado de 7%, o FOF – ou fundo de fundos – investe tanto em Certificados de Recibos Imobiliários (CRIs), como em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), assim como em Letras Hipotecárias (LH).
Ao menos 46% do FII está alocado em fundos imobiliários de CRIs e também diretamente em CRIs. No último relatório, os gestores justificaram uma maior exposição nesse segmento tanto em busca de uma maior ancoragem para criação de novos FIIs de CRI, como a abertura de participações de ofertas restritas que surgiram. E com mais FIIs de CRI, a carteira do fundo fica mais defensiva tanto para a abertura da curva de juros quanto para a alta dos índices de inflação, o que nesse momento, seguem apresentando uma relação atrativa de risco e retorno.
Embora a Selic esteja em um movimento de alta, os FIIs de CRI com ativos atrelados à inflação tiveram um forte desempenho este ano devido justamente à alta do IPCA (o índice que mede a inflação), que segue com tendência de alta, acima do teto estipulado pelo Banco Central.
Já outra estratégia do BCFF é investir outros 24% do fundo em lajes corporativas. Apesar deste segmento ter sofrido bem com as restrições de mobilidade, o fundo manteve em linha sua alocação nesse setor já que tem participação nos FIIs EZTB e RE Prime. Ambos são detentores da EZ Tower, um ativo triplo A em uma das melhores regiões de São Paulo, cujo dividend yield é de 8.6% ao ano.
Apesar dos possíveis impactos da pandemia nos escritórios, a tese da gestora é fazer alocações em ativos de alta qualidade e com excelente localização, que historicamente se desempenharam de forma mais resiliente dentre os ciclos imobiliários. Tanto que foi diminuída a exposição em contratos atípicos, justamente porque em alguns casos, podem ter contratos de maior risco de crédito amparados por maiores multas em uma eventual saída de locatário. Apesar dessa característica trazer uma maior segurança na manutenção da taxa de ocupação dos imóveis, os gestores entendem que com bons locatários e contratos de baixo risco de crédito, dá pra se expor mais a contratos típicos – que são o oposto dos atípicos.
Veja todos os detalhes do BCFF11 no Cafeína de hoje.
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