Títulos indexados à inflação. Essa é a saída em que o mercado imobiliário vem insistindo como alternativa de fonte de financiamento habitacional, diante da forte sangria de recursos da poupança, provedora tradicional de recursos ou “funding” para o crédito no segmento. Na avaliação das entidades do setor, o que precisa é incentivo: criar novas maneiras de fomentar a captação nesse modelo.
Os títulos ligados à inflação são os conhecidos como IPCA+, que preveem o pagamento ao investidor da variação do IPCA mais uma taxa extra. A diferença entre as duas coisas é chamada de “spread”, ou “prêmio”, e corresponde ao juro real pago ao investidor. No caso de emissões privadas indexadas ao IPCA – instrumentos que as entidades do setor querem fomentar –, as instituições se comprometem a pagar um “prêmio” maior em relação versão pública, justamente para atrair os investidores.
“O que sempre discutimos com o Banco Central é o que poderia ser feito para incentivar esse mercado”, afirmou o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), Luiz França, durante painel no Citi Equity Conference nesta terça-feira (1). “Discutimos como dar algum benefício na taxa IPCA+ para que esse papel seja securitizável e o comprador do imóvel tenha uma taxa de juros mais confortável.”
Oferecer novas fontes de recursos para abastecer as linhas de empréstimos habitacionais é urgente. Na poupança, os saques que já ultrapassam R$ 288 bilhões de 2021 até o primeiro trimestre deste ano. E a caderneta ainda é o principal “funding” para os financiamento de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão, que são aqueles dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
A poupança foi fundamental para manter as taxas dos financiamentos menores até mesmo do que a Selic. O que permite essa “mágica” é o fato de o dinheiro que vem da poupança custar aos bancos apenas 0,5% ao mês mais a TR (taxa referencial). Isso quer dizer cerca de 8,3% atualmente.
O nível das taxas nas linhas habitacionais com recursos da caderneta subiu para cerca de 12,5% ao ano. Ainda assim, está abaixo do que os 15% do juro básico atualmente. O problema é que a caderneta, que já representou 80% da estrutura das fontes de recursos do SFH, caiu para uma participação de pouco mais de 30%. E a desidratação só cresce.
Já no início de maio o presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, chamava a atenção para o tema. Para ele, a perda de recursos da poupança é resultado de questões estruturais. “Isso impõe a necessidade de o país migrar para novo modelo de financiamento do setor“, declarou, na época.
Falta explicar se ainda haverá a criação de um novo produto atrelado ao IPCA ou se o governo desenvolverá uma política para impulsionar os papéis já existentes.
Os bancos que operam no financiamento com recursos da poupança, o chamado SBPE, têm utilizado principalmente as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras Garantidas Imobiliárias (LIG) para suprir a redução do dinheiro mais barato da caderneta. A LCI, como ainda é um produto isento de imposto de renda para pessoa física, consegue captar com taxas entre 90% e 95% do CDI.
A LIG também é isenta de IR. A diferença para as letras de crédito é a garantia de que haverá o pagamento dos títulos, mesmo em caso de falência do emissor. Esse patrimônio fica separado do balanço banco e, assim, o investidor ganha uma proteção a mais. A maioria das LIGs – cerca de 80% do estoque de R$ 116 bilhões – são de papéis IPCA+.
No caso da LCI, apenas 5% do estoque de R$ 455 bilhões usam a fórmula IPCA+. A maior parte está atrelada ao CDI.
A fórmula IPCA+ é vantajosa para o funding imobiliário em termos de custos. Uma LIG que pague IPCA+ 6,20% ao ano – o prêmio médio das emissões atuais – custaria ao banco 11,52% em maio. Isso porque o índice de preços acumulado em 12 meses no período alcançou 5,32%. Já uma LCI de 90% do CDI geraria um custo nominal de 13,5%.
E não são apenas os títulos IPCA+ que serviriam de novas fontes ao “funding” imobiliário. O presidente do Secovi-SP, Ely Wertheim, defende que parte dos recursos do fundo social do pré-sal se tornem permanentemente destinados ao setor imobiliário. Foi justamente esse dinheiro que permitiu a viabilização da Faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida.
Conforme Wertheim, o dinheiro vindo do fundo retornaria remunerado pelas operações de crédito. “É o único recurso que vai trazer remuneração ao fundo do pré-sal.”
A Faixa 4 do MCMV foi uma forma de contornar a crise da poupança e incluir famílias de classe média dentro do programa de habitação popular. A nova categoria permite que famílias com renda até R$ 12 mil possam se beneficiar de taxas subsidiadas para a compra da casa própria.
“Os recursos do pré-sal podem chegar a valores recorrentes entre R$ 20 bilhões a R$ 30 bilhões por ano a custo zero de captação”, disse o presidente do Secovi .
