O ‘turnaround’ dos fundos de logística: veja análise e 7 FIIs recomendados

Após um primeiro semestre agitado para o setor de galpões logísticos em 2023 – com notícias não tão positivas para as varejistas que fazem a locação destes espaços – era esperado um aumento na vacância (espaços vagos) e números pressionados no setor, mas isso não aconteceu.

Segundo o Itaú BBA, os dados no período vieram acima do esperado, com queda na vacância física somada a um aumento no preço médio de locação. Logo, um verdadeiro “turnaround”.

Veja abaixo as considerações feitas em relatório pelos analistas do Itaú BBA, Larissa Gatti Nappo e Marcelo Potenza, assim como sete fundos imobiliários com recomendação de compra.

Vacância em FIIs logísticos não se confirmou

No terceiro e quarto trimestre do ano passado, os galpões logísticos apresentavam aumento na taxa de vacância física devido ao excesso de estoque entregue (uma vez que a absorção líquida seguia no campo positivo). 

Apesar disso, o patamar de desocupação ainda era confortável, segundo os analistas do Itaú BBA. No entanto, o início de 2023 foi de turbulências no setor, uma vez que a situação das varejistas que locam galpões não ajudava. Isso gerou uma expectativa de aumento na vacância e, consequentemente, dados pressionados no primeiro semestre de 2023 – o que não aconteceu.

Houve queda no número de galpões vagos, o que aponta para uma vacância na mínima histórica analisando desde 2016, somada ao aumento no preço médio da locação, o que deu sequência à tendência de alta iniciada em meados de 2021.  

Ou seja, o mercado se recuperou dos dados ruins registrados no final de 2022 e ainda ignorou o noticiário negativo.

Dentre as regiões mapeadas pelos analistas (SP, RJ e MG), foi o estado do Rio de Janeiro que apresentou o maior patamar de vacância física, enquanto Minas Gerais voltou ao patamar de ocupação acima dos 95%, o que também foi uma supresa.

Já o estado de São Paulo continua no protagonismo dos galpões logísticos, com o maior estoque pronto e maior projeção para novas entregas, além de uma taxa de vacância considerada saudável e em tendência de queda (9,7%). O preço médio pedido de aluguel também segue em nítida ascensão, segundo o BBA.

“Seguimos otimistas com o mercado de galpões logísticos e avaliamos que os ativos de maior qualidade técnica e os mais bem localizados devem sofrer pouco com a nova oferta de estoque, assim como aconteceu nos últimos trimestres”.

Larissa Gatti Nappo e Marcelo Potenza, ANALISTAS DO ITAÚ BBA.

O relatório também apontou que os desenvolvedores estão postergando algumas entregas e projetos, buscando um cenário ainda mais positivo, de forma que os galpões cheguem ao mercado já pré-locados.

Neste caso, novamente o destaque ficou para o estado de São Paulo, que deve receber 57% do total das entregas previstas.

“No geral, os portfólios dos fundos listados continuam apresentando o que há de melhor no mercado, diferentemente das lajes corporativas, por exemplo, setor em que os melhores ativos ainda não compõem os portfólios dos fundos imobiliários”.

ANALISTAS DO ITAÚ BBA, em relatório.

FIIs de galpão recomendados pelo BBA

O Itaú BBA recomenda sete fundos imobiliários de galpão que compõem a carteira teórica do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) e que possuem liquidez relevante. Foram analisados os principais indicadores/múltiplos dos FIIs (dividend yield, liquidez,
preço em relação ao valor do patrimônio, valor por metro quadrado, vacância, endividamento geral, entre outros). Não foi feito o valuation dos FIIs, por isso não foi estipulado o preço-alvo dos ativos.

Bresco Logística (BRCO11)

O fundo da Bresco tem um portfólio de 10 propriedades, que somam 392 mil metros quadrados. Segundo os analistas, a carteira do fundo se destaca pela qualidade técnica, localização e risco de crédito. Nove imóveis possuem classificação A+ e um imóvel é classe A. Parte relevante (49%) da área bruta locável (ABL) está localizada em São Paulo e aproximadamente 57% dos inquilinos são classificados como grau de investimento AAA ou AA pelas agências de rating.

Como 67% das propriedades do fundo são centros de distribuição “last mile” (próximas aos grandes centros de consumo e responsáveis pela última etapa da entrega), isso eleva a avaliação do fundo, que tem 35% dos contratos atípicos (quando paga-se multa equivalente ao tempo do contrato em caso de rescisão), sendo 95% deles reajustados pelo índice oficial que mede a inflação, o IPCA. O fundo não possui vacância física.

O dividend yield (retorno com dividendos) anualizado é de 8,4%.

HSI Logística (HSLG11)

O fundo tem cinco ativos em carteira, em São Paulo, Paraná, Minas Gerais e Amazonas. Os galpões são localizados dentro de um raio de até 30km de regiões metropolitanas, “o que é bastante interessante”, segundo os analistas. Diferentemente do fundo anterior, 80% dos contratos são típicos, com 89% deles indexados ao IPCA. O fundo não possui inadimplência e a vacância física está zerada.

Os pontos de atenção, segundo o BBA, é que grande parte da receita do HSI (40%) está nas mãos da Via (VIIA3). Então caso a varejista apresente alguma inadimplência, os rendimentos distribuídos aos cotistas tendem a ser impactados. O galpão locado ara a dona da Casas Bahia fica localizado em Contagem (MG).

Outro ponto de atenção é que o fundo possui um grande cotista, e caso este desmonte sua posição de mais de 60%, as cotas podem sofrer em bolsa, “ainda mais se considerarmos a atual liquidez do fundo, que está baixa”.

O dividend yield anualizado é de 8,8%.

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O fundo da Kinea apresenta boa diversificação e liquidez relevante, além de um risco de crédito pulverizado e ativos logísticos de qualidade, segundo Napo e Potenza. O fundo possui 20 ativos, sendo 12 edifícios comerciais e oito galpões. O estado paulista é quem abocanha a maior parte das receitas mensais (65,1%), seguido pelo Rio de Janeiro (19,2%) e Minas
Gerais (15,9%).

A maior parte dos contratos são atípicos (64%), sendo a maioria (69%) indexados ao IPCA e o restante ao IGP-M. Analisando os mais de 90 locatários, 41% são do ramo industrial e 26% do comercial, seguidos por participações de empresas financeiras (10%), serviços (9%) e tecnologia (7%). A parte destinada aos galpões logísticos não apresenta vacância.

Entre os pontos negativos destacados está o fato de o portfólio de lajes corporativas estar em regiões que perderam atratividade durante a pandemia, além da dificuldade de diminuição de vacância nas lajes que estão no Rio de Janeiro e Minas Gerais.

O dividend yield anualizado é de 7,1%.

VBI Logístico (LVBI11)

Com um portfólio levando nomes de peso, como Ambev (ABEV3), DHL, Magazine Luiza (MGLU3) e Amazon (AMZO34), o fundo LVBI11 tem dez ativos localizados em SP, PR, MG e BA e um total de 95% da receita está exposta a galpões classe “A”, com os setores de logística e e-commerce dominando. 67% dos contratos são típicos e 51% do total é indexado ao IGP-M.

Segundo os analistas, um ponto de atenção que não necessariamente é negativo é a alavancagem do fundo, sendo necessário acompanhar a evolução e os prazos de carência “de perto”.

Outra questão abordada é que o fundo está bem exposto à região de Extrema (MG), o que significa ter incentivos fiscais, o que atrai demanda para galpões logísticos. Até então, a queda desses incentivos está fora do radar do mercado, mas caso isso aconteça, a taxa de
vacância da região pode ser pressionada, segundo o BBA.

O risco de crédito também deve ficar no radar dos investidores dado a questão envolvendo a Americanas.

O dividend yield anualizado é de 8%.

RBR Log (RBRL11)

Entre os locatários do RBRL11 está a Americanas, o que causa um sinal de alerta para os investidores, apesar da companhia ter informado que vai desocupar o imóvel situado em Hortolândia, no interior paulista.

“Por mais que a empresa esteja honrando com o acordo para o pagamento da multa e aviso prévio, ainda existe o risco de crédito”, escreveram os analistas.

Outra questão destacada é que pesar de o fundo possuir uma alavancagem considerada como um “ponto de atenção não necessariamente negativo”, é preciso acompanhar a evolução e os prazos de carência de perto, de acordo com o relatório.

O fundo também tem exposição relevante ao mercado de Extrema (MG), região que possui um benefício fiscal – caso o benefício caia, a região pode sofrer. Constam em portfólio cinco galpões logísticos, localizados em Minas Gerais e São Paulo.

Dentre os locatários há nomes com baixo risco de crédito e maior exposição ao e commerce (52% da receita imobiliária).

O dividend yield anualizado é de 8,4%

Vinci Logística (VILG11)

Com Tok&Stok, Ambev, Neteshoes (Grupo Magalu), Privalia, entre outros nomes no portfólio, o VILG11 é o que apresenta a gama mais extensa de locatários: 55 distribuídos em 15 ativos.

O portfólio extenso e diversificado está presente em sete estados (MG, S, SP, RJ, PA, RS e PE) e que somam cerca de 590 mil m² de ABL.

E-commerce e transportes e logística são predominantes, representando juntos 63% da receita mensal recorrente. O prazo médio de vencimento dos contratos é de 4,3 anos, 79% deles são típicos e 76% são indexados ao IPCA.

O dividend yield anualizado é de 7,6%

XP Log (XPLG11)

Com diversificação de ativos, locatários e regiões, o fundo XP Log é a sétima recomendação do Itaú BBA. São 17 condomínios logísticos distribuídos em seis estados brasileiros (RS, SC, SP, RJ, MG e PE) e mais de 40 locatários.

A recomendação é também explicada pela receita mensal diversificada, com o maior
locatário representando 12% do total, além de contratos do fundo bem divididos entre a modalidade típica (40%) e atípica (60%). A inadimplência controlada e os locatários com baixo risco de crédito também são destaque.

Como pontos negativos, foi citada a vacância física que segue acima dos pares, o que deve ser monitorado.

O dividend yield anualizado é de 8,2%