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Finanças

Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2023?

Veja 7 perguntas e respostas para evitar a malha fina.

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Quem está obrigado a declarar o Imposto de Renda em 2023 precisa informar à Receita os imóveis que possui – mesmo que eles ainda não estejam totalmente quitados. Alguns contribuintes podem ficar em dúvida sobre como declarar imóvel financiado, ou quais são os cuidados para incluir gastos com reformas na declaração.

Para ajudar o contribuinte a declarar esses bens de maneira correta e evitar a malha fina, o InvestNews preparou perguntas sobre o assunto.

Para elaborar as respostas, a reportagem ouviu Wesley Santiago, especialista em tributos e impostos da Macro Contabilidade e Consultoria, Marcelo Tapai, sócio e especialista em direito imobiliário do Tapai Advogados, e Eduardo Dias, sócio auditor da Russell Bedford Brasil.

O que mudou na declaração de Imposto de Renda para imóveis financiados em 2023?

A Receita Federal publicou no dia 27 de fevereiro algumas novidades para a declaração pré-preenchida do Imposto de Renda em 2023 (modelo automatizado da declaração, que já vem com diversos campos preenchidos para facilitar o processo para o contribuinte). Dentre essas, será incluído automaticamente imóveis adquiridos e registrados em ofício de notas, declarados na DOI (Operações Imobiliárias).

Qual o valor do imóvel para declaração de Imposto de Renda?

Os contribuintes que possuem propriedades acima de R$ 300 mil precisam declará-las no Imposto de Renda. Contudo, isoladamente, esse não é o critério de obrigatoriedade de envio da declaração. A Receita Federal tem uma série de regras, conforme abaixo:

  • Quem teve rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70 no ano;
  • Quem tem bens ou direitos que ultrapassam os R$ 300 mil;
  • Quem realizou operações na bolsa de valores com ganhos acima de R$ 40 mil;
  • Quem auferiu receita de atividade rural acima de R$ 142.798,50;
  • Quem ganhou capital com a venda de bens e direitos que estão sujeitos ao pagamento do imposto de renda;
  • Quem recebeu rendimento isento, não tributável ou tributado exclusivamente na fonte em valores que ultrapassam os R$ 40 mil.

De qualquer forma, é importante saber que, para aqueles que se encaixam nas regras e nos critérios sobre os contribuintes obrigados a prestar contas de seu patrimônio e ganhos recebidos ao longo do ano de 2022, se o envio do IR é obrigatório, todo imóvel financiado precisará ser declarado, independente do valor de aquisição.

Como funciona o imposto sobre imóvel financiado? Como declarar imóvel financiado?

Para quem compra o imóvel, ainda que financiado, não incide imposto. Mas, se o contribuinte adquiriu financiado um imóvel, é preciso atenção para informar à Receita de maneira correta. 

A primeira indicação é juntar os documentos da transação, como contrato, escritura ou recibo. É preciso se atentar às principais informações, como nome e CPF/CNPJ de quem comprou, o banco, número do contrato, o montante financiado, número e valor das prestações, além do valor de entrada.

O valor total gasto com esse imóvel até o último dia do ano de 2022 deve ser informado na declaração de IRPF somados aos pagamentos de anos anteriores, se aplicável, conforme a definição que consta na escritura do imóvel (apartamento, casas, terrenos entre outros).

Em que campo o imóvel deve ser declarado?

Na ficha “Bens e direitos”, o contribuinte deve selecionar o grupo 1 “Bens imóveis”, e escolher o código do imóvel adquirido. Por exemplo:

11 – apartamento

12 – casa

13 – terreno

Depois, é preciso colocar uma descrição completa do imóvel, a saber: endereço completo, metragem, matrícula, CNPJ ou CPF, razão social ou nome de quem foi adquirido entre outras informações que ajudam na identificação do imóvel.

É preciso ainda lembrar que, dependendo da forma de financiamento, deve ser informado também na ficha de Dívidas e Ônus, necessária para que a Receita Federal entenda a fonte do recurso que originou a variação patrimonial do contribuinte.

Passo a passo

  1. Acesse a plataforma da Receita Federal pelo aplicativo, site ou sistema baixado;
  2. No menu, selecione a aba de “Bens e Direitos”;
  3. Agora, é necessário clicar em “Novo”. Em seguida escolher o “grupo”, que é “01-Bens Imóveis” e depois o “código”, que pode variar entre 11, 12 ou 13 (apartamento, casa e terreno, respectivamente);
  4. No campo de “discriminação” inclua dados sobre o imóvel: endereço, área total, metros quadrados, forma de aquisição, entrada, entre outros;
  5. Ainda nesse mesmo local é necessário informar o que foi gasto com tributos, FGTS e despesas cartorárias;
  6. Data de aquisição e número do IPTU precisam ser listados;
  7. O próximo passo é acrescentar o registro em cartório, o que inclui número, data e nome do documento;
  8. O campo “situação em 31/12/2021″ é direcionado aos valores desembolsados no ano-calendário selecionado. Caso a compra tenha sido realizada em 2022, esse local pode ser deixado em branco;
  9. Em seguida, é hora de informar o total que pagou no ano anterior em “situação em 31/12/2022”. Isso inclui o financiamento e todos os gastos com o imóvel. 
  10. Por fim, faça uma revisão de tudo o que foi comunicado à Receita antes de enviar a declaração.

Importante mencionar, para quem usou o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço -FGTS, seja para dar entrada ou para pagar uma parte do imóvel, também precisará ter seu valor descrito tanto na “discriminação do imóvel” em “Bens e Direitos” quanto na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Isso é necessário para comprovar a autenticidade da origem desse dinheiro que foi utilizado no financiamento.

Quais valores devem ser informados à Receita?

Os valores que precisam constar na declaração do financiamento são referentes à entrada, parcelas pagas e quantia usada do FGTS no ano-calendário. O que quer dizer que os dados que serão solicitados são relativos a 2022.

Em outras palavras, o valor a ser declarado deve ser o total pago pelo contribuinte relativo ao imóvel até o último dia de 2022, o que também inclui: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); juros do financiamento; taxa de corretagem; benfeitorias e reformas.

Deve-se declarar o imóvel sempre pelo seu valor de pagamentos realizados, sem considerar atualizações por eventuais valorizações ou desvalorizações de mercado. 

E se o imóvel for financiado por duas pessoas?

Em relação aos imóveis adquiridos por duas pessoas ou por casais unidos pelo regime de separação total de bens devem ser declarados por todos os proprietários. O valor informado deve corresponder ao valor pago por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Se dois irmãos adquiriram um bem imóvel em conjunto e cada um possui 50% da propriedade, por exemplo, ambos devem informar nas suas respectivas declarações o valor proporcional à sua posse.

Já no caso de aquisição por um casal sob o regime de comunhão parcial ou total de bens, é diferente.

Se há a declaração separadamente de cada um dos cônjuges, os imóveis considerados bens comuns do casal devem ser declarados integralmente na declaração de Imposto de Renda de um dos dois.

Na comunhão parcial, são considerados bens comuns todos aqueles bens pagos durante a união por um dos cônjuges ou por ambos. Em relação à comunhão total, todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Assim, no regime parcial (que é o regime que vigora automaticamente quando nenhum outro é definido por pacto antenupcial), mesmo que os cônjuges declarem o Imposto de Renda separadamente, o imóvel entra em apenas uma declaração porque a Receita apura as declarações do casal como se fosse uma única declaração. Por fim, no campo discriminação, é importante informar que o imóvel foi comprado junto com o cônjuge.

Quando o financiamento é concluído, o que muda na declaração?

O contribuinte deixa de declarar informações sobre o financiamento na descrição do imóvel, e o valor do imóvel só sofrerá alterações em relação a reformas e benfeitorias devidamente comprovadas.

A declaração passa a ter um bem 100% quitado. O bem passa a ser propriedade do contribuinte, não havendo a necessidade de fornecer dados do financiamento.

Portanto, caso o contribuinte tenha quitado o imóvel até o dia 31 de dezembro de 2022 ou tenha o comprado à vista, ele deverá informar o valor de aquisição, ou seja, o valor que pagou ao comprar o bem. 

O que acontece se não declarar o imóvel financiado?

O contribuinte fica sujeito a averiguação da Receita Federal no cruzamento de informações de vendedores e compradores de imóveis. Sua declaração pode cair na malha fina.

Se o contribuinte omitir dados em sua declaração de IR por confusão ou simples esquecimento, isso pode ser corrigido via declaração retificadora. Muitas dessas informações corrigidas posteriormente podem não gerar qualquer ônus ao contribuinte, quando realizadas espontaneamente e antes de qualquer procedimento de ofício. 

Mas se for constatado que houve fraude nas informações, pode haver penalidade adicional de 150% sobre a diferença de imposto que não foi declarado corretamente e caracterizar crime de evasão fiscal, e ficará sujeito às sanções da lei, que vão desde multa pecuniária até pena de prisão.

Como incluir gastos com reforma de imóvel na declaração de IR?

Quando existem despesas com reforma, o contribuinte deve somar ao valor do bem declarado na ficha de bens e direitos, informando no campo “discriminação” que a atualização do valor se deu por conta de uma reforma. Esses valores gastos devem ser acrescidos ao custo de aquisição do imóvel, aumentando o valor a ser declarado.

O contribuinte deve juntar toda a documentação relativa a essas reformas, como nota fiscal de compra de materiais e de serviços prestados, bem como os comprovantes de pagamentos. 

Quais documentos valem para declarar reformas? Recibo vale?

Quando há materiais e/ou serviços adquiridos de pessoas jurídicas, devem ser comprovados por nota fiscal de venda e nota fiscal de serviço. O serviço contratado de pessoa física pode ser formalizado com o recibo detalhado com o nome completo, endereço, CPF, RG, discriminação dos serviços prestados e o valor da transação.

Quais gastos podem ser declarados como reforma?

Vejamos a relação das despesas atribuídas como reforma de imóvel no Manual do Contribuinte da Receita Federal: 

  • os gastos com a construção, ampliação e reforma, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes (se a reforma for estrutural, a obra deverá ser sido aprovada pelos órgãos municipais competentes);
  • os gastos com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
  • as despesas de corretagem referentes à aquisição de imóvel, desde que suportado o ônus pelo contribuinte;
  • os valores pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como: colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
  • valor do imposto de transmissão pago pelo contribuinte na aquisição do imóvel que deu origem ao ganho de capital;
  • valor da contribuição de melhoria;
  • valor do laudêmio pago ao senhorio ou proprietário por desistir do seu direito de opção na transferência do domínio útil de bem gravado por enfiteuse;
  • os juros e outros acréscimos pagos no financiamento para a aquisição do imóvel.

A Receita Federal não é clara quanto a móveis planejados, instalação de uma banheira, cubas de sobrepor etc., mas tudo aquilo que agrega valor ao imóvel e que continuará pertencendo ao mesmo após a venda pode ser considerado uma benfeitoria. 

Qual a vantagem de incluir gastos com reforma?

No momento da venda de um imóvel por uma pessoa física, apura-se o ganho de capital, isto é, a diferença entre o valor de custo do imóvel e o efetivamente vendido. Sendo assim, quando o contribuinte agrega ao valor do imóvel, consequentemente o valor de ganho de capital e o Imposto de Renda incidente sobre a operação são reduzidos.

Como funciona o IR sobre venda de imóveis em caso de ganho de capital?

A Receita Federal disponibiliza o programa “GCAP”. Nele devem ser preenchidas as informações sobre a apuração de seus ganhos de capital, e será calculado o Imposto de Renda devido e gerado o DARF para recolhimento. 

É importante lembrar que as informações registradas no programa poderão ser importadas para a declaração de Imposto de Renda do ano subsequente. Além disso, vale ressaltar que o ganho de capital é tributado pelo Imposto de Renda sob alíquotas que variam de 15% a 22,5%.

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