Daí a popularidade dos fundos imobiliários (FIIs), o jeito mais simples de investir em imóvel. O número de investidores nessa modalidade cresceu em progressão geométrica nos últimos dez anos. Eram 80 mil em 2016. São mais de 3 milhões hoje.
Tem quem adora. Tem quem vira a cara – dizendo que FII é risco de renda variável com retorno de renda fixa. Os dois lados dessa moeda são o tema do sexto episódio da série Estratégias para Viver de Renda do InvestNews, apresentado pelo editor-executivo Alexandre Versignassi e já disponível no YouTube.
A série de oito episódios, com patrocínio exclusivo do Nubank, apresenta aos investidores as principais formas de obter renda passiva sem promessas milagrosas. Você pode assistir aos primeiros vídeos aqui e se inscrever para receber acesso aos próximos em primeira mão:
Para começar, quem investe em ações compra participação em empresas. Quem investe em fundos imobiliários compra cotas que representam frações de um imóvel – ou de uma carteira de imóveis.
Cada cota dá direito a uma parte dos aluguéis dos imóveis todo mês. “O mercado consolidou distribuições mensais pela previsibilidade dos contratos de aluguel e das receitas dos FIIs”, explica Marcos Baroni, especialista em FIIs da Suno Research.
A lógica de investir em FIIs é ter renda recorrente e livre de Imposto de Renda – já que as distribuições mensais são isentas – com menos volatilidade que as ações. O que não significa mares calmos o tempo todo, claro.
Altos e baixos nos fundos imobiliários
Veja o caso de quem investiu em FIIs entre 2016 e o início de 2020. Naqueles quatro anos, o IFIX – índice equivalente a um Ibovespa dos fundos imobiliários – avançou 127%, ou 23% ao ano.
Foi um abuso. Deu o equivalente a 307% do CDI, muito acima da renda fixa no período. Em termos reais, o retorno foi de IPCA mais 18% ao ano. Quem bate o olho no Tesouro Direto e vê títulos pagando IPCA mais 7% já se surpreende – imagine IPCA mais 18%.
Mas retorno passado não é garantia de retorno futuro. Quem entrou no auge desse movimento viveu um cenário bem diferente.
Nos quatro anos seguintes, entre o início de 2020 e 2024, o retorno despencou para 3,6%. Isso mesmo, retorno total, acumulado – não ao ano, como talvez você tenha pensado. Considerando a inflação do período, o resultado foi negativo: o equivalente a IPCA menos 5% ao ano.
Ampliando o horizonte para os dez anos entre 2016 a 2026, o desempenho do IFIX foi de 103% do CDI. Ou IPCA mais 4,3% ao ano. É um retorno consistente, mas distante das ações. No mesmo período, a rentabilidade do Ibovespa foi equivalente a 148% do CDI – ou IPCA mais 14% ao ano.
Renda alta, mas crescimento limitado
No longo prazo, ações tendem a oferecer retornos maiores por sua própria natureza. Empresas reinvestem parte dos lucros, crescem e, com isso, suas ações valorizam.
Já os FIIs, por lei, precisam distribuir pelo menos 95% dos resultados. Isso explica os dividendos em torno de 11% ao ano de hoje, contra os cerca de 5% das ações do Ibovespa.
“A distribuição da maior parte do lucro limita o reinvestimento e o potencial de crescimento”, diz Bruno Perri, estrategista da Forum Investimentos.
Não é um problema, mas um fato: fundos imobiliários são voltados mais à geração de renda do que à acumulação de patrimônio.
A diferença aparece também na volatilidade. Ações oscilam mais: o Ibovespa subiu 34% em 2025, após cair 10% em 2024. Já o IFIX, mais moderado, avançou 21% em 2025, depois de recuar 6% no ano anterior.
Isso não elimina riscos. Dependendo do ativo, as perdas podem ser relevantes.
Veja o FAMB11, fundo dono de um único imóvel, o Edifício Almirante Barroso, no centro do Rio de Janeiro. A Caixa Econômica Federal alugava o prédio todo, mas saiu de lá em 2020. Até agora, não apareceu um inquilino tão grande – o fundo deixou de distribuir dividendos e as cotas desvalorizaram 70% de lá para cá.
Juros em baixa, FIIs em alta
Casos como o do FAMB11 são específicos. No geral, o que move o desempenho dos fundos imobiliários é o cenário macroeconômico, especialmente a política de juros do Banco Central.
“É uma relação inversa. Quando o mercado passa a acreditar que os juros vão cair, os FIIs tendem a subir, até antes da queda dos juros acontecer de fato”, diz Baroni.
Um exemplo: o dividend yield médio do IFIX (taxa de retorno com dividendos) era de 11% ao ano em 2016. A taxa Selic, na época, estava mais alta que isso: 14,25% ao ano. Mas já havia expectativa de queda, o que tornava esse rendimento dos FIIs atrativo.
Não deu outra. Na metade de 2017, com a Selic em 9,5%, aquele rendimento de 11% dos fundos já superava os juros. No início de 2020, a vantagem aumentou, pois a Selic despencou para 4,5% ao ano. É como se quem comprou os FIIs em 2016 tivesse “travado” um cenário de juros muito mais altos.
Também houve ganho de capital. Juros mais baixos favorecem o mercado imobiliário e isso se reflete nas cotas dos FIIs. No mesmo período, de 2016 a 2020, só a valorização dos fundos foi de cerca de 80%. Considerando os dividendos distribuídos e reinvestindo tudo, o resultado é a rentabilidade de 127% do IFIX entre 2016 e 2020 calculada no início desta reportagem.
Tem um detalhe: as cotas valorizam com a perspectiva de queda de juros, mas a distribuição de dividendos não aumenta no mesmo ritmo. A conclusão é que o dividend yield diminui, e quem compra FIIs no novo cenário “trava” um rendimento menor. Quem entrou em 2020, por exemplo, pegou um dividend yield médio de 6,5% ao ano – e não mais de 11%, como quem entrou em 2016.
O choque da pandemia e a virada dos juros
Tudo ia bem até 2020. Aí veio a pandemia.
FII tem imóvel comercial na carteira. Residencial praticamente não existe. O que eles têm é fundo de prédio de escritório, de shopping, de galpão de logística.
Tem também os que investem só em título do mercado imobiliário. Basicamente LCIs e CRIS, títulos privados que foram o tema do terceiro episódio da série. O mercado chama esses de “fundos de papel”. Os normais, que investem em imóveis para valer, são os “fundos de tijolo”. Vamos nos concentrar neles aqui.
Bom, com a covid circulando e todo mundo em casa, os prédios de escritório perderam inquilino, os shoppings entraram em crise. E os FIIs, na média, desabaram.
Quando a crise sanitária arrefeceu, o natural era que os fundos imobiliários se recuperassem rápido. Mas o rumo da Selic virou: os juros saíram de 2% ao ano no auge da pandemia para 13,75% em 2022, e seguiram lá no alto.
Juros sobem, FIIs sofrem. Os dividendos ajudaram a amortecer as perdas, mas não tudo. De janeiro de 2020 a janeiro de 2024, a rentabilidade da classe caiu para IPCA menos 5%, como mostramos antes.
Com a Selic hoje em 14,75% ao ano, o dividend yield do IFIX voltou para 11%, mesmo nível de 2016. Um novo ciclo de valorização dos FIIs depende de os juros caírem. Por ora, é o que o mercado antecipa que acontecerá: até o início de abril, o IFIX subia 19% em 12 meses, ou 128% do CDI.
Como reduzir riscos
Ao montar uma carteira de fundos imobiliários, algumas regras ajudam a mitigar riscos. A primeira é priorizar fundos com maior patrimônio – pelo menos R$ 1 bilhão em ativos. Em geral, contam com maior acompanhamento de analistas e pressão por resultados.
Outro ponto é avaliar a diversificação dos inquilinos. Quanto mais pulverizada for a base, menor o risco de impacto nos dividendos quando um locatário sai. São informações que você encontra nos relatórios mensais divulgados pelos próprios fundos em seus sites oficiais.
Também abra o olho para dividend yield muito acima da média – que hoje é de 11% ao ano, sendo 13,5% nos “fundos de papel” e 10% nos “de tijolo”. “Um dividend yield alto pode refletir eventos pontuais, como venda de ativos, receitas não recorrentes ou queda do preço das cotas”, alerta Perri.
Lembra do caso do FAMB11? Quando a Caixa anunciou que deixaria o edifício Almirante Barroso, em 2018, o dividend yield saltou de 13% para 19% de um mês para outro. Mas não era boa notícia: só aconteceu porque as cotas caíram 30% naquele momento. A vacância ali é de 90% até hoje.
No próximo episódio da série Estratégias para Viver de Renda, o assunto é tributação de investimentos. Acompanhe no YouTube e no site do InvestNews.
