O setor de construção e incorporação passou por diversas mudanças nos últimos dois anos. Em 2020, e depois de muito tempo, a lógica se inverteu e a taxa de juros básica, a Selic, caminhou abaixo do índice de inflação oficial, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Ou seja, as aplicações em renda fixa não estavam repondo a inflação, e como o brasileiro sempre olhou imóvel como investimento de médio e longo prazo, muitas pessoas optaram por gastar em reformas ou na aquisição de um imóvel naquele momento. Então, veio 2021, ano marcado pela inflação setorial que está encarecendo os custos dos materiais de construção.
O IBGE revelou, pelo Índice Nacional da Construção Civil, que a inflação do setor ficou em quase 19% em 2021, a maior em oito anos. Em um primeiro momento, isso não foi um empecilho para as grandes empresas do setor, que conseguiram rapidamente encontrar formas de adaptação e até mesmo negociar com empreiteiras. Mas, em 2022, a subida rápida e expressiva da Selic e da inflação tem preocupado o setor.
Adicionando complexidade a esse contexto, o consumidor de produtos habitacionais tem mudado o comportamento durante sua jornada de compra e uso de imóveis. Eles querem conveniência na busca, negociação e recebimento do imóvel. A pandemia também gerou mudanças nas preferências dos consumidores, tornando mais desafiador prever e encontrar um equilíbrio entre o tamanho do imóvel, suas características e o preço. Em meio a tudo isso, as empresas do setor com capital aberto – são mais de 25 listadas na B3 – tentam mostrar resiliência.
A Cyrela (CYRE3), por exemplo, apresentou números no quarto trimestre de 2021 que indicaram uma demanda resistente especialmente nos segmentos de alta e média renda. No período, foram 17 lançamentos que resultaram em R$ 2,5 bilhões em valor geral de vendas. A empresa revelou uma margem líquida de 19% e bom nível de geração de caixa. Apesar disso, o tom no setor é de cautela, pois observa-se desaceleração do ritmo de compra de imóveis.
Na estratégia da Cyrela e de várias outras construtoras e incorporadoras, como a Gafisa (GFSA3), o interessante é a busca por inovações digitais na expectativa de diversificar negócios e mitigar riscos.
A Cyrela quer construir um ecossistema digital, por isso, além de ter investido em um marketplace com mais de 3 mil prestadores de serviços de reparos domésticos, a Fix, e de ter desenvolvido uma plataforma de financiamento coletivo que foca em jovens recém-casados, a empresa anunciou que deseja dobrar o número em financiamentos imobiliários da sua fintech, a Cashme. Desenvolvida internamente, a fintech surgiu com a intenção de ocupar nichos do mercado de crédito imobiliário não explorados pelos bancos tradicionais. Em 2021, a empresa passou de 85 para 340 funcionários.
O carro chefe da Cashme é o empréstimo pessoal com imóvel de garantia. Esse mercado gira em torno de R$ 13,5 bilhões, mas os executivos da Cyrela acreditam que poderia ser dez vezes maior conforme o consumidor passa a ficar mais informado sobre o home equity, modalidade de empréstimo com garantia que permite cobrar juros mais baixos e dar prazo maior de pagamento, já que os riscos de inadimplência são menores.
O desafio, aqui, está no fato de que ao mesmo tempo em que empresas como a Cyrela surgem e querem participar em etapas da jornada do cliente de imóveis que antes não participavam, startups nascem e crescem competindo por essas mesmas atividades.
A Creditas, startup brasileira que opera com plataforma de serviços financeiros e crédito, oferece taxas atrativas de empréstimos com garantia de imóvel. Em 2022, atingiu uma avaliação de mercado de US$ 4,8 bilhões, bem superior ao valor de mercado da Cyrela. Ela quer consolidar seu ecossistema de crédito em torno de casa, carro e salário, fazendo com que os produtos dialoguem entre si. Vale lembrar que o Quinto Andar, startup de compra e aluguel de imóveis de um setor adjacente, o imobiliário, vale mais de US$ 4 bilhões, mais do que o valor de mercado de Cyrela e MRV (MRVE3) juntas. É por isso que empresas como a Cyrela ainda não ganharam tração e experiência em decolar inovações digitais, enquanto isso, as startups vão pelas beiradas. Por melhor que seja a ideia, leva tempo, consome capital ou demanda futuras captações primárias com algum fundo. Tudo isso pode desviar a atenção do core business de empresas como a Cyrela.
Falando em core business, a Cyrela tem três marcas que cobrem diferentes públicos, desde baixa até alta renda e luxo, e essa segmentação por faixa de renda mitiga o risco do negócio, o que é muito bem-visto no setor.
As principais questões sobre o segmento de construção e incorporação
Antes de investir em ações do setor, é importante ponderar sobre três perguntas:
- Quais empresas estão inovando nos produtos de moradia e na experiência do consumidor para a compra, entrega e uso do imóvel?
- As empresas que vocês acompanham do setor estão fazendo potenciais inovações digitais, ou apenas iniciativas que tendem a consumir caixa e energia, dando pouco retorno e desviando a atenção da atividade principal?
- Quais empresas apresentam flexibilidade para mudar rapidamente de rota conforme a conjuntura econômica? A posição de caixa delas favorece esta segurança?
De modo geral, a Cyrela está com uma estratégia de negócios e resultados bem alinhados, embora seja arriscado desenvolver internamente, investir e escalar suas inovações digitais, explorando novas atividades na jornada do cliente de imóveis. É uma estratégia interessante desde que não crie obstáculos para seu negócio principal.
Além disso, pode ser muito difícil acomodar diferentes vetores de mudanças tão rápidas em um setor que demanda recursos, caixa, investimento e planejamento de longo prazo. Por outro lado, o cenário volátil requer mais flexibilidade e agilidade do que nunca, o que desafia o status quo de construtoras e incorporadoras.
| *Leandro Guissoni é Ph.D., professor de estratégia no Brasil e Estados Unidos, empresário, palestrante e autor de livros, artigos e casos de empresas por Harvard. Assessora grandes empresas em inovação digital e analytics. |
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