Segundo levantamento do Clube FII, os fundos imobiliários de papel – que investem em dívida imobiliária e que agora vêm sendo penalizados pelo risco de crédito – puxaram a fila dos maiores pagamentos de dividendos em 12 meses. Dos 111 fundos que compõem o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX), 35 que têm a carteira atrelada aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) remuneraram acima da taxa básica de juros, a Selic.

O segmento vem pagando bons rendimentos por apostar em papéis de dívida imobiliária. Com a taxa de juros ainda em alta, os títulos atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) acompanham a taxa Selic. Há também títulos de dívida atrelados ao IPCA – indicador da inflação oficial do país, e ao IGP-M. No entanto, o risco de crédito vem penalizando alguns fundos imobiliários do segmento.

Os FIIs que investem em CRIs foram os que mais acumularam perdas no valor das cotas no 1º trimestre de 2023, segundo levantamento do Clube FII.

No entanto, nos últimos 12 meses, o segmento acumula rentabilidade acima da Selic, assim como os fundos do agronegócio. Já os fundos de lajes comerciais e de shoppings têm apresentado um retorno abaixo de 10%. Para base de comparação, o dividend-yield médio do IFIX está em 12,35% no mesmo período.

Veja abaixo os 10 fundos imobiliários do IFIX com maior dividend yield nos últimos 12 meses, segundo o Clube FII. Entre os 10 maiores pagadores de rendimentos, nove pertencem ao segmento de recebíveis imobiliários. O estudo foca apenas na distribuição de rendimentos, sem considerar variação do preço da cota ou do valor patrimonial.

Melhores FIIs pagadores de dividendos

Ticker	Nome do Fundo	Categoria	IFIX	Yield12m
HCTR11	Hectare CE	Recebíveis	1,21%	24,04%
DEVA11	Devant Recebíveis Imobiliários	Recebíveis	0,78%	20,73%
VSLH11	Versalhes Recebíveis Imobiliários	Recebíveis	0,17%	19,74%
BCRI11	Banestes Recebíveis Imobiliários	Recebíveis	0,44%	19,24%
RZAK11	Riza Akin	Recebíveis	0,73%	19,04%
TORD11	Tordesilhas EI	Híbrido	0,14%	18,80%
URPR11	Urca Prime Renda	Recebíveis	1,05%	18,77%
RBHG11	Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade	Recebíveis	0,14%	17,24%
ARRI11	Átrio Reit Recebíveis Imobiliários	Recebíveis	0,13%	17,14%
IBCR11	CRI Integral Brei	Recebíveis	0,07%	17,08%

O campeão em dividendos

O fundo FII Hectare CE (HCTR11) lidera o ranking com a distribuição de R$ 13,47 por cota nos últimos 12 meses – o que representa um dividend yield de 24,04% em 12 meses. O FII era negociado a R$ 56,24 na manhã de segunda-feira (10). No entanto, no ano, a cota do fundo acumula queda de 44,21%.

E isso se deve ao fato de sua carteira ter 28 CRIs inadimplentes, segundo fato relevante do fundo. Sete deles estão ligados ao Gramado Parks Investimentos e Intermediações (GPK) – grupo gaúcho que recentemente teve aval da Justiça para interromper o repasse dos seus recebíveis à securitizadora Fortesec por 60 dias. Ela é responsável pela emissão dos CRIs do GPK.

As taxas oferecidas pelos CRIs variavam entre 9,5% ao ano até 16% mais IPCA.

Segundo a última carta divulgada, a gestão reiterou que a estratégia do fundo “vai além do tradicional praticado pela média do mercado, mirando uma maior rentabilidade pela exposição a segmentos considerados menos óbvios e a operações de estrutura mais complexa”. No entanto, também foi destacado que o tipo de operação está mais exposto a risco de crédito.

Como resultado, o HCTR11 declara ser o fundo que entregou, desde julho de 2019, mês de listagem em bolsa, o maior volume acumulado de dividendos dentre os FIIs que compõem o IFIX.

Em carta, o gestor disse que, em momentos de maiores incertezas, “é de suma importância que seja feito um trabalho conjunto ainda mais intenso entre credores (HCTR11) e companhias, com o propósito de identificar oportunidades de ganho de eficiências operacionais/financeiras e definir as estratégias necessárias para superar períodos de turbulência”.

Logo, é esperado que sejam feitas renegociações de dívidas com as companhias devedoras dos CRIs para a preservação de liquidez.

2ª e 3ª colocação

Já a segunda e terceira colocação entre os maiores pagadores de dividend yield também estão ligadas a fundos imobiliários expostos a CRIs inadimplentes.

O fundo DEVA11 acumula queda de 36,9% em seu valor de mercado no ano até esta segunda. Ele tem exposição a 22 CRIs inadimplentes. E o FII VSLH11 acumula perda de 37,9% em igual período. A carteira do fundo está exposta a 16 CRIs inadimplentes.

O fundo Tordesilhas EI (TORD11) é o único fora do segmento de recebíveis a aparecer entre os 10 maiores dividendos do levantamento. O fundo tem pelo menos cinco CRIs inadimplentes, sendo três deles do Gramado Parks Investimentos e Intermediações (GPK).

Segundo carta da gestão do TORD11, as elevadas taxas de juros e de inflação, junto ao aumento da concorrência devido a novos lançamentos, impactaram a quantidade de distratos durante os últimos meses do ano. O fundo está exposto a empreendimentos multipropriedades ligados a hotéis e resorts, o que segundo o gestor de FIIs, Gabriel Barbosa, se justifica pelo aperto da inflação e taxa de juros ainda em nível elevado.

No entanto, a gestão do TORD11 avisou aos cotistas em carta que os rendimentos de março não serão repassados. Essa é a segunda vez que o fundo não fará o repasse aos cotistas, já que o mesmo aconteceu em agosto de 2022. Ambos os fatos foram justificados pela preocupação com o aumento da inadimplência e cancelamento de negócios atrelados a carteira do fundo, segundo a gestão. Essa “freada”no repasse dos rendimentos seria uma forma de preservar o caixa.

Os FIIs de CRIs high yields (que oferecem retornos acima da média do mercado) não estão performando de acordo com o projetado no passado, segundo o gestor, ficando assim sem capacidade de honrar os compromissos de crédito assumidos quando a taxa de juros era menor.

Segundo Arthur Viera de Moraes, do Clube FII, comparando os resultados entre os fundos de papel, os FIIs “high yield” de fato entregaram maior dividend yield aos cotistas como é de se esperar já que investem em títulos bem mais arriscados.

“Quando comparamos fundos de papel (recebíveis) com fundos de tijolo apenas pelo yield, é de se esperar que os fundos de recebíveis superem os fundos de tijolo”.

Segundo o especialista, isso acontece porque esses fundos investem em títulos de renda fixa que são corrigidos por um índices, como CDI, IPCA ou IGP-M e mais uma taxa de juros prefixada. Já nos fundos de tijolo o que se tem é um imóvel alugado, sendo o valor a distribuir proveniente apenas da locação. “A valorização do imóvel vai ficando acumulada dentro no fundo, aumentando seu valor patrimonial”, reitera.

Piores FIIs pagadores de dividendos

Entre os 10 fundos que retornaram aos cotistas os piores dividend yields do IFIX em 12 meses está o Brazilian Graveyard and Deathcare (CARE11). Há menos de um ano, o fundo de cemitérios estreou na carteira do IFIX. À época, o FII acumulava 109% de alta. Mas agora, além de acumular 23,7% de queda no ano, não efetuou nenhum pagamento de dividendo aos cotistas no período.

Veja abaixo a lista com os 10 FIIs do IFIX com menor dividend yield em 12 meses:

Ticker	Nome do Fundo	Categoria	IFIX	Yield12m
CARE11	Brazilian GraveyardDeath Care	Demais	0,07%	0,00%
NSLU11	Hospital Nossa Senhora de Lourdes	Demais	0,21%	7,44%
PVBI11	VBI Prime Properties	Lajes Comerciais	0,89%	7,64%
KNRI11	Kinea Renda Imobiliária	Híbrido	3,26%	7,88%
RCRB11	Rio Bravo Renda Corporativa	Lajes Comerciais	0,39%	7,98%
BRCO11	Bresco Logística	Logísticos	1,37%	8,46%
HGRE11	CSHG Real Estate	Lajes Comerciais	1,28%	8,77%
VISC11	Vinci Shopping Centers	Shopping/Varejo	1,87%	8,84%
TEPP11	Tellus Properties	Lajes Comerciais	0,28%	8,91%
XPML11	XP Malls	Shopping/Varejo	1,97%	8,93%

CARE11

Diferente dos demais fundos imobiliários, o CARE11 não é um fundo de lajes corporativas, de shoppings, de galpões logísticos ou até de hospitais já que é o primeiro fundo no Brasil focado no investimento de cemitérios, serviços funerários e jazigos.

Nos Estados Unidos este é um segmento bem explorado pelos REITS – os fundos imobiliários americanos. No entanto, o CARE11 segue sozinho no país e de certa forma viu suas cotas ganharem tração no auge da pandemia.

Porém, a gestão não faz a distribuição recorrente de rendimentos e suas cotas oscilam muito. Em 17 de maior do ano passado elas eram negociadas a R$ 5,40, estando hoje no patamar de R$ 2,06.

NSLU11

Entre os FIIS que realizaram alguma distribuição, o fundo Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11) teve a pior performance, segundo o Clube FII, com yield de 7,44%.

Atualmente, 23 fundos do IFIX possuem distribuição abaixo de 10% ao ano.

Dividendo em alta, mas cota em baixa: qual a equação levar em consideração? 

Para os investidores que buscam apenas pelo maior dividend yield pago por fundos imobiliários, não é recomendado ver esse indicador de forma isolada, segundo Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research.

Segundo o especialista, a leitura que o investidor tem que ter é o retorno total do investimento: o quanto recebeu em proventos mensais mais a variação do capital investido através do preço da cota. A soma dos dois elementos é o que mais importa efetivamente.

“Não faz sentido investir em FIIs apenas com o dividend yield mais alto no último ano, já que o investidor assume que esse patamar de distribuição é recorrente e vai se perpetuar, o que dificilmente é verdade”.

Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research

Gonçalves orienta que, ao optar por um FII olhando apenas para os dividendos, mas sem entender o que levou a determinado resultado, como um ganho de capital não recorrente, acaba sendo arriscado para o resultado final. Isso pode levar a mais desvalorização do capital investido do que propriamente de rendimentos recebidos.

“O investidor pode ter um maior foco em rendimentos, mas precisa ver se esse resultado é sustentável e se o preço pago pelo fundo é adequado e dá margem de segurança dados os riscos de investimento. Essa equação precisa ser levada em conta: olhar o retorno total – os rendimentos recebidos e a oscilação do preço do que foi investido”.

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