Imagine um investimento que oferece rentabilidade atrativa, isenção de imposto de renda e a chance de diversificar seu portfólio com uma fatia valiosa do mercado imobiliário. Esse é o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
Se você está em busca de oportunidades que vão além das opções tradicionais da renda fixa e deseja explorar novas possibilidades de crescimento financeiro, os CRIs podem ser o que você precisa.
Neste guia, você tem acesso a todos os detalhes sobre CRIs. Confira:
O que significa CRI?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários. Esses créditos representam parcelas de direitos creditórios com promessa de pagamento futuro. Ao investir em CRI, o investidor antecipa recursos para incorporadoras e construtoras, viabilizando projetos como a construção de edifícios e casas.
Funciona assim: corporações do setor imobiliário precisam de dinheiro em caixa para financiar as construções. Por fazerem muitas vendas a prazo, essas companhias recorrem a securitizadoras para a emissão de CRI, que proporcionam os recursos necessários para financiar as operações.
Com isso, as construtoras conseguem captar recursos no mercado financeiro à vista, garantindo fluxos de recebíveis de médio e longo prazos.
O CRI, portanto, funciona como um tipo de “empréstimo” que os investidores fazem a empresas do setor imobiliário. Em contrapartida, eles recebem o pagamento de juros pelo investimento.
O CRI só pode ser emitido por companhias securitizadoras de créditos imobiliários e deve ser registrado em sistema autorizado pelo Banco Central do Brasil, para haver um controle do volume de títulos emitidos.
O que é CRA?
O Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA) é um título de renda fixa semelhante ao CRI, mas com lastro em créditos originados no agronegócio. Assim como o CRI, o CRA também é isento de Imposto de Renda para pessoa física.
Assim como o CRI, o CRA é emitido por companhias securitizadoras, que agrupam recebíveis de operações realizadas por empresas do setor agrícola, como vendas a prazo de produtos agropecuários ou financiamentos agrícolas, e os transformam em títulos negociáveis no mercado financeiro.
Em relação aos riscos dos setores, o CRA está mais exposto a:
- variações climáticas
- volatilidade nos preços das commodities agrícolas
- riscos associados à safra e produção
Já o CRI está exposto aos riscos específicos do mercado imobiliário, como:
- flutuações no valor dos imóveis
- inadimplência
- mudanças na regulamentação do setor.
A escolha entre CRI e CRA deve considerar os objetivos do investidor, a composição da carteira de investimentos e a avaliação dos riscos inerentes a cada setor.
CRI e CRA têm cobertura do FGC?
Os CRIs não são cobertos pelo FGC (Fundo Garantidor de Créditos). O FGC oferece proteção a investidores em caso de falência de instituições financeiras, cobrindo depósitos e aplicações em alguns tipos de investimentos, como CDBs, poupança e LCIs, entre outros. Essa proteção é limitada em R$ 250 mil por CPF ou CNPJ.
Os CRIs e CRAs têm sua segurança baseada no regime fiduciário, em que a instituição emissora coloca um bem ou conjunto de bens como garantia. Por isso, é importante escolher emissores com solidez financeira e reconhecidos no mercado.
A ausência de cobertura pelo FGC implica que os investidores em CRI devem considerar com mais atenção os riscos associados a esses títulos, especialmente o risco de crédito, que é a possibilidade de inadimplência dos devedores dos créditos imobiliários que lastreiam os CRIs.
Como funciona a operação de um título CRI?
Como você já viu até aqui, a operação começa com a criação de créditos imobiliários, que podem vir de financiamentos de imóveis, aluguéis ou vendas a prazo de unidades imobiliárias.
Para obter liquidez imediata, a construtora vende esses créditos a uma companhia securitizadora. A securitizadora agrupa esses créditos em um pacote, que é transformado em um título financeiro — o CRI.
Em seguida, a securitizadora emite os CRIs, que são lastreados pelos créditos imobiliários adquiridos. Esses títulos representam uma promessa de pagamento futuro, baseada nos recebíveis imobiliários que os sustentam.
Os CRIs são, então, ofertados no mercado de capitais, onde podem ser adquiridos por investidores. Esses títulos são geralmente vendidos em lotes com valores mínimos de investimento, que podem variar conforme a emissão.
O fluxo ocorre da seguinte forma: os compradores dos imóveis continuam a pagar suas parcelas à companhia securitizadora. A securitizadora repassa esses pagamentos aos investidores dos CRIs, incluindo os juros acordados.
No final do prazo do CRI, os investidores recebem o valor principal investido, além dos juros acumulados ao longo do período.
Quanto rende o CRI?
Como o CRI é um tipo de ativo de renda fixa, a rentabilidade desse investimento é relativamente previsível, já que, ao adquirir um título de CRI, o investidor já sabe como ela será calculada.
Em geral, os CRIs podem ter três formatos diferentes de remuneração.
Prefixado
A taxa de remuneração é definida no ato da compra do título, a qual se manterá até o momento do resgate do valor aplicado. Desta maneira, o investidor sabe quanto ganhará.
Pós-fixado
Ao investir em um CRI pós-fixado, o rendimento fica atrelado a outro fator financeiro, que pode ser o CDI, IPCA ou Selic. Por exemplo: um CRI atrelado à taxa Selic vai render juros conforme a variação desse indicador — ou seja, a remuneração é fixada, mas sem valor exato, já que a Selic varia ao longo do tempo.
Atrelado à inflação
Os certificados desse tipo combinam uma parcela de rentabilidade prefixada além de outra pós-fixada. A parcela prefixada assegura uma taxa de juros mínima. Enquanto a pós-fixada é a variação da inflação, medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado).
Por exemplo: um CRI pode render IPCA + 5% ao ano, proporcionando proteção contra a inflação e um rendimento adicional fixo.
Como os rendimentos variam em cada título de CRI, é importante ficar atento aos termos e condições dos ativos antes de fazer o investimento.
Fatores que influenciam a rentabilidade do CRI
A rentabilidade dos CRIs é influenciada por diversos fatores que devem ser analisados pelo investidor.
Primeiramente, a qualidade do crédito é essencial. CRIs referenciados em créditos de alta qualidade, com menor risco de inadimplência, oferecem rendimentos menores, enquanto os com créditos mais arriscados podem proporcionar retornos maiores como compensação pelo risco assumido.
O prazo do título também influencia os ganhos. Títulos de prazos mais longos geralmente oferecem rendimentos mais altos, refletindo o risco adicional de manter o investimento por um período mais extenso.
Além disso, as condições de mercado, como taxas de juros, inflação e a situação econômica, têm um impacto direto na rentabilidade dos CRIs, que tende a ser maior em tempos de alta inflação ou juros elevados.
Por último, a liquidez também desempenha um papel importante. Afinal, CRIs com maior liquidez (mais fáceis de negociar no mercado secundário) podem oferecer rendimentos ligeiramente menores em comparação aos títulos com menor liquidez.
Qual o investimento mínimo no CRI?
Não existe uma regra de valor mínimo para investimento em CRIs. Esse valor pode variar dependendo da emissora e da oferta específica. É possível encontrar no mercado CRIs com valores a partir de R$ 1 mil.
Liquidez e prazo do CRI
O CRI é um investimento considerado de longo prazo. Em geral, os títulos têm datas de vencimento que variam entre dois e dez anos, mas alguns podem chegar a prazos ainda mais longos, acima dos 15 anos.
Na maior parte das vezes, o CRI não permite que seja feito resgate antecipado. Se o investidor precisar reaver seu dinheiro antes do vencimento do ativo, não terá a rentabilidade prometida no momento da compra e precisará vender o título para outro investidor interessado.
Portanto, o CRI não tem liquidez imediata. Isso significa que não é um bom investimento para quem possa precisar do recurso antes do prazo de vencimento.
CRI paga imposto de renda?
O CRI é isento de Imposto de Renda (IR) e de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para pessoas físicas. No momento da compra do ativo no site de uma corretora, o valor apresentado para cada título já é o valor líquido.
Porém, é preciso ficar atento: algumas corretoras que operam CRIs cobram taxas sobre a negociação dos títulos.
Já no caso de compras de CRI feitas por pessoa jurídica (donos de empresas), os rendimentos têm taxação de Imposto de Renda conforme a seguinte tabela regressiva:
- 22,5% até 180 dias corridos;
- 20,0% entre 181 e 360 dias corridos;
- 17,5% entre 361 e 720 dias corridos;
- 15,0% após 720 dias corridos.
Tipos de estrutura de CRI
Quando falamos em Certificados de Recebíveis Imobiliários, existem dois tipos principais de estruturas dos títulos.
Pulverizado
Os CRIs pulverizados são lastreados em uma ampla variedade de créditos imobiliários de pequeno valor, provenientes de vários devedores individuais. Isso dilui significativamente o risco de inadimplência.
A diversificação entre muitos devedores reduz a exposição ao risco de qualquer inadimplência específica, proporcionando maior segurança aos investidores. No entanto, essa estrutura também traz maior complexidade na gestão e administração, devido ao grande número de devedores e parcelas a serem monitoradas.
Um exemplo típico dessa aplicação são os CRIs lastreados em recebíveis de financiamentos habitacionais de diversos compradores de imóveis residenciais.
Corporativo
Os CRIs corporativos são lastreados em créditos imobiliários de grandes empresas ou projetos imobiliários corporativos, onde os recebíveis vêm de um número menor de devedores com perfis de crédito mais sólidos, como companhias estabelecidas e grandes projetos comerciais.
Com a concentração do risco em poucos devedores, há uma maior exposição ao risco de inadimplência, mas, em contrapartida, esses CRIs podem oferecer retornos mais elevados para compensar esse risco. A transparência financeira desses devedores facilita a avaliação de risco pelos investidores.
Um exemplo de aplicação são os CRIs lastreados em recebíveis de grandes incorporadoras imobiliárias ou em projetos de desenvolvimento de grandes empreendimentos comerciais.
Ao escolher entre essas opções é importante analisar cuidadosamente as características de cada estrutura e considerar como cada uma se alinha com suas estratégias de investimento e tolerância ao risco.
Quais as novas regras para CRI?
Em 2024, o CMN (Conselho Monetário Nacional) realizou algumas mudanças nas regras dos CRIs por meio da Resolução n.º 5.118. Veja, a seguir, as principais alterações:
- restrição de emissão para empresas relacionadas: companhia securitizadora não pode emitir CRIs para uma empresa do mesmo grupo controlador, o que evita conflito de interesse e aumenta a transparência no mercado;
- limitações de lastro: está proibido o uso de títulos de dívida emitidos por empresas de setores não relacionados diretamente ao imobiliário para lastrear CRIs. Isso inclui setores como saúde, varejo, locação de veículos, entre outros;
- vedação de lastro em títulos de dívida: foi vedada as emissões de CRA e CRI com lastro em títulos de dívida, como debêntures, de companhias abertas não relacionadas aos setores do agronegócio ou imobiliário;
- proibição de direitos creditórios entre partes relacionadas: foi proibida a emissão de CRI com lastro em direitos creditórios originados de operações entre partes relacionadas ou de operações financeiras cujos recursos sejam utilizados para reembolso de despesas.
Essas medidas não valem para os CRAs e os CRIs já distribuídos ou cujas ofertas de distribuição pública já tenham sido objeto de requerimento de registro de distribuição junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Diferenças entre CRI e LCI
Os CRIs e as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são investimentos atrelados ao setor imobiliário, mas possuem algumas diferenças. As LCIs também são títulos de renda fixa isentos de Imposto de Renda para pessoa física. Porém, a maior diferença é que os CRIs são emitidos por securitizadoras, enquanto que as LCIs são emitidas por bancos.
Enquanto os CRIs são lastreados em uma ampla gama de créditos imobiliários, que podem incluir financiamentos de imóveis, aluguéis e outras operações imobiliárias, as LCIs são lastreadas exclusivamente em financiamentos imobiliários concedidos pelos bancos emissores.
Outro ponto de diferença é que as LCIs são protegidas pelo FGC, oferecendo uma camada extra de segurança aos investidores. Além disso, os prazos desses títulos também variam: enquanto os CRIs geralmente possuem prazos mais longos, as LCIs tendem a ter prazos mais curtos e maior liquidez.
Devido a essas características, os CRIs costumam oferecer rendimentos mais elevados para compensar o maior risco e a menor liquidez.
Vale a pena investir em CRI?
Investir em CRI pode ser uma excelente opção para diversificar os investimentos e obter rendimentos atrativos, mas envolve certos riscos e considerações. Antes de investir em CRIs, é fundamental considerar se esse investimento está alinhado com seus objetivos financeiros e de acordo com o seu perfil de risco.
Veja, abaixo, os pontos que devem ser levados em consideração:
Principais benefícios de investir em CRI
- Isenção do Imposto de Renda e IOF;
- possibilidade de rendimentos atrativos;
- aplicação de renda fixa com riscos controlados;
- possibilidade de negociação dos títulos, que podem ser comprados e resgatados.
Também é fundamental pesquisar e entender cuidadosamente sobre as opções de CRIs disponíveis, estudando as rentabilidades prometidas e os riscos envolvidos.
Riscos do CRI e desvantagens
Assim como qualquer outro ativo financeiro, o CRI apresenta alguns riscos e desvantagens. Nesse caso, podemos citar:
- ausência de cobertura do FGC;
- a rentabilidade dos investidores depende da capacidade de pagamento da construtora ou incorporadora que tomou o financiamento;
- títulos pós-fixados e híbridos são mais arriscados (e geralmente mais rentáveis) que os prefixados;
- só é possível reaver seus recursos e sacar o valor investido com a rentabilidade prometida na data de vencimento do título.
Exemplo de investimento em CRI
Imagine que alguém acabou de comprar um imóvel na planta. Essa pessoa foi até a construtora, fez o financiamento e vai pagar sua casa nova em prestações, por 15 anos, com juros embutidos.
Porém, para construir o prédio, a construtora precisa de dinheiro agora. E lembre-se: a maioria dos compradores não pagará à vista, mas de forma parcelada por vários anos. Então, como a construtora faz para levantar o dinheiro? Ela repassa a dívida para a securitizadora, que emite o CRI.
Logo, com o dinheiro dos investidores que vão aplicar nesse CRI, a construtora consegue receber à vista o valor que ela só receberia em muitos anos.
Na prática, quando você investe em CRIs, você empresta dinheiro para a construtora e recebe juros em troca.
