O ano de 2022 deve ser de crescimento global, embora o Brasil deva ir na contramão, graças a um cenário de deterioração fiscal, eleições, crescimento baixo e inflação elevada. A previsão é do Santander Asset Management. Embora muitos investidores já optem pela renda fixa, especialistas consultados pelo InvestNews apontam os fundos imobiliários (FIIs) como uma classe de ativos interessante e bastante descontados.
Segundo a gestora do Santander, que projeta a Selic em 11,75% para 2022 e a inflação em 5,4%, com o desempenho negativo do mercado local em 2021, alguns ativos domésticos devem começar 2022 com preços mais descontados, levando-se em conta que os cenários global e local não devem passar por novas deteriorações relevantes.
Veja a seguir quais são os melhores fundos imobiliários para 2022, segundo especialistas consultados pelo InvestNews:
Vale a pena investir em fundos imobiliários em 2022?
Segundo Lucas Pit, sócio-fundador da Inside Research, em mais de uma década de mercado financeiro nunca houve melhor momento para investir em fundos imobiliários do que agora.
Com a queda recente do Ibovespa, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) se recuperou e está próximo da estabilidade. Em consequência, fundos com imóveis de excelente qualidade e localização privilegiada estão sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial. “A nossa carteira está com um preço valor sobre patrimonial (P/VP) de 0,84, um deságio de 16%”, comenta Pit.
Com várias “pechinchas” no mercado, o cenário parece ser otimista no longo prazo para os fundos imobiliários.
Rafael Ohmachi, gestor de fundo imobiliário na RB Capital Asset Management, compartilha a visão e aponta que além do fato de os fundos imobiliários estarem bastante descontados em 2022, há a reabertura e retomada de alguns segmentos, como shoppings, escritórios, favorecendo os fundos de tijolo (que investem em imóveis físicos).
Em sua visão, ativos que se mostraram bastante resilientes e com bons fundamentos imobiliários na pandemia devem voltar. Contudo, no momento, estão sendo negociados abaixo do custo de reposição – métrica que mede o custo de construir um imóvel igual, na mesma localização e características.
Apesar das oscilações em um cenário macroeconômico conturbado, Vitor Bidetti, sócio-fundador da Integral BREI, lembra que os fundos imobiliários são investimentos de longo prazo, ativos importantes para diversificar a carteira, independentemente de momentos e oscilações. “Mercado imobiliário vive de ciclos e contraciclos, é assim que funciona”, defende.
Para ele, é um bom momento de investir em fundos imobiliários, considerando que a pior fase já passou e que muitos preços estão abaixo dos fundamentos.
Selic em alta afeta o rendimento dos fundos imobiliários?
Embora se trate de um investimento com foco no longo prazo, Bidetti destaca que o investidor brasileiro ainda é muito imediatista. Desta forma, quando o juro cai, ele corre para os fundos imobiliários e, quando o juro sobe, ele desfaz posição.
Além deste fator comportamental, Pit, da Inside Research, explica que a Selic não afeta o rendimento dos fundos imobiliários e sim suas cotações.
Isso ocorre porque a Selic sobe em momentos de maior inflação, como instrumento de política monetária, mas o que o investidor esquece é que a maior parte da renda dos fundos imobiliários é reajustada pelos índices de inflação (IPCA ou IGP-M).
“Em um cenário de aumento da Selic, os fundos imobiliários sofrem muito em termos de preço (cotação) já que o dinheiro dos investidores é canalizado para a renda fixa. Mas sofrem pouco ou nada em termos de rendimento, o que os torna mais atrativos, como é o caso do cenário atual”, defende Pit.
Fundos Imobiliários podem proteger da inflação?
Pit lembra que os aluguéis que o cotista de fundos imobiliários recebe são reajustados normalmente pelo IPCA e IGPM, índices de inflação. Desta forma, o investidor acaba tendo uma proteção natural frente à alta dos preços ao investir em FIIs.
Rafael Ohmachi, da RB Capital Asset Managment, reforça que não apenas os fundos de papéis, que possuem uma indexação ao CDI mais uma taxa ou IGP-M são protegidos naturalmente contra a inflação. Esta característica também está presente em fundos de tijolo, como imóveis comerciais, shoppings, logísticos que tem nos seus contratos uma proteção contra a inflação.
“Quando você olha qualquer contrato de aluguel você tem um valor fixo, mais uma indexação (IGP-M ou IPCA), para proteger o fluxo daquela receita do aluguel frente a inflação”, explica o gestor da RB Capital Asset Managment.
Ohmachi destaca que a única diferença entre fundos de papel e fundos de tijolo é que os fundos de papel, que investem na sua maioria em títulos de CRI, apresentam um ajuste da inflação mensal, enquanto os fundos de tijolo têm um ajuste da inflação anual.
No entanto, por tratar-se de ativos reais, o valor dos fundos de tijolo tende a se proteger também da inflação no longo prazo.
Tipos de FIIS para 2022: papel ou tijolo?
Alguns especialistas consultados pelo InvestNews têm como prioridade os fundos de tijolo (galpões logísticos, shoppings, escritórios etc.) nas carteiras de 2022, principalmente em função do desconto que estes ativos apresentam em relação ao valor patrimonial.
Sem distanciamento social, segmentos como shoppings, escritórios devem iniciar um processo de retomada.
No entanto, os analistas aconselham que, em tempos de forte oscilação, é bom se refugiar em ativos de alta qualidade e em regiões primárias. “Em momentos de alta vacância do mercado, foi perceptível a migração de inquilinos de imóveis de menor qualidade para os de maior qualidade e em regiões centralizadas”, aponta Ohmachi, gestor de fundo imobiliário na RB Capital Asset Managment.
Para não ser pego de surpresa por esses movimentos, ele cita que a melhor alternativa é escolher fundos que invistam em ativos AAA.
Considerando as variáveis Selic e inflação, há também oportunidades nos fundos de papel que conseguem repassar seus rendimentos de forma mais rápida, cita José Falcão, analista da NuInvest.
“Inflação acima de 10% ao ano e elevação de juros têm contribuído para maiores retornos nominais nas operações. Por mais que o ambiente macroeconômico acenda um sinal de alerta, observarmos níveis saudáveis de liquidez e solvências das empresas devedoras dentro da composição destes fundos”, afirma.
Os especialistas enxergam como ideal uma carteira com equilíbrio nas duas estratégias (papel e tijolo). E para aqueles investidores ainda leigos no assunto, Bidetti, da Integral BREI, aconselha o investimento em FoFs (Fundos de Fundos) que podem garantir uma exposição diversificada. E um duplo benefício, com o investidor usufruindo do desconto do fundo imobiliário base e também o desconto do fundo de fundo (FoF).
Quais os melhores fundos imobiliários para 2022?
O InvestNews reuniu as recomendações de cinco analistas em fundos imobiliários para 2022. Confira:
Os FIIs preferidos da Inside Research
A preferência da casa de análise para 2022 é por fundos de tijolo, com lastro em galpões logísticos, escritórios e shoppings, com o intuito do investidor buscar receber uma renda mensal com exposição a estes ativos.
Na carteira da Inside Research e do Lucas Pit é possível encontrar os seguintes fundos imobiliários:
- O CSHG Real Estate (HGRE11): o fundo de lajes corporativas tem um potencial de valorização superior a 40% e está sendo negociado com um desconto de mais de 30% sobre o seu valor patrimonial. O dividend yield (retorno em dividendos) projetado para os próximos 12 meses é de 7,12%.
- O XP Log (XPLG11): o segmento de galpões logísticos foi um dos menos afetados durante a pandemia. Este FII tem uma carteira diversificada e está com potencial de valorização acima de 20%. O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 8,06%.
- O XP Malls (XPML11): fundo do setor de shoppings, um dos segmentos mais impactados durante a pandemia. Segundo Pit, o fundo tem dezenas de imóveis em seu portfólio em mais de 5 estados, bons projetos greenfield – que ainda estão em fase de desenvolvimento e vão agregar mais valor para o cotista. O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 4,55%.
Os FIIs preferidos da NuInvest
Na carteira de José Falcão, há pelo menos 11 alternativas para 2022 que podem ser conferidas na página da carteira de FIIs da NuInvest. No entanto, quando se trata de combinar os melhores fundos imobiliários para o próximo ano com dividendos acima da Selic, ele destaca quatro alternativas:
- RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11): é um fundo de fundo (FoF), com um portfólio diversificado que reduz o risco de concentração em determinados segmentos que tendem a ser mais prejudicados em momentos de crise. A estratégia é investir em ativos com potencial de valorização e ao mesmo tempo garantir o pagamento de dividendos recorrentes aos cotistas. Segundo Falcão, o fundo negocia em média com um prêmio de cerca de 4% sobre o valor patrimonial. O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 11,09%.
- RBR Rendimento High Grade FII (RBRR11): fundo de papel com uma carteira de crédito de 41 CRIs, com diferentes credores, emissores, vencimentos e indexadores (35% em CDI, 57% em inflação e 8% prefixado). O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 9,45%.
- Capitânia Securities II (CPTS11): fundo de papel cujo target da gestão é entregar um rendimento de CDI + 3,0% ao ano. O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 12,69%.
- Kinea Securities (KNSC11): a carteira do fundo de papel está composta da seguinte forma: CRI (94,1%), FII (4,7%) e caixa (1,2%). Em relação aos indexadores dos ativos na carteira do fundo, 89,5% é indexado ao IPCA e 9,3% ao CDI. As maiores concentrações estão nos setores residencial (21,5%), logístico (22%) e escritórios (27,4%). O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 12,08%.
Os FIIs preferidos da Guide Investimentos
Para Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, as melhores alternativas para 2022 são:
- Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário (BRCO11): fundo de galpões logísticos com forte exposição ao e-commerce e hubs de distribuição. Segundo Ventura, este segmento teve um crescimento fantástico durante a pandemia, com a penetração do varejo online, e deve continuar em ampla aceleração após a pandemia, com novos padrões de consumo permanecendo. O Bresco tem inquilinos como Mercado Livre e outros de perfil defensivo. O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 7,1%.
- RBR Crédito Estruturado (RBRY11): fundo de papel, focado em recebíveis imobiliários, CRI, ativos de dívida de grande qualidade, alguns lastreados no CDI. Para o analista, a alta da Selic deve beneficiar esses ativos aumentando a distribuição de dividendos em 2022. O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 10,1%.
- Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11): Ventura aponta que a gestora tem um histórico de qualificação no mercado. O fundo possui dívidas atreladas ao IPCA, que deve se beneficiar em 2022, aumentando a distribuição de dividendos. O dividend yield projetado para os próximos 12 meses é de 10,3%.
Os FIIs preferidos da Empiricus
As melhores alternativas para 2022, segundo Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, são:
- Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): o fundo de crédito tem uma carteira indexada ao CDI e oferece um prêmio de risco em torno de 2%. O KNCR11 tem operações de crédito de alta qualidade, garantias firmes, um ativo para investidores mais conservadores, segundo Araújo. Por causa dos seus rendimentos atrelados ao CDI deve se beneficiar com a alta da Selic, com a possibilidade de ter um dividend yield para os próximos 12 meses superior a 11%.
- FI Imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11): um fundo de lajes corporativas, segundo o analista possui a melhor carteira corporativa do mercado de escritórios, apenas com ativos AAA, de alta qualidade e com o fundo praticamente 100% locado. Os ativos se encontram bem posicionados nos grandes centros de São Paulo, tais como Itaim, Vila Olímpia e JK. Segundo Araújo, o fundo negocia hoje bem abaixo do preço de reposição com boas oportunidades de ganho de capital e um dividend yield para os próximos 12 meses na casa dos 8%. “O fundo é a melhor garantia frente a desocupações”, destaca.
- HSI Logística (HSLG11): a terceira indicação de Araújo é para um perfil de investidor mais arrojado. O fundo de logística tem 5 ativos, mas existe a previsão de alienação de um deles que podem gerar uma distribuição de renda acima da média do setor em 2022. O HSLG11 negocia com um desconto superior a 20% e possui uma carteira de ativos privilegiada, com um raio de 30 km das capitais. O dividend yield para os próximos 12 meses pode superar o patamar de 11%.
Integral BREI
Vitor Bidetti, sócio-fundador da Integral BREI, aponta dois ativos presentes na gestora: o FI Imobiliário de CRI Integral Brei (IBCR11), um fundo de recebíveis imobiliários e o FII FOF Integral Brei (IBFF11), um fundo de fundo (FoF), que devem performar bem em 2022.
Ele ainda recomenda o Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário (BRCO11), um fundo de galpões logísticos.
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