Fusões, aquisições e geração de caixa: a retomada dos shoppings em 2024

Mesmo com a crise que afetou importantes varejistas em 2023 – entre elas Americanas, Lojas Marisa e TokStok – os índices de inadimplência de grandes shoppings do país, como ALLOS (ALSO3), Iguatemi (IGTI11) e Multiplan (MULT3) não foram afetados de forma significativa, segundo a Fitch Ratings. Agora o que se espera do setor é uma forte geração de caixa em 2024, assim como um cenário mais movimentado de fusões e aquisições.

A justificativa é a rápida recuperação dos efeitos da pandemia. Isso porque o segmento de shoppings tem um longo e comprovado histórico de reportar resultados sólidos em diversos ciclos econômicos.

“A expectativa é de que as vendas dos locatários cresçam cerca de 5% em 2024, frente a um crescimento esperado entre 5% e 10% em 2023”, apontou a Fitch em relatório.

Os contratos de cinco anos reajustados pela inflação puxam o tom de otimismo, assim como as taxas de ocupação, devendo permanecer em torno de 95%. Espera-se ainda que a inadimplência continue baixa, beneficiada pela base pulverizada de locatários. 

Fusões e aquisições a caminho?

Com isso, é natural que se espere um aumento gradual de fusões e aquisições após alguns anos de marasmo.

Recentemente, tem crescido a movimentação de ativos, a exemplo da Multiplan, que aumentou sua participação no DiamondMall e no RibeirãoShopping por R$ 246 milhões este ano. Já o Iguatemi aumentou sua participação no JK Iguatemi por R$ 667 milhões no final de 2022. 

Outro exemplo é a Aliansce Sonae e BR Malls, que fundiram suas operações em 2023, criando a ALLOS. A operação envolveu a troca de ações e pagamento de R$ 1,2 bilhão aos acionistas da BR. Depois da combinação de negócios, a ALLOS alienou R$ 1,3 bilhão em ativos – o que pode levar a maiores dividendos ou recompra de ações, segundo a Fitch. 

Mas a agência observa que expansões também vêm sendo demandadas nesse mercado, e um dos exemplos mais recentes é a Multiplan. A administradora anunciou recentemente a expansão do Morumbi Shopping, onde serão feitos dois novos pavimentos possibilitando a entrada de 40 novas lojas.

Além disso, todos os espaços dos 13 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) serão revitalizados, o que aponta para a estratégia de direcionar o tráfego de clientes “cooptados” pelo e-commerce na pandemia.

“Proporcionar novas experiências de consumo e de lazer está na agenda dos shoppings dado a mudança no padrão de consumo”.

Natália Brandão e Alexandre Garcia, a Fitch, em relatório.

E para medir (e suprir) essa mudança na percepção dos consumidores é que tem crescido o investimento em tecnologia digital por meio de diversos canais, como programas de coleta e interpretação de dados, plataformas de vendas online, aplicativos de entregas, dentre outros. 

Projeções para Iguatemi, Multiplan e ALLOS

A Fitch projeta crescimento de receita de 5% para a Iguatemi e de 8% para Multiplan em 2024, e redução de 8% para a ALLOS. “Esta redução reflete as vendas de ativos realizadas em 2023, e não uma deterioração dos contratos de aluguel”, observam os analistas.

A agência prevê que a margem Ebitda (lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização) das companhias deve permanecer forte, entre 70% e 75%, beneficiada pela baixa estrutura de custos e despesas. 

Também espera que a geração de fluxo de caixa das operações (CFFO) deve permanecer robusta, beneficiada pela expectativa de queda gradual da taxa Selic.

Dado as operadoras de shopping centers terem histórico de operação com baixa alavancagem e estruturas financeiras conservadoras, a Fitch projeta dívida líquida/Ebitda em torno de 2,5 vezes para a ALLOS e Iguatemi e de 1,5 vez para a Multiplan em 2024.

Logo, ajustes nos investimentos das administradoras, assim como maior distribuição de dividendos podem ser aguardados, de acordo com as condições de mercado. 

“Estas fortes métricas proporcionam espaço para que as companhias continuem fortalecendo suas bases de ativos ou remunerem seus acionistas”. 

fitch ratings.

A única exceção apontada pela agência foi para a General Shopping e Outlets do Brasil (GSB), já que o entendimento é de que a alavancagem financeira pode se tornar insustentável no médio prazo. Foi apontado que o índice de dívida líquida/Ebitda da empresa deve continuar acima de 20 vezes, impactado pela perspectiva limitada de crescimento do fluxo de caixa.

Ainda assim, as empresas de shoppings avaliadas pela Fitch preservam altas reservas de caixa e apresentam perfis de vencimentos de dívida bem distribuídos, o que ajuda a enfrentar cenários de volatilidade do mercado sem comprometer o crédito – caso 2024 surpreenda.

Captações em 2023

Em 2023, a ALLOS, Multiplan e Iguatemi captaram no mercado a soma de R$ 2,3 bilhões por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e financiamento imobiliário. O que fortaleceu a liquidez das companhias, para honrar vencimentos de dívida em 2024. Veja abaixo:

• ALLOS: R$ 612 milhões (CRIs)
• Iguatemi: R$ 500 milhões (CRIs) mais R$ 667 milhões (financiamento imobiliário)
• Multiplan: R$ 600 milhões (CRIs)

No entanto, apesar de os players avaliados manterem sólidos os fundamentos da indústria para o ano que está por vir, ainda assim, a perspectiva da Fitch para o setor é neutra. Devem ficar no radar dos investidores o desempenho das receitas, a retomada de fusões, aquisições, reciclagem de ativos e como o setor está inovando em direção aos novos padrões de consumo.

FIIs de shoppings fazem reciclagem de ativos

Segundo a Guide Investimentos, é perceptível a recuperação do setor e como o aumento de consumo das famílias impacta positivamente o segmento, o que reflete no rendimento distribuído aos cotistas de fundos imobiliários de shoppings. A casa está comprada em Hedge Brasil Shopping (HGBS11) e XP Malls (XPML11) por projetar salto na receita operacional líquida de ambos.

O XP Malls concluiu recentemente duas aquisições, sendo 10% do Plaza Sul Shopping e 8% do Praia de Belas Shopping Center. O FII tem no portfólio shoppings como Cidade Jardim, Cidade São Paulo, Catarina Fashion Outlet (que está em processo de expansão), Shopping da Bahia, entre outros. 

Nos últimos meses, foi intenso a realocação de ativos no portfólio de empresas que administram shoppings, com fatias minoritárias indo para as mãos de fundos imobiliários.

No entanto, grupos estrangeiros também têm voltado os olhos para o setor no Brasil, caso do grupo canadense Ivanhoé Cambridge. Como adiantou a “Bloomberg Linea”, foram concluídas a aquisição de participações em dois shoppings da região metropolitana do Rio de Janeiro: o controle do shopping Nova Iguaçu, na Baixada Fluminense, e a fatia remanescente do Botafogo Praia Shopping.

O crescimento no consumo no Brasil brilha os olhos até dos gringos, assim como o ciclo de corte nos juros.