Pergunta: O IVAR é um índice seguro para substituir o IGP-M nos aluguéis?
Resposta de Querzia Milhomens*:
O Índice de Variação de Residenciais de Aluguel (IVAR) foi criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil. O novo índice leva em consideração:
- Valor do aluguel no contrato
- Reajuste do contrato de locação
- Características de cada imóvel alugado
Para o FGV, que elabora o índice, os dados confirmam que os preços de aluguéis anunciados e praticados são diferentes. “O proprietário coloca (o imóvel) no mercado, mantém aquele valor anunciado por um tempo, mas muitas vezes acaba fechando por um preço menor. A mesma coisa acontece no mercado de compra e venda”.
No caso do IVAR, os preços são captados diretamente de uma base expressiva de contratos de aluguel em vigência. Como explica o pesquisador do FGV IBRE Paulo Picchetti, que liderou os esforços para a criação do IVAR: “Não se trata de mais um índice baseado na oferta de preços de aluguel, mas sim efetivamente de um índice dos preços praticados no mercado em contratos de aluguel”.
Por isso, Picchetti considera que o IVAR é “do ponto de vista conceitual, mais apropriado do que o IGP-M para ser usado nos contratos. O IGP-M vem sendo usado há décadas nos reajustes de contratos, mas ele não foi criado para isso, ele foi criado para medir preços no atacado, de material de construção, preços ao consumidor. O aluguel foi sendo reajustado pra cima nesses últimos anos porque subiu o preço de soja, minério de ferro, gasolina, o que não faz sentido do ponto de vista econômico”.
Como se vê, o IVAR, além do seu potencial de aprimorar o mercado de aluguéis no Brasil, pode gerar impacto importante em diversas dimensões da política econômica e do funcionamento dos mercados
Nesse sentido, ao medir exclusivamente a dinâmica de evolução de oferta, demanda e preço no mercado de aluguéis residenciais, o IVAR consegue ser um referencial melhor. A adoção, porém, vai depender das imobiliárias e proprietários dos imóveis. Como é um índice novo e pensando na proteção jurídica dos contratos, talvez valha a pena indicar no contrato um índice substituto (exemplo: IPCA), caso o IVAR deixe de ser gerado.
*Planejadora Financeira na Fiduc.
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