Mercado está penalizando FIIs de logística com caso Americanas?

O índice com os fundos imobiliários mais negociados da B3, IFIX, encerrou janeiro em queda de 1,6% – puxado pelo desempenho negativo dos fundos de tijolo (cujo portfólio é composto por imóveis físicos, entre eles os galpões de logística). E o caso Americanas (AMER3) é apontado como um catalisador para esse mau desempenho do segmento.

Com a inflação tendo voltado ao campo positivo após três meses consecutivos deflacionários no ano passado (julho-agosto-setembro), os FIIs acabam sentindo mais os efeitos, uma vez que o investidor “liga muito o preço da cota com os rendimentos”, segundo apontou Gabriel Barbosa, especialista em fundos imobiliários e sócio da gestora TRX Investimentos.

Já os fundos imobiliários de “papel” (que investem em títulos de dívida imobiliária, como CRIs, os Certificados de Recebíveis Imobiliários) foram em movimento oposto dado que o cenário de juros ainda mantidos em alta (13,75% ao ano) dado a inflação se manter persistente no país acabam por remunerar melhor os seus cotistas.

“Muitos fundos começaram a divulgar rendimentos melhores ligados a volta da inflação e isso impactou positivamente os fundos de papel”.

Gabriel Barbosa, TRX INVESTIMENTOS

A afirmação se refere ao fato de fundos de papel que investem em ativos com lastro imobiliário terem como indexador índices que medem a inflação, como o IPCA ou IGP-M. O Certificado de Depósito Interbancário (CDI) também é um indexador comum no segmento, mas ele acompanha a taxa básica de juros.

Os fundos de logística – que integram a categoria “tijolo” – estão entre os que puxaram para baixo o IFIX no primeiro mês do ano, segundo levantamento do Trade Map.

O caso Americanas (AMER3) é visto como um catalisador para o mau desempenho do segmento, segundo o especialista da TRX. O rombo fiscal que já soma R$ 47,9 bilhões afetou os FIIs expostos a varejista, a exemplo do FII Max Retail (MAXR11), cujas cotas amargaram queda de 21% em janeiro.

Recentemente, o fundo informou ao mercado através do BTG Pactual, seu administrador, que o aluguel referente de dezembro de 2022 da Americanas entrou como dívida da varejista, que é locatária do FII e responsável por 57,9% de sua receita mensal com dividendos.

As 20 maiores quedas do IFIX em janeiro

Segundo a plataforma de dados TradeMap, entre as 20 maiores quedas do IFIX em janeiro, quatro fundos de logística puxam a lista, seguidos por cinco de lajes corporativas e cinco híbridos. O fundo MAXR11 não faz parte da carteira do IFIX, e por isso, não aparece no levantamento. Veja abaixo:

Fundos com maiores baixas do IFIX	Código	Tipo de fundo	Retorno janeiro/2023
Tordesilhas Ei FII-Unica	TORD11	Outros	-24,63
Versalhes Recebiveis Imobiliarios – FI Imobiliario	VSLH11	Recebíveis	-22,06
Rbr Log FI-Unica	RBRL11	Híbrido	-13,13
Js Real Estate Multigestao FII	JSRE11	Híbrido	-11,25
Vinci Imoveis Urbanos Fundo	VIUR11	Outros	-10,42
Santander Renda de Alugueis Fu-Unica	SARE11	Híbrido	-10,41
Brazilian Graveyard FII-Unica	CARE11	Lajes Corporativas	-9,93
Ggr Covepi Renda FII	GGRC11	Logística	-9,60
Hsi Logística FI Imobiliário	HSLG11	Logística	-8,90
FII Vbi Prime Properties-Unica	PVBI11	Lajes Corporativas	-8,78
FII Riza Terrax-Classe Un	RZTR11	Híbrido	-8,71
Bluemacaw Renda+ Fof Fundo de -Unica	BLMR11	Recebíveis	-8,24
Hedge Office Income Fundo de I-Unica	HOFC11	Lajes Corporativas	-8,02
FII Xp Log	XPLG11	Logística	-7,36
Vinci Offices FII-Unica	VINO11	Híbrido	-7,26
CSHG Real Estate FII-Unica	HGRE11	Lajes Corporativas	-6,67
FI Imobiliario Rio BR	RCRB11	Lajes Corporativas	-6,07
Capitania Reit Fof – FII-Unica	CPFF11	Recebíveis	-6,00
FII de Cri Integral Brei-Unica	IBCR11	Recebíveis	-5,87
FII Vinci Logistica-Unica	VILG11	Logística	-5,72

GGRC11: a maior queda entre os FIIs de logística

Entre os fundos de logística, o que apresentou a maior queda em janeiro (-9,6%), segundo o levantamento, foi o FII GGR Covepi Renda FII (GGRC11), da gestora independente Zagros Capital. Segundo a lâmina do fundo, 100% dos contratos são atípicos, e dos 18 galpões logísticos espalhados pelo país, três estão locados para a Ambev (SC, SP, RS) e um para a Americanas (MG). A vacância do fundo até o momento está zerada.

No último relatório da gestão publicado em dezembro, o fundo disse que 2022 foi extremamente desafiador para o mercado imobiliário e para a indústria de FIIs, especialmente para os fundos de tijolo. Escalada da inflação e aumento da taxa de juros fizeram com que o setor enfrentasse um cenário de custos elevados, liquidez reduzida e perda de atratividade para investimentos de renda fixa.

“Além das questões econômicas, tivemos instabilidades políticas, com mudança de governo e incertezas. No lado do fundo, a gestão enfrentou desafios no portfólio, com locatários ainda impactados pela crise de covid-19 e com dificuldade em absorver a correção dos contratos”, diz documento que aponta que 92,9% dos contratos do fundo são reajustados pelo IPCA.

No entanto, os mais de 103 mil cotistas do GGRC11 (e nem o próprio fundo) contavam com o rombo fiscal descoberto por Sergio Rial, ex-CEO da Americanas.

O comércio varejista representa 25% do portfólio, sendo o contrato com a Americanas maior do que os três contratos fechados com Ambev. O galpão em Uberlândia (MG), que vence em setembro de 2027, tem um valor mensal de R$ 1,895 milhão. Para base de comparação, os três imóveis alugados para a Ambev arrecadam – juntos – mensalmente o montante de R$ 1,452 milhão.

A área locada para a varejista é de 89.187 metros quadrados, enquanto que os três galpões para locados para a Ambev acumulam uma área de 32.330 metros quadrados.

Quanto aos demais fundos de logística que operaram no negativo em janeiro, apenas o Xp Log (XPLG11) tem exposição à varejista. O FII, que tem 9% da sua área bruta alugada para a B2W (que era o braço digital da Americanas, porém, as operações já foram fundidas com a Lojas Americanas), acumulou queda de 7,36% no período. Já HSI Logística FI Imobiliário (HSLG11) e FII Vinci Logistica-Unica (VILG11) acumularam queda de 8,9% e 5,7%, respectivamente.

Segundo o professor e analista de fundos imobiliários, Marcos Baroni, este movimento de baixa nas cotações de alguns FIIs expostos a varejista não afeta o investidor focado no longo prazo, uma vez que os fundamentos destes fundos não foram alterados.

“As notícias sobre as decisões judiciais sobre a Americanas geram desconforto sim, causam ruído, o que justifica a queda nas cotações e nos rendimentos. Mas para o investidor de longo prazo, isso faz parte do processo entre locatário e locador. A partir do momento que você tem um ativo exposto a vários riscos, é normal que tenha impacto.”

Professor baroni

Baroni ressalta que uma carteira de fundos imobiliários diversificada entre diversos setores mitiga os impactos negativos, e sendo assim, o investidor bem alocado acaba tendo menores preocupações.

“As oscilações são normais. Numa carteira de FIIs é normal que eventos aconteçam no meio do caminho. Mas o ativo imobiliário é que deve ser sempre a referência do investidor”.

Mercado precificou crise da Americanas?

Para Gabriel Barbosa, gestor da TRX, o mercado precificou como o pior cenário o caso Americanas, o que impactou a cotação dos fundos expostos a varejista.

“O pior cenário já está na mesa, e esses FIIs de logística já ficaram mais barato do que deveriam. Se o imóvel é bom, você simplesmente loca ele para um inquilino bom e despeja o ruim. Por mais que pela lei de recuperações judiciais a Americanas fique “protegida”, isso se refere apenas aos atrasados [alugueis] e não aos novos”.

O analista acredita que há um exagero do mercado em pesar a mão no preço dos fundos, haja vista que os fundamentos destes não mudaram.

“O imóvel tem um valor, custa construir, custa o terreno, e o caso [Americanas] não impacta o valor do ativo. O mercado está cobrando caro dos FIIs, o que não faz sentido”.

Gabriel Barbosa, TRX INVESTIMENTOS

Já para José Falcão, analista de fundos imobiliários na NuInvest, os fundos expostos a Americanas possuem um risco real de inadimplência e o impacto no valor da cota deve ser proporcional a perda de receita – o que pode reduzir temporariamente o rendimento distribuído.

“Se o rendimento por cota fica menos atrativo, a cota recua até um nível que compense novamente o investidor adquirir por um preço o qual a receita menor sobre um preço menor também compense em termos de rentabilidade e risco”

josé falcão, analista da nuinvest

Falcão reitera que outro impacto que pode acontecer é um recuo do preço em relação ao valor patrimonial, já que o investidor d FII “costuma olhar apenas para rendimento no curto prazo e ignora o valor patrimonial dos imóveis em detrimento do yield”.

Lajes corporativas também seguem penalizadas

Os FIIs de lajes corporativas, afetados pela pandemia e o esvaziamento dos escritórios com o trabalho híbrido – seguem penalizados apesar da virada do ano. Os fundos Brazilian Graveyard FII-Unica (CARE11), FII Vbi Prime Properties-Unica (PVBI11), Hedge Office Income Fundo (HOFC11), CSHG Real Estate FII-Unica (HGRE11) e FI Imobiliario Rio BR (RCRB11) registraram as maiores perdas da categoria no IFIX.

A modalidade, que é muito ligada a perspectiva econômica, ainda segue sem um “rumo” definido, uma vez que as empresas que alugam escritórios em prédios corporativos não sinalizaram retomar as locação aos níveis pré-pandêmicos.

“O primeiro semestre deve ser difícil. O novo governo está prometendo um novo arcabouço fiscal nesse primeiro semestre, e até essa proposta for definida, o mercado deve ficar volátil, em especial o de juros. O investidor acaba preferindo ficar em renda fixa do que em variável, logo, os fundos imobiliários ficam mais sensíveis a notícias negativas o que influencia nas cotações”, reitera Barbosa.

Fundos de papel serão bola da vez em 2023?

O especialista acredita que o ano será desafiador para os fundos de tijolo e positivo para os de papel, que estão descontados e a taxa de juros e inflação em alta favorece o retorno dos CRIs.

De 20 fundos imobiliários do IFIX com os maiores retornos em janeiro, 13 são FIIs de recebíveis (FIIs de papel). Nenhum fundo de logística aparece no ranking.

Veja abaixo levantamento com os 20 maiores retornos do IFIX em janeiro:

Fundo	Código	Tipo de fundo	Retorno janeiro/2023
Banestes Recebiveis Imobiliari-Unica	BCRI11	Recebíveis	5,28
Riza Akin Fundo de Investiment-Unica	RZAK11	Recebíveis	5,26
FI Imobiliario Barigu	BARI11	Recebíveis	5,18
Merito Desenvolvimento Imobiliario FII	MFII11	Híbrido	5,01
Tellus Properties FII	TEPP11	Lajes Corporativas	3,74
FII Agencias Caixa	RBVA11	Agências	3,68
Cartesia Recebiveis Imobiliari-Unica	CACR11	Híbrido	3,59
Atrio Reit Recebiveis FII-Unica	ARRI11	Recebíveis	3,25
FII Vbi Cri-Unica	CVBI11	Recebíveis	3,17
Kinea Securities Fundo de Inve-1	KNSC11	Recebíveis	2,83
BB Progressivo II FII	BBPO11	Híbrido	2,62
Habitat II – FII	HABT11	Recebíveis	2,45
FII Xp Properties	XPPR11	Híbrido	2,32
Xp Malls FI-Unica	XPML11	Shoppings	2,20
Devant Recebiveis Imobiliarios-Unica	DEVA11	Recebíveis	2,07
FI Imobiliario Brasil Plural A-Unica	BPFF11	Recebíveis	1,92
Kinea Rendimentos Imobiliarios-U	KNCR11	Recebíveis	1,70
Polo Cred Imob FII-Unica	PORD11	Recebíveis	1,63
Hsi Ativos Financeiros – FII-Unica	HSAF11	Recebíveis	1,60
Maxi Renda FII-Unica	MXRF11	Recebíveis	1,60