TRXF11 recicla portfólio para reduzir concentração em Pão de Açúcar

Em meio a uma reciclagem de portfólio para diversificar a carteira e ficar menos “refém” de gigantes como o grupo Pão de Açúcar (PCAR3) e a rede Assai (ASAI3), o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) espera captar até R$ 400 milhões em sua 9ª emissão. O montante será usado para comprar operações já anunciadas, expandir obras e, assim, reduzir a alavancagem, disse ao InvestNews o gestor do fundo, Gabriel Barbosa. 

O objetivo é que a alavancagem (nível de endividamento) saia dos 33,58% para 25%, uma vez que, ao crescer o ativo do fundo, o passivo fica “estacionado”, reduzindo o saldo devedor. “Usamos uma simulação, como os investidores puderam ver no último relatório de gestão, e se for captado o que esperamos, o que não é uma promessa, chegaremos nesse percentual”, disse Barbosa.

Segundo o gestor, o fundo tem uma necessidade de caixa de pelo menos R$ 340 milhões para custear novas operações anunciadas em outubro. Uma delas é a compra de uma loja Carrefour no Jabaquara, na capital paulista, por R$ 73 milhões. Outra é um terreno e construção de nova loja da Obramax (do grupo Leroy Merlin), na capital fluminense, para contrato built to suite (BTS). Nele, o bem é locado por no mínimo 20 anos a um retorno do valor investido (cap rate) de 8,85% ao ano e custo de R$ 98 milhões.

Enquanto isso, a gestora vendeu um imóvel locado ao Pão de Açúcar em Teresina (PI) por R$ 20,6 milhões, a um retorno de 6,5% ao ano, assim como outro também locado para a varejista, mas em São Paulo, por R$ 36,5 milhões.

No saldo do ano, o fundo desinvestiu em quatro imóveis locados à rede de varejo, o que segundo o gestor do TRXF, faz parte da estratégia de diluir a concentração, uma vez que foi feita uma operação muito grande com a marca em 2020.

“O fundo ficou bem concentrado em Pão de Açúcar e Assaí, e é um desejo dos cotistas e do mercado que haja diversificação de receitas em outros locatários. É isso que estamos fazendo”, disse.

Gabriel Barbosa, gestor do TRX real estate.

Em contrapartida, desde o ano passado que o fundo vem comprando lojas locadas para o Carrefour (CRFB3), Grupo Mateus (GMAT3) e Obramax. 

Apesar de o fundo ser novo, com apenas quatro anos em operação, a proposta, segundo Barbosa, sempre foi fazer uma gestão ativa, comprando ativos, distribuindo renda e vendendo na medida em que os imóveis amadurecem a fim de comprar novas operações.

Neste último caso, os preços de venda de ativos geraram boa rentabilidade para os investidores. O fundo vai distribuir R$ 1,70 em dividendos aos cotistas em dezembro, ante R$ 0,90 nos meses anteriores e também já previstos para o começo de 2024.

Como o fundo tem por obrigação distribuir 95% do lucro auferido aos investidores, o rendimento de dezembro reflete pagamentos concretizados não apenas de vendas feitas neste ano, mas também em 2022.

“Vai ser um movimento natural da nossa gestão vender um ou dois imóveis por semestre, o que não aponta que vamos diminuir o tamanho do fundo”.

Gabriel Barbosa, gestor do trx real estate.

Hoje, o TRXF tem 51 imóveis distribuídos em 521,3 mil metros quadrados em 14 estados brasileiros. O valor patrimonial é de R$ 1,3 bilhão e o valor de mercado, de R$ 1,4 bi. O valor por cota está na casa dos R$ 101. O FII tem zero vacância física e financeira, segundo relatório da gestão de 31 de outubro. 

A estratégia atual visa um maior posicionamento nos imóveis de varejo, uma vez que estes têm o maior valor patrimonial e médio de locação, de R$ 4.734 e R$ 29,71, respectivamente, enquanto os logísticos negociam a R$ 3.292 e R$ 20,81.

Para a gestão do TRXF, apesar de o pipeline das novas operações estar voltado ao varejo, não significa que o setor seja atraente, mas sim o tipo dos imóveis e os inquilinos, salienta o gestor. 

“Acho que o varejo vai bombar? Não. É que gostamos do perfil dos imóveis que estamos comprando pelo tamanho do terreno, que varia entre 10 mil a 30 mil metros quadrados, localizados em regiões estratégicas dos grandes centros”.

Gabriel Barbosa, gestor do trx real estate.

A tacada da gestão é apostar no chamado modelo de lojas big box (em tradução livre, grandes lojas), a fim de atender redes atacadistas e de hipermercados, uma vez que estes imóveis carregam um maior valor agregado no médio e longo prazo, por conta da área expressiva, em especial, em capitais e regiões metropolitanas.

“A localização vai ser sempre o primeiro critério antes de efetuar uma compra, mas nosso interesse é ter também imóveis com potencial de valorização ao longo do tempo, assim como  flexibilidade de uso (caso o inquilino saia e seja necessário trocar a vocação do imóvel). A gente sempre tenta que o fundo esteja mais próximo do Triplo A”, aponta. 

Hoje, 97% das receitas do TRXF são provenientes de contratos atípicos, em que a multa por rescisão equivale ao saldo remanescente. Apesar da “boa amarração”, o fundo segue na estratégia de diversificar receitas, em especial após o caso da fraude envolvendo Americanas (AMER3). 

“O evento Americanas assustou todo mundo, ainda mais porque era uma empresa considerada “triplo A” pelas agências de risco e pertencente a um grupo muito forte. Tentamos nos proteger trazendo o máximo de diversificação de receitas e empresas sem crédito duvidoso”.

Selic em baixa, FIIs em alta?

Com a queda da taxa Selic e projeções de que encerre o ano em 11,75% ao ano, o ambiente para os fundos imobiliários deve ser mais favorável, defende Barbosa, uma vez que a modalidade é muito correlacionada ao indicador.

“A Selic é meio que a “criptonita” dos fundos imobiliários, porque na medida em que ela sobe, os fundos caem e quando ela cai, os fundos tendem a valorizar. Basta ver gráficos históricos fazendo a comparação”.

Gabriel Barbosa, gestor do trx real estate.

Ainda assim, o mais correto seria usar como base a curva de juros futuros, segundo o gestor, especialmente com a NTN-B, título do governo cuja taxa é atrelada à inflação. Isso porque muitos contratos de aluguel são reajustados pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPCA), principal indicador de reajuste dos preços.

No entanto, excluído o fantasma dos juros em patamares elevados, é normal aumentar a busca por produtos de renda variável pelo investidor pessoa física, o que tende a impulsionar os fundos imobiliários. “Os fundos precisam buscar um valor mais próximo da realidade atual, já que os preços dos imóveis estão bem mais caros e isso ainda não está refletido nas cotas, em especial, dos FIIs de tijolo”.

No acumulado do ano, as cotas do TRXF11 sobem 4,3%, enquanto o IFIX avança 11,6% até 17 de novembro.