O aluguel de fundos imobiliários passou a ser mais uma modalidade para os mais de 1,3 milhão de investidores em FIIs na B3 ou para os que têm interesse em investir em renda variável. Disponível na bolsa brasileira desde novembro de 2020, ele funciona nas mesmas características do empréstimo de ações.
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Como funciona o aluguel de FIIs
O gestor de fundos da Integral BREI, Angelo Ferraretto, explica que um investidor com uma cota de fundo imobiliário, e com visão de longo prazo, pode, dependendo da cota, fazer a locação da mesma para um terceiro. Quem é o detentor da cota é chamado de doador e quem aluga é chamado de tomador.
Segundo Ferraretto, a pessoa que alugar essa cota vai pagar uma taxa ao doador, uma rentabilidade. E esse tomador vai vender a cota para recomprá-la posteriormente, com perspectiva de lucro, para, na sequência, devolvê-la ao doador.
“Na prática, quando se faz aluguel de fundos imobiliários, o tomador está investindo na queda do valor da cota. Assim, ele aluga, paga a rentabilidade, vende a cota e recompra posteriormente. Se vende mais caro e recompra mais barato, ele tem ganhos e devolve a cota ao doador”, explica.
Para o gestor, essa novidade é positiva para o mercado, pois traz sofisticação e tende a tornar os preços dos fundos imobiliários mais justos, podendo evitar algumas distorções no mercado. “Com essa opção, a tendência é ter precificação da cota mais adequada, pois, quando se tem uma outra parte investindo, apostando na queda, há um equilíbrio maior nas forças de mercado”, defende.
Ele alerta, no entanto, que existem riscos como qualquer investimento de curto prazo e é importante conhecê-los.
Haroldo Monteiro, professor de finanças do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (Ibmec), também analisa como positiva essa nova possibilidade aos investidores, por trazer mais liquidez ao mercado. “A expectativa é boa. E, com isso, que a gente se torne um mercado cada vez mais atraente para os investidores estrangeiros e os grandes investidores também”, aponta.
Garantia e características do aluguel de FIIs
A B3 atua como administradora do empréstimo de ativos e contraparte central de todas as operações, que são feitas por meio da corretora dos investidores.
Segundo a bolsa de valores, os empréstimos de fundos imobiliários são regidos por contratos registrados voluntariamente por vontade comum das partes envolvidas ou compulsoriamente pela B3 em casos excepcionais, para investidores tomadores que ainda assim devem contar com a intenção de um ou mais investidores doadores.
Para o aluguel de fundos imobiliários acontecer, a B3 determina que:
- é necessário, no mínimo, uma cota para empréstimo; remuneração do doador e taxas da B3 pagas pelo tomador;
- taxa do empréstimo, tamanho do contrato e data de vencimento definido entre as partes para os contratos fechados no balcão;
- vencimento a cada 33 dias e renovação automática para os contratos fechados via negociação eletrônica.
Para qual perfil de investidor o aluguel de FIIs é recomendado?
Ferraretto explica que o aluguel de fundos imobiliários pode ser recomendado para todos os investidores que possuem a cota, ou seja, que são os doadores, pois, segundo ele, o risco é muito baixo, já que existe a contraparte da B3. Assim, na avaliação do gestor, qualquer investidor pode ser um doador de cotas.
Já para quem alugará a cota, Ferraretto avalia que é preciso ser um investidor que entenda do mercado, que tenha conhecimento profundo do que está fazendo, pois trata-se de um risco muito maior do que o do investidor que compra a cota pensando na valorização dela no longo prazo.
O professor de finanças do Ibmec também tem a mesma opinião, e acrescenta que, para ser um tomador, o investidor precisa ter um perfil mais arrojado.
Como escolher um fundo imobiliário para alugar
Atualmente, estão disponíveis 71 fundos imobiliários para aluguel na bolsa brasileira. Confira a lista completa dos códigos destes FIIs:
| ALZR11 | HSML11 | RECR11 |
| BARI11 | IRDM11 | RECT11 |
| BBPO11 | JSRE11 | RZTR11 |
| BCFF11 | KISU11 | SDIL11 |
| BCRI11 | KNCR11 | TGAR11 |
| BPFF11 | KNHY11 | TORD11 |
| BRCO11 | KNIP11 | TRXF11 |
| BRCR11 | KNRI11 | URPR11 |
| BTLG11 | KNSC11 | VGIP11 |
| BZLI11 | LVBI11 | VGIR11 |
| CPFF11 | MALL11 | VILG11 |
| CPTS11 | MCCI11 | VINO11 |
| CVBI11 | MFII11 | VISC11 |
| DEVA11 | MGFF11 | VRTA11 |
| GGRC11 | MXRF11 | XPCI11 |
| GTWR11 | PATL11 | XPCM11 |
| HABT11 | PFIN11 | XPIN11 |
| HCTR11 | PVBI11 | XPLG11 |
| HFOF11 | QAGR11 | XPML11 |
| HGBS11 | RBRF11 | XPPR11 |
| HGCR11 | RBRL11 | XPSF11 |
| HGLG11 | RBRP11 | |
| HGRE11 | RBRR11 | |
| HGRU11 | RBVA11 | |
| HSLG11 | RCRB11 |
Fonte: B3, em 07/06/2021
Tanto Ferraretto quanto Monteiro recomendam que, para quem é investidor tomador, o ideal é procurar, dentro dos ativos permitidos para aluguel pela B3, pelos fundos imobiliários que têm a maior liquidez, pois, se o investidor tomador tiver que entrar e sair de forma rápida do ativo, ele consegue.
Eles alertam, no entanto, que é preciso também o tomador ter indicadores muito claros que, de fato, aquele fundo que ele escolheu está sobrevalorizado.
Vantagens de alugar fundos imobiliários
Para o doador que aluga sua cota de fundo imobiliário, Ferrareto aponta que a grande vantagem é a possibilidade de fazer renda extra. Ele explica que se o investidor tem, por exemplo, uma cota de fundo imobiliário que rende 5% ao ano, ele pode alugá-la por 2% ao ano e, com isso, vai ganhar 7% ao ano, praticamente com risco zero, já que tem a contraparte da B3. Assim, segundo o gestor, o doador consegue potencializar seu ganho alugando suas cotas.
O professor Haroldo Monteiro também aponta esta vantagem. Ele explica que o doador, que é investidor de longo prazo, acaba turbinando seus ganhos ao alugar suas cotas, aumentando sua rentabilidade, além das taxas que o fundo gera e remunera.
Já do lado do tomador, Ferraretto aponta que a vantagem é ele ter a possibilidade de ganhar dinheiro com a queda da cota. “Isso é bom para o mercado como um todo, a precificação fica mais eficiente, acaba tendo uma pressão que faz o preço cair, dá uma contrabalanceada”. Ele alerta, no entanto, que é algo que tem que ser feito com muito cuidado, pois não é recomendado para qualquer investidor.
Monteiro acrescenta também que o investidor deve ter conhecimento deste processo e do mercado, pois, do contrário, pode se dar mal, já que as cotas podem subir em um momento que o investidor fará a recompra e, assim, acaba tendo prejuízo.
Quais são os riscos de alugar fundos imobiliários?
Ferrareto explica que, para quem é o doador, o dono da cota do fundo imobiliário, o risco é zero, pois a própria B3 garante esse aluguel. O gestor explica que, se a pessoa que está alugando a cota deixar de pagá-la por algum motivo, o doador recebe o valor mesmo assim, garantido pela bolsa brasileira. “Isso traz uma segurança importante para quem está alugando, pois ela não corre o risco de ficar sem receber. O risco é muito baixo, praticamente não existe, pois a B3 garante”, diz.
O gestor aponta que o grande risco do aluguel de cotas de fundos imobiliários é a falta de liquidez. Afinal, se tem um fundo com pouco cotista, isso acaba gerando risco no momento em que o tomador for vender a cota para fazer a devolução dela ao doador, já que ele pode não encontrando um comprador.
Por outro lado, existe também o risco de quando muitos investidores estão tentando vender a cota, elas se tornam mais caras, o que pode acabar trazendo prejuízo ao tomador que precisa fazer a venda do ativo para a devolução da cota que alugou. “Investir na queda é muito mais arriscado do que investir no ganho dela, no longo prazo”, diz Ferraretto.
O gestor explica que, por isso, a B3 colocou algumas regras para garantir mais segurança. “Não se pode alugar qualquer cota, mas, sim, as que tenham negociação de mais de R$ 1 milhão por dia, mais de 500 cotistas e o doador não pode ter mais de 10% do fundo. Assim, estão disponíveis para aluguel os fundos imobiliários considerados maiores e mais líquidos”, afirma.
Quem recebe os proventos de uma cota de FII alugada?
Ferrareto explica que alugar um fundo imobiliário é como alugar uma casa, ou seja, o proprietário continua sendo seu dono. Dessa forma, o doador não deixa de ser o cotista do FII.
Assim, quando se fala em proventos de fundos imobiliários, os doadores são quem recebe esses pagamentos e nada muda, mesmo durante o momento em que a cota estiver alugada, já que o cotista permanece com todos os diretos.
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