O 2° maior fundo imobiliário em número de cotistas, o HGLG11 – também conhecido como CSHG Logística – tem atualmente mais de 286 mil cotistas. Com administração do Credit Suisse, o FII do tipo tijolo investe em galpões logísticos. Seu valor de mercado está avaliado em 3,1 bilhões de reais.
Ele é também o sétimo maior fundo da bolsa, já que tem ao menos R$ 2,7 bi em patrimônio. No seu portfólio constam 16 imóveis, mas podendo incluir mais alguns em breve já que o fundo está em fase de aumentar seu portfólio para mais R$ 1 bilhão. O que aponta que o CSHG está avançando para ser o maior player de logística em fundos imobiliários.
Ele foi um dos primeiros, se não o primeiro FII do setor de logística a despontar na bolsa. Se comparar com outros fiis, o CSHG tem maior constância nos pagamentos de rendimentos. Mas isso não significa que ele seja o melhor pagador de dividendos. Nos últimos meses, como o fundo tem melhorado o seu rendimento com vendas de terrenos, além de ter recebido multas de inquilinos que saíram antes do tempo, ele acabou por fazer um pagamento atípico de R$ 2,20 por cota, ante R$ 0,70 pagos nos meses de janeiro a maio.
Para o segundo semestre, está previsto o pagamento mensal de R$ 1,10 por cota, segundo apontaram os gestores em carta mensal.
Pontos positivos
Segundo especialistas, este é um fundo com excelente liquidez e diversificação de portfólio, apresentando no horizonte oportunidades de aumentar o yield médio a ser entregue aos cotistas. Por ser um fundo de maior porte, ele consegue dedicar uma parcela do patrimônio em novos desenvolvimentos sem impactar as suas finanças.
Entre os ativos que compõe o fundo, a Volkswagen é quem tem o maior peso em sua receita: de 21,4%. Mas a montadora não é a única. Engrossam o portfólio empresas, como: Tetra Park, Gerdau, Cremer, Lojas Americanas, além de um centro logístico em Cumbica e galpões espalhados por Minas Gerais, pelo interior paulista, Pernambuco, Rio de Janeiro e Santa Catarina.
A ABL – ou área bruta total locável do fundo é de 799 mil metros quadrados. A vacância física é de 7,8%, ante uma vacância financeira de 8,4%. A maioria dos seus contratos (74%) vencem de 2025 em diante. A revisional deles está dividida em 33% em 2022 e quase 38% de 2025 em diante. Isso porque a maior parte dos seus contratos são típicos, o que permite que essas revisionais sejam feitas de tempos em tempos.
Porém, como quase 70% do fundo é composto por imóveis cujo setor de atuação dos locatários vai de triplo A para AA, significa que são contratos robustos, de boa qualidade e de baixo risco.
Pontos negativos
A questão que pesa negativamente são alguns ativos antigos com classificação B e C. Isso porque estes são ativos mais desafiadores do ponto de vista de risco de vacância. Sendo assim, não é de todo um portfólio inquestionável. O que mostra ser um desafio que os gestores terão de lidar. Porém, isso é algo natural em muitos fundos que acabam adotando como estratégia a reciclagem dos seus portfólios.
Quando analisada a composição do patrimônio líquido do fundo, ela está em grande parte em imóveis, seguida por investimento em fundos imobiliários, renda fixa e CRIs – os certificados de recebíveis imobiliários.
No Cafeína de hoje, Samy Dana e Dony De Nuccio fazem um raio-x do HGLG11. Será que vale a pena investir?
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