FIIs de shoppings e logística devem se destacar em 2023, dizem analistas

A incerteza sobre as diretrizes do plano econômico e fiscal do novo governo de Luiz Inácio Lula da Silva ampliaram a volatilidade dos fundos imobiliários (FIIs), após um final de 2022 turbulento, com deflação no segundo semestre. Especialistas ouvidos pelo InvestNews afirmam que, se a inflação se mantiver mais controlada, várias categorias de fundos de papel e os de tijolo tendem a ser mais atrativas.

Embora 2023 seja um ano de instabilidade político-econômica, Guilherme Maziero, sócio da Guardian Gestora, afirma que os fundos são uma classe de ativo resiliente, com caráter de preservação do patrimônio, seja em tijolo ou em papéis relacionados a imóveis. “Indústria que vem cada vez mais tendo diferentes players e gestores.”

Considerando as dificuldades vividas pelos fundos em 2022, Michele Costa, sócia da Brio Investimentos, ressalta que há bons ativos no mercado, negociando com desconto e até abaixo de valor patrimonial. “É uma boa oportunidade de entrada em fundos de recebíveis com papéis indexados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que pegaram períodos de deflação entre julho e setembro, o que impactou os rendimentos e o valor de mercado desses fundos”.

Quais os melhores fundos imobiliários para 2023?

FIIs de shopping centers

Com o cenário de políticas de distribuição de renda e de estímulo ao crédito ser ofertado e ampliado com Lula, o segmento de shopping centers deve manter bons resultados em 2023, como aponta relatório da Toro Investimentos sobre a melhor estratégia de alocação para 2023, assinado por Lucas Carvalho (CNPI-P), João Freitas (CNPI-P), Paloma Brum (CNPI-T) e (Lucas Serra CNPI-T).

“Ao longo de 2022, foi possível observar os shoppings voltando a performar bem, com métricas superiores ao período pré-pandemia, em que o setor também estava aquecido. Nesse contexto, o Malls Brasil Plural (MALL11) é uma alternativa para compor a carteira dos investidores”, afirmam os especialistas.

Já Flávio Pires afirma que dos 19 FIIs que a Santander Corretora acompanha, cinco possuem liquidez acima de R$ 1 milhão por dia no mercado secundário. “Desses cinco, quatro nos últimos 12 meses fizeram operações de reciclagem de portfólio, especialmente com a aquisição de participações em empreendimentos, como o HSI Mall (HSML11) comprando 100% do Shopping Paralela, em Salvador (BA).” 

Outros três FIIs, diz Pires, Vinci Shopping Centers (VISC11), Malls Brasil Plural (MALL11) e XP Malls FII (XPML11) estão se unindo para comprar 100% do Campinas Shopping (SP).

“Os portfólios desses FIIs já apresentam resultados nas vendas superiores ao período pré-pandemia, com taxa de ocupação estável e acima de 90%, além de taxas de inadimplência, desconto e vacância controladas. Considerando liquidez, preço, qualidade do portfólio e gestão ativa, o analista  destaca ainda o Hedge Brasil Shopping (HGBS11).”

FIIs de logística

Já os analistas da Toro Investimentos avaliam uma tendência de aceleração do crescimento do e-commerce dos FIIs de logística, com o varejo digital ganhando força e empresas brigando por fretes mais velozes. “FII Bresco Logística (BRCO11) é excelente oportunidade, pois é focado em galpões logísticos de alto padrão e preferencialmente no last-mile [entregas próximas aos grandes centros urbanos].” 

Considerando liquidez, preço, qualidade do portfólio e gestão ativa para gerar valor, Flávio Pires, da Santander Corretora, recomenda três FIIs logísticos: VBI Logístico (LVBI11), Vinci Logística (VILG11) e BTG Pactual Logística (BTLG11).

FIIs de papel

Embora a perspectiva de um Certificado de Depósito Interbancário (CDI) mais alto por um período maior não seja necessariamente positiva para as recomendações acima, os analistas consideram a continuidade do bom momento para FIIs de recebíveis concentrados no indicador.

“Kinea Rendimentos (KNCR11) é um fundo que investe quase a totalidade do patrimônio em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelado ao CDI, com baixo risco de crédito, e que distribui mensalmente os resultados, isentos de IR”, diz Pires.

Após um curto período de deflação em 2022, Anna Clara Tenan, analista da Órama com certificação CFA, acrescenta uma estimativa de retomada dos fundos de CRIs, títulos lastreados em créditos imobiliários que representam parcelas de um direito creditório com promessa de pagamento futuro. Quem investe em CRI antecipa ao incorporador os créditos a serem recebidos pelo setor, como na construção de prédios e de casas. 

Tenan explica que os fundos de CRIs são bastante resilientes, porque têm proteção natural contra inflação e distribuição mensal da correção monetária, diferentemente de um fundo de tijolo, cujo reajuste por inflação é anual.

“Fundos de CRIs entregam dividendos mais altos para renda passiva. Eles vão continuar a entregar dividendos fortes em 2023 e o preço deve voltar ao patamar anterior à deflação. Já para os fundos de tijolo, a retomada deve começar no início do corte de juros que, segundo economistas, pode acontecer no segundo semestre de 2023.”

Anna Clara Tenan, analista da Órama

A concretização de pressões inflacionárias adicionais, dizem os analistas, pode beneficiar no curto e médio prazo FIIs de CRI, que investem em títulos atrelados à inflação. Destaque para o VBI CRI (CVBI11), que investe em uma carteira pulverizada de CRIs, grande parte atrelados à inflação, com excelentes resultados em períodos de inflação mais alta. 

“Em função da deflação recentemente observada, a cotação dos fundos da categoria sofreu no mercado, os levando a negociar com descontos interessantes. Tais ativos se apresentam como bons veículos para investir pensando na proteção contra a inflação no longo prazo, afirmam os analistas da Toro.

Tenan também projeta 2023 com bastante volatilidade para os fundos de tijolo. “Vamos ter no início do ano meses de volatilidade mais alta, lembrando que a volatilidade dos FIIs é menor que a do mercado acionário, historicamente, mas ainda assim está um pouco acima da média. Para o início de 2023 deve se manter acima da média.” 

Nesse cenário de Selic em alta para 2023, Alessandro Vedrossi, da Valora, afirma ainda que os fundos de papel, como  VGIR11, KNCR11, SADI11, têm a tendência de “pagar dividendos nominal mais alto, porque os papeis estão vinculados ao CDI”. 

Para os FIIs de escritórios, a Santander Corretora destaca, preferencialmente, Vinci Offices (VINO11), VBI Prime Properties (PVBI11) e JS Real Estate Multigestão (JSRE11). Confira tabela:

Código	Valor de Mercado (R$)	Ágio/Deságio	Recomendação	Volume negociado (R$/Dia)
BRCR11	1.598.025.738	-40,30%	Manter	1.623.323
JSRE11	1.570.840.690	-33,40%	Comprar	2.874.238
HGRE11	1.542.218.594	-19,30%	Vender	2.021.593
PVBI11	925.139.280	-7,00%	Comprar	2.429.946
VINO11	793.807.211	-11,10%	Comprar	1.376.178
RCRB11	479.162.932	-34,10%	Vender	526.418
RECT11	478.264.738	-41,30%	Vender	681.891
XPPR11	279.477.732	-49,50%	Vender	715.137

Por que investir em fundos imobiliários em 2023?

Os fundos imobiliários são alternativas para o investidor que deseja ter renda complementar com boa remuneração periódica e menos volátil que a bolsa. Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, afirma que os FIIs são uma classe de ativo que “tende a ser defensiva e que traz retorno real ao investidor, protegendo-o da inflação e batendo o retorno livre de risco –quando o investidor seleciona bons fundos”.

Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos, afirma que em qualquer cenário, o fundo de investimento imobiliário é um bom investimento. “Obviamente vai depender um pouquinho do perfil de cada investidor, do seu apetite de risco e do tipo de fundo e/ou investimento que ele quer fazer.”

Vedrossi explica que o investidor deve ter aplicação tanto em papel quanto em tijolo, porque eles têm funções distintas na carteira. “Fundo de tijolo é um player muito mais próximo que uma ação de empresa. Portanto, busca a valorização, enquanto o fundo de papel é um player mais de carrego [operação de investimentos para quem busca aplicação de longo prazo com boa rentabilidade].” 

“Tem espaço para os dois no cenário atual, porque a taxa de juros alta pressiona o preço dos fundos de tijolo para baixo, com diversas oportunidades de ativos bons. É um tipo de investimento, embora o investidor tenha que focar no médio e longo prazo para esperar a valorização, porque será totalmente dependente da queda da curva de juros. Em um 2023 que se espera juros altos e inflação mais pressionada, os fundos de papel vão pagar ótimos rendimentos, com vantagem de ser isentos.”

Há cinco grandes grupos dentro dos fundos imobiliários: 

• Fundos de recebíveis imobiliários ou fundos de papel: Gestores aplicam dinheiro em títulos imobiliários com a aquisição de papéis, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Os títulos têm como indexadores o IPCA ou CDI, comum em operações vinculadas a shoppings e centros comerciais.
• Fundos de Tijolo: Investe o capital em imóveis físicos. O fundo usa recursos para investir em construções ou compras de propriedades, com a intenção de vender com lucro ou alugar (principal fonte de rendimento, em geral). Pode-se investir em shoppings, hotéis, galpões logísticos entre outros.
• Fundos de Fundos (FOFs): Gestor especializado faz aplicações em fundos imobiliários selecionados e paga uma parcela dos rendimentos recebidos de proventos e valorizações dos ativos aos seus investidores. Ao comprar cotas de FOFs, investidor aplica em fundos imobiliários da carteira de investimento desse fundo.  
• Fundos de Desenvolvimento: Investe em projetos imobiliários em andamento, principalmente em terrenos para alugar ou vender quando a obra estiver finalizada e, assim, obter lucro. A diferença entre os fundos de desenvolvimento e o de tijolo está  no andamento da construção –no primeiro caso, o imóvel não precisa estar pronto.  
• Fundos híbridos: Agrupa diferentes tipos de fundos imobiliários em uma aplicação. Na sua carteira imobiliária, ele pode investir parte dos recursos em um fundo de shoppings e alocar a outra parte em LCIs, por exemplo. A escolha variada dos ativos vai depender da estratégia do gestor. 

Em qualquer cenário, Vedrossi explica que sempre existe espaço para a carteira do investidor para ao menos um desses tipos de fundo imobiliário. “O que a gente enxerga para 2023 é um cenário ainda de Selic alta. A inflação é uma dúvida e pode pressionar. É interessante ter produtos que paguem dividendos mensais isentos de Imposto de Renda, caso dos fundos imobiliários.”

Sócio da Guardian Gestora, Guilherme Maziero reforça que os fundos estão cada vez maiores e com maior liquidez. “É uma classe de ativo que é bem menos volátil que a bolsa. Historicamente, os FIIs tem uma volatilidade muito menor que a bolsa, com os mercados de ações.”

“Bons fundos imobiliários são sempre boas opções de investimento”, corrobora Michele Costa, sócia da Brio Investimentos. Para a especialista, o principal cuidado ao investir é fazer a seleção do tipo de fundo mais adequado para cada momento de mercado. “Olhando para a carteira do fundo, riscos associados ao portfólio, histórico de dividendos. Além de perspectivas macroeconômicas, performance esperada para cada segmento e fazendo uma boa avaliação do gestor de cada fundo.”

Selic em alta afeta retorno dos fundos imobiliários?

Para o mercado de fundos imobiliários, Selic é indicador importante de performance, em especial para alguns fundos como os FIIs de papel com carteiras atreladas ao CDI, cujos rendimentos são diretamente afetados por oscilações na taxa de juros. Taxas mais elevadas, portanto, são benéficas para estes fundos, como explica Michele Costa, da Brio Investimentos.

“Quando a Selic sobe, há uma redução da liquidez disponível para investimento em renda variável, uma vez que muitos investidores optam por migrar seus investimentos para ativos de renda fixa. Com a redução da liquidez disponível, os fundos tendem a sofrer mais tanto no mercado secundário com menor demanda, quanto no primário, dificultando novas ofertas e follow-ons.”

A expectativa para inflação em 2023 subiu novamente, segundo boletim Focus, divulgado pelo Banco Central em 26 de dezembro. Para o fim de 2023, a estimativa do mercado para taxa básica de juros é de 12% (ante 11,75%). Já a inflação medida pelo IPCA tem previsão de 5,23% –há quatro semanas era de 5,02%. O centro da meta do BC para inflação para o próximo ano é de 3,25%, com teto de 4,75%. 

A Selic também impacta fundos de tijolo, que investem em ativos reais para aluguel ou venda, cuja performance é afetada pela subida da taxa de juros.

“Neste cenário, a demanda por imóveis e por crédito diminui. Exemplo são os fundos imobiliários residenciais, que vendem unidades no mercado, e cujos compradores normalmente tomam financiamentos bancários para adquirir as unidades. Em momentos de Selic mais alta, financiamentos ficam mais caros, afugentando potenciais compradores”, diz Costa.

Na avaliação de Alessandro Vedrossi, da Valora Investimentos, a Selic em alta não afeta os rendimentos para os fundos de tijolo, embora afete o preço. “Selic mais alta, o preço tende a cair. Se investidor pagar o mesmo rendimento nominal, a rentabilidade que ele vai te pagar, mensalmente, será maior, justamente para tentar compensar a Selic mais alta, no caso de fundos de tijolo.”

“Quanto menor o prêmio dos fundos em relação a Selic, significa investimentos de renda que terão uma distância menor em relação aos rendimentos dos FIIs. Quanto menor o prêmio, menor a atratividade”, complementa Caio Braz, da Urca Capital Partners.

Fundos imobiliários oferecem proteção contra a inflação?

Sim. Fundos imobiliários oferecem proteção contra a inflação. Michele Costa, da Brio Investimentos, explica que além dos fundos de recebíveis que possuem papéis indexados ao IPCA, o qual é a proteção mais óbvia, “os valores dos aluguéis dos imóveis que compõem os portfólios dos fundos são normalmente corrigidos por inflação e, por isso, é, sim, um fator de proteção”.

Guilherme Maziero, da Guardian Gestora, reforça que o grande ponto positivo do fundo imobiliário é a proteção contra a inflação. “Na parte de tijolo, há fundos imobiliários com ativos, como escritórios de apoio logístico, shoppings ou ativos de vida urbana que possuem contrato de locação com os locatários com reajuste anual, por índice fracionário, IGPM ou IPCA. As receitas são corrigidas por esses índices.”

“Na parte de fundos de papel, de CRIs, possuem correção por um índice inflacionário, IPCA+ ou IGPM+, ou por CDI. Há correção no cupom mais uma correção inflacionária, isto é, uma forma de proteção de hedge para o rendimento dos investidores em FIIs”, complementa.

Para Alessandro Vedrossi, da Valora, a questão da proteção inflacionária é mais completa para fundo de tijolo.

“Muitas vezes você pode entender que poderia ter certa proteção contra a inflação, porém, se a taxa de juros estiver alta, é possível que o valor da cota caia e você perca a proteção. Pensando em proteção para inflação, opte por fundos de papel para surfar na onda dos juros real.” 

Preciso pagar Imposto de Renda ao investir em fundos imobiliários?

Pela legislação, o investidor fica isento da cobrança de IR sobre a rentabilidade dos fundos, obrigados a distribuir 95% dos lucros a cada seis meses –a maioria opta por entregar mensalmente. Órgão responsável pela regulamentação dos fundos imobiliários, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) afirma que o fundo de investimento é “uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de condomínio, destinado à aplicação em ativos financeiros”. 

“Fundo pode ser constituído sob a forma de condomínio aberto, em que os cotistas podem solicitar resgate de suas cotas conforme estabelecido em seu regulamento, ou fechado, em que as cotas são somente resgatadas ao término do prazo de duração do fundo.”

Como foi o mercado de fundos imobiliários em 2022?

Na avaliação de Flávio Pires, da Santander Corretora, o mercado de fundos andou de lado em 2022 se considerar a cotação e os novos fundos. Pires afirma que o mercado não cresceu em temos de rentabilidade, oferta pública ou de novos fundos, mas teve base de investidores maior e estabilidade do volume médio negociado no ano.

“Foram mais 400 mil investidores até outubro de 2022. Não foi ruim como era esperado no início do ano, mas o mercado foi de lado e não àquele visto em 2021.”

O analista explica que os três principais segmentos de tijolo nos quais os fundos imobiliários concentram seus investimentos (galpões logísticos, shoppings e escritórios) apresentaram números estáveis no fechamento do terceiro trimestre de 2022, com destaque para os shoppings.

“Em conjunto, as três classes de ativos somam R$ 42,8 bilhões de valor de mercado, que representam 33,5% do valor dos 190 FIIs mais líquidos da indústria. Os 190 FIIs que acompanhamos periodicamente tem um valor total de mercado de R$ 127,6 bilhões.”

Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, explica que 2022 foi um ano de estabilização da indústria que finaliza com uma instabilidade macroeconômica com grandes desafios para o futuro próximo.

“A condição macro do país pós-pandemia se estabilizou durante o ano, o que foi ótimo para todas as classes de FIIs. Com o novo governo, as diretrizes podem mudar e os impactos poderão significar perdas ou ganhos para setores específicos dentro do mercado imobiliário.”

Já Alessandro Vedrossi, da Valora Investimentos, recorda que a inflação continuou alta no primeiro semestre de 2022, o que proporcionou grandes ganhos para os fundos de papel. “Diria que tanto os fundos de inflação, quanto nos fundos de CDI, já que já estavam fazendo uma aposta na subida do CDI.”

“Houve uma reação exacerbada dos investidores e o valor das cotas dos fundos de papel vinculados a inflação caiu com o choque deflacionário durante os três meses de deflação. Isso abriu diversas oportunidades, tanto que a inflação já está voltando e os rendimentos vão voltar ao normal”, acrescenta.