Com quase 270 mil cotistas, o XP Log, negociado em bolsa com o código XPLG11, é um fundo do tipo tijolo que investe em galpões logísticos. Ele é um fundo híbrido, de gestão ativa, constituído sob forma de condomínio fechado. É administrado pela Vórtx e gerido pela XP Asset.
O fundo tem um patrimônio líquido de R$ 3 bilhões, uma liquidez diária de R$ 7,2 milhões, além de um time de peso quando analisado quem são os locatários dos galpões. São 36 empresas, distribuídas em 16 condomínios. Nomes como Leroy Merlin, Via (ex-Via Varejo), Grupo Pão de Açúcar, Fedex, Panasonic, Eletrobras, Aurora, B2W, Renner, Dia e Westwing compõem o portfólio. Dentre essas companhias, a Via é a responsável pela maior receita do fundo em locação: 13%.
Além destes locatários, Mobly e Madeira Madeira entraram para o portfólio recentemente.
O comércio varejista é quem desponta quanto a representatividade das receitas: 38%. Em seguida vem material de construção, comércio e distribuição de alimentos e logística. A maioria destes setores não foi afetada pela pandemia, o que acabou por beneficiar os fundos de galpões.
45% dos contratos do fundo são atípicos – ou seja: são mais longos, entre 10 e 15 anos, e não podem ser interrompidos. Caso seja, há de se pagar o valor inteiro do aluguel pelo tempo previsto em contrato. O que significa que a maior parte do portfólio (55%) estão no campo dos contratos típicos – passíveis de serem interrompidos. Porém, como fazem parte do portfólio locatários de peso, com mais de 69% dos contratos vencendo a longo prazo, pode se dizer que os riscos são mais diluídos.
Com 3 novos empreendimentos em construção, o fundo tem hoje uma vacância física de 9,9%, segundo último relatório publicado em 06 de agosto. Em setembro de 2019, a vacância física do FII era de 0%. Contudo, a vacância financeira do XP Log está em menos de 2% e o fundo não teve registro de inadimplência.
Além disso, o FII conta com uma boa folga de caixa. Nos últimos 12 meses, a receita arrecadada foi de R$ 197,3 milhões, ante uma despesa operacional de R$ 27,8 milhões. E isso ajudou o fundo a distribuir bons dividendos, apesar de toda a crise de 2020. O fundo manteve o pagamento médio de 0,60 a 0,70 centavos por cota em rendimentos mensais, o que se traduz em um yield anualizado de 6,9%. A cota é negociada em bolsa por cerca de R$ 109.
Porém, muito se pergunta sobre o real motivo das cotas do XP Log estarem caindo tanto recentemente. A questão é que mesmo sendo o quarto maior FII em número de cotistas, o que mostra a potência da liquidez do fundo, muitos investidores estão migrando para fundos de papel em busca de maior rentabilidade. Os FIIs de papel, em especial os que investem em CRIs vem entregando yields de 8, 9, 10 ou até 11%.
No Cafeína de hoje, Samy Dana e Dony De Nuccio mostram o que faz do XPLG11 o 4º maior fundo imobiliário em número de cotistas.
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