Previsão de queda da Selic puxa retomada de FIIs; quais devem se beneficiar?

Investidores já observam uma retomada dos fundos imobiliários (FIIs) na bolsa, puxada principalmente pela melhora do cenário macro, com arrefecimento da inflação e expectativa de queda na taxa de juros (Selic) – cujas apostas para agosto subiram na quinta-feira (22). O IFIX, índice de referência de FIIs, acumula valorização de 11,65% entre abril e 16 de julho, de acordo com o TradeMap. No período, foram apenas oito pregões com fechamento negativo, segundo a B3.

“O que tínhamos visto no ano passado, com a barreira dos 3.000 pontos [IFIX], parece ser um valor superado desde meados de maio, com a alta de 5,43% no mês passado e continuidade [de alta] em junho”.

Gabriel Fiorillo, diretor de fIIs da Acqua Vero, ao InvestNews.

O indicador de FIIs ultrapassou os 3 mil pontos em 22 de maio, três anos e quatro meses após abandonar esta marca. Foi na pandemia da covid-19 que o IFIX começou a descida para a casa dos 2 mil pontos. Em 3 de janeiro de 2020, o indicador registrava 3.254 pontos, segundo o TradeMap e dados da B3. Nesta quinta, o índice era negociado na casa de 3.100 pontos.

“Temos visto o IFIX num movimento de alta consistente, o que aponta que o indicador vem se aproximando de sua alta histórica registrada em janeiro de 2020”.

Gabriel Barbosa, gestor da TRX Investimentos

O gestor da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa, compara o período atual com 2016, quando houve uma sinalização de queda de juros na época em que a Selic estava em 14,25%. “Foi nesse período, de 2016 a 2019, que o IFIX valorizou quase 200%, o que aponta para um bom ciclo para os FIIs agora”, diz. Em 2019, a taxa básica de juros encerrou o ano em 4,5%.

De acordo com o último relatório Focus, analistas do mercado anteciparam de setembro para agosto a projeção para o primeiro corte da taxa Selic. Mas para a reunião desta semana, a mediana ainda é de manutenção da taxa em 13,75% ao ano.

Para além da Selic, outros indicadores também seguem melhorando, uma vez que o Banco Central projetou aumento do PIB brasileiro para 2023 além de redução do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) pela quinta semana consecutiva. Segundo o diretor de fundos imobiliários da Acqua Vero, este é um fator que impulsiona os fundos imobiliários, já que seria uma confirmação de que o mercado enxerga dados menos negativos que o previsto.

“Outro ponto importante é o fechamento da curva de juros futuros; no começo do ano tínhamos taxas de IPCA+ 6,2% para NTNB 2035 e agora, com fechamento de curva, as taxas desse mesmo título remuneram menos o investidor com aproximadamente IPCA+ 5,4%”.

gabriel fiorillo, diretor de fundos imobiliários da Acqua Vero

O analista aponta ainda para o fechamento da curva de juros futuros, o que reduz o prêmio para o Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035. Com títulos públicos remunerando menos, isso faz com que investidores e o mercado voltem a olhar para fundos imobiliários. No entanto, apesar dos melhores resultados para o setor, os FIIs ainda seguem precificados abaixo do seu valor patrimonial, na visão de Fiorillo – o que também sugere boas oportunidades ao investidor.

Fundos imobiliários mais descontados

Segundo a Guide Investimentos, o setor de lajes corporativas é o mais descontado do IFIX (-30%), seguido por shoppings (-15%), fofs (fundos de fundos), galpões logísticos (9%) e recebíveis (-7%).

Já os fundos imobiliários mais descontados do IFIX seguindo a relação P/VP (preço sobre valor patrimonial), são: Rec Logística (RELG11), Projeto Água Branca (FPAB11), FII SCP (SCPF11), Torre Almirante (ALMI11), Edifício Galeria (EDGA11), XP Properties (XPPR11), XP Corporate Macaé (XPCM11), Cenesp (CNES11), Tordesilhas FII (TORD11) e Hedge Office Income (HOFC11). Os descontos vão de 52% do preço considerado justo em relação ao patrimônio do fundo até 73%, segundo levantamento da Guide.

FIIs preferidos com o esperado corte na Selic

Os fundos de tijolo (que investem em imóveis físicos) são os preferidos dos analistas consultados diante da perspectiva de corte de juros, por estarem diante de um cenário de reaquecimento da economia. “Os FIIs de tijolo de maneira geral estão retornando maiores prêmios”, apontou o especialista da Acqua Vero.

Segundo análise de Fernando Siqueira, da Guide, o fundo top pick para o setor de shoppings é o Hedge Brasil Shopping (HGBS11).

“O dividend yield do segmento vem se recuperando desde a pandemia uma vez que os shoppings foram obrigados a ser fechados impactando diretamente no rendimento. A recuperação do setor é perceptível e o aumento de consumo das famílias impacta positivamente”.

Fernando Siqueira, GUIDE INVESTIMENTOS

Já na categoria de lajes corporativas, os escolhidos são: VBI Prime Properties (PVBI11) e CSHG Prime Offices FII (HGPO11). Mas os analistas destacam que o segmento possui um yield menor em comparação aos demais setores, associado a dificuldade de repasses de inflação e ciclo imobiliário desfavorável aliado a vacância ainda expressiva nos principais fundos de lajes. “Acreditamos que o fim do ciclo de aumento de juros pelo Copom está próximo, o que deve beneficiar também essa classe de ativos”.

No entanto, ao contrário do que aconteceu com o segmento de lajes corporativas, o setor logístico foi favorecido desde a pandemia em função do aumento das vendas online e por galpões de alta qualidade presente no portfólio dos fundos. Os analistas seguem acompanhando a demanda e oferta de novos galpões e não enxergam uma sobre oferta no curto prazo. Os FIIs escolhidos para o setor são: BTG Pactual Logistica (BTLG11) e Bresco Fundo de Investimento Imobiliário (BRCO11).

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